나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경52802 [1] 서울특별시 광진구 자양동 767-4 자양오피스텔 4층407호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경52802 [1] 서울특별시 광진구 자양동 767-4 자양오피스텔 4층407호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2022타경52802 | 소재지: 서울특별시 광진구 자양로 135, 4층407호 (자양동,자양오피스텔) | 감정가: 42,800,000원 | 최저가: 34,240,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2022타경52802 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 자양동 767-4 자양오피스텔 4층407호 (통칭 제507호)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 42,800,000원

채권자/채무자/소유자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO / 주OO / 대OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 지분매각

토지면적 (총면적): 1026.00㎡ (약 310.37평)

토지 지분율: 0 (대지지분 없음)

건물면적 (전용면적): 30.24㎡ (약 9.15평)

건물 지분율: 1512

특이사항: 공유자우선매수신고 (공유자 우선매수청구권 행사 1회 제한), 건물 지분 매각, 대지지분 없음, 위반건축물 표기 있음.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

최고의 입지: 본건은 서울 광진구 자양동 소재 ‘광진구청’ 북측 인근에 위치하며, 서측 인근에는 건국대학교 캠퍼스가 소재하는 우수한 입지입니다. 주변은 상업업무시설, 소규모 상가 및 다세대주택 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치합니다. 특히, 지하철 2호선 구의역이 도보 약 3분 거리에 위치하는 초역세권 환경으로, 강남, 강북 등 서울 전역 및 수도권으로의 이동이 매우 편리합니다.

건물의 구조 및 이용상태: 철근콘크리트조 콘크리트 평슬라브지붕 9층 건물 내 4층(통칭 5층)에 위치한 오피스텔입니다. 도시가스 난방, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워시설 등이 갖춰져 있으며 오피스텔로 이용 중입니다.

2.2. 상권분석

주요 상권: 인근에는 광진구청, 건국대학교 캠퍼스가 있어 배후 수요가 풍부합니다. 또한, 자양동 양꼬치거리, 건대 먹자골목, 구의역 먹자골목 등 활성화된 상권과 인접하여 상업 활동이 매우 편리합니다.

주요 시설: 롯데백화점 스타시티점, 이마트 자양점 등 대형 쇼핑시설 이용이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

도로현황: 본건 동측으로 노폭 약 25미터의 자양로, 남측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 생활정보

주변 환경: 제3종일반주거지역 및 준주거지역에 속하며 교육환경보호구역, 상대보호구역에 위치하고 있어 전반적인 생활 환경은 양호합니다.

2.4. 혐오시설 및 환경

혐오시설: 지도 검색 결과, 직접적인 혐오시설(기피시설)은 인근에서 확인되지 않았습니다. 다만, 주요 상권 및 대로변에 인접하여 주말/야간 등에는 일정 수준의 소음 발생 가능성은 상정해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 특징

건물 지분 매각: 본건은 건물 전체가 아닌 지분(1512)에 대한 매각입니다. 이로 인해 낙찰 후 다른 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송이 필요할 수 있습니다.

대지지분 없음: 가장 큰 리스크 중 하나로, 토지 지분이 없어 건물만 소유하는 형태입니다. 향후 재건축 등 개발 시 토지 소유권 문제로 인해 권리 행사에 제약이 따를 수 있으므로 심도 있는 검토가 필요합니다.

공유자우선매수: 공유자가 우선매수청구권을 행사할 수 있으나, 1회로 제한되어 있어 입찰 참여 시 경쟁 상황을 고려해야 합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

위반건축물: 감정평가서에 따르면 본건이 속한 자양오피스텔 집합건축물대장에 ‘위반건축물’ 표기가 되어 있습니다. 이 경우 이행강제금 부과, 대출 제한 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 해당 위반 내용 및 시정 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

층수 불일치 주의: 등기부상 407호이나 외형상(문패상) 507호로 통칭되고 있습니다. 현장 조사 시 호실 확인에 각별한 주의가 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 잠재적 리스크

토지 소유권 부재: 대지지분이 없어 건물만 매각되는 것은 장기적인 관점에서 가장 큰 리스크입니다. 토지 소유권을 확보하지 못하면 건물 가치 하락 및 재산권 행사에 제약이 발생합니다.

지분 매각 및 공유자 우선매수: 지분 매각으로 인한 공유자와의 관계 설정(매수 또는 분할 청구)이 필수적이며, 공유자우선매수신고로 인해 낙찰이 불발될 가능성도 존재합니다.

위반건축물 지정: 이행강제금 부담 및 금융권 대출 실행에 어려움이 있을 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 지하철 2호선 구의역 초역세권에 위치하고 건대/구의역 상권을 이용할 수 있는 우수한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대지지분 부재, 지분 매각, 위반건축물 지정 등 권리 및 물건 자체의 중대한 리스크를 다수 안고 있습니다. 따라서 리스크를 상쇄할 수 있을 만큼 보수적인 가격으로 입찰가를 산정해야 하며, 지분 해소 전략 및 위반건축물 해소 방안에 대한 면밀한 계획 수립이 선행되어야 합니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 구의역 (2호선) 도보 3분 거리의 초역세권으로 임대 수요가 꾸준하며, 젊은 층 및 직장인 수요가 높은 지역입니다.

풍부한 생활 인프라: 광진구청, 건국대학교, 대형마트, 백화점 및 활성화된 상권이 인접하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

저가 매수 기회: 다수의 리스크(지분, 대지지분 없음, 위반건축물)로 인해 경쟁률이 낮아지거나 최저가 대비 유찰 가능성이 높아 저가 매수를 통한 고수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 리스크를 감안한 적정 가치 산정이 필수입니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계