나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582022 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 8-216 은영빌라 2동 2층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "용정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
동유형의 공동주택, 단독주택 및 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용
여건은 무난한 편임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건내 2층 302호로서
(사용승인일: 1987.6.12.)
외벽: 적벽돌 쌓기 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 샷시 창호 마감

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 3미터, 남서측으로 약 2미터 내외의 인도로 통행가능함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,고도지구(2024-12-30)(G.L+15m이하(인천광역시 고시 제2024-435호)),지구
단위계획구역(수봉 지구단위계획),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제
한에 관한 조례[2018.7.1.]),과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 등기사항증명서 상 302호 건물 전부에 대해 임차보증금 55,000,000원
등기되어 있음(점유개시일 2022.5.25.).
2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2024타경582022(1) 사건으로 진행 중인 강제경매 대상입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 숭의동 8-216 은영빌라 2동 2층 302호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 55,000,000원입니다.

토지 면적은 25.42㎡ (약 7.69평)이며, 건물 면적은 31.18㎡ (약 9.43평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 이OO (이 )입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "용정초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 유사한 유형의 공동주택, 단독주택 및 공원 등이 소재하는 지역으로, 비교적 정온한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

건축물은 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 중 2층 302호로, 1987년 6월 12일에 사용 승인되었습니다.

건물 외벽은 적벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 샷시 창호 마감으로 되어 있습니다.

이용 상태는 다세대주택으로 이용 중이며, 급배수, 위생, 난방 설비 등을 구비하고 있습니다.

토지는 대체로 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 북동측으로는 노폭 약 3미터, 남서측으로는 약 2미터 내외의 인도를 통해 통행이 가능합니다.

토지 이용 계획상으로는 준주거지역, 고도지구(2024년 12월 30일 기준 G.L+15m 이하), 지구 단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

주변 시설 분석 결과, 본건은 일반적인 주거 지역에 위치하며, 심각한 혐오 시설이나 기피 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 인천지방법원 2025년 1월 7일 접수된 강제경매개시결정(2024타경582022)입니다.

등기부등본상 을구 5번 권리인 이승열(이 )의 주택임차권(보증금 55,000,000원, 전입일자 2022년 5월 25일, 확정일자 2022년 6월 13일)은 인수(Insu)로 표시되어 있습니다.

이는 해당 임차인의 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

권리분석 요약표에는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 외부 채무에 대한 인수 여부를 나타내는 것일 수 있으며, 물건명세서 상의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 내용을 반드시 확인해야 합니다.

물건명세서 참고사항에 따르면, 본건 매각으로 을구 5번 주택임차권등기(임차보증금 55,000,000원, 전입 2022.05.25., 확정 2022.06.13.)는 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이승열 (이 )

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-25

* 확정일자: 2022-06-13

* 배당신고일자: 2024-11-22

* 대항력: 있음

* 비고: (특이사항 없음)

1.3. 상권분석

본건과 인근의 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월 7일 거래된 신영아트빌(248-164)은 61.48㎡ 면적에 63,700,000원에 거래되었습니다. (약 104만원/㎡)

- 2026년 5월 22일 거래된 동은히딩크빌(2-39)은 34.39㎡ 면적에 72,000,000원에 거래되었습니다. (약 210만원/㎡)

- 2026년 5월 4일 거래된 숭의빌라(248-224)는 50.98㎡ 면적에 36,000,000원에 거래되었습니다. (약 71만원/㎡)

본건의 전용면적은 31.18㎡ (약 9.43평)이며, 건물 사용승인일은 1987년입니다.

유사 면적인 34.39㎡의 동은히딩크빌이 2002년식으로 72,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 시세는 감정가 55,000,000원보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

그러나 본건은 1987년식으로 건물 노후도가 상대적으로 높으며, 무엇보다 55,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 있어 실제 매수인이 부담해야 할 총액은 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 시세 분석 시 임차인 인수 금액을 반드시 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 용정초등학교 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

주변에 동유형의 공동주택, 단독주택, 공원 등이 소재하여 기본적인 주거 생활을 위한 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

교통망 역시 차량 접근 및 버스 이용이 가능한 수준으로, 일상생활에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 55,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 100%에 달하는 금액을 추가로 부담해야 할 수도 있음을 의미하며, 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

또한, 1987년에 건축된 건물로 노후도가 높아 향후 수리 및 유지보수에 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

토지 이용 계획상 고도지구, 지구단위계획구역 등 일부 개발 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 소재한 다세대주택으로, 감정가는 55,000,000원입니다.

건축 연도가 1987년으로 다소 노후되었으나, 주변 시세 및 유사 면적 물건의 최근 거래 사례를 볼 때, 임차인 인수 부담을 제외하면 감정가 대비 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 가장 중요한 점은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 55,000,000원을 인수할 가능성입니다. 이는 배당금으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 부담해야 하므로, 입찰 전 반드시 물건명세서를 면밀히 검토하고 예상되는 총 지출액을 산정해야 합니다.

권리분석 상의 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 물건명세서 상의 '잔액 인수' 문구 간의 충돌 가능성에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

감정가 55,000,000원에 대한 주변 시세(유사 면적 72,000,000원 거래)를 고려할 때, 임차인 인수 부담이 해소되거나 적절히 반영된다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 임차인 인수 리스크를 감안하여 매우 신중한 접근이 필요합니다. 만약 임차인 보증금이 배당으로 전액 변제될 경우, 본건의 투자 매력도는 크게 상승할 것입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 55,000,000원입니다. 주변 유사 면적(34.39㎡)의 최근 매매 사례 가격은 72,000,000원(2002년식 건물)으로 파악되었습니다. 본건 건물의 건축 연도(1987년)를 고려할 때, 임차인 인수 부담이 없다면 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 예상됩니다.

하지만 본건의 가장 큰 특징은 최대 55,000,000원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 이로 인해 매수인이 부담해야 할 총액이 크게 늘어날 수 있으므로, 입찰가를 산정함에 있어 보수적인 접근이 필요합니다.

'인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정하라는 지침에 따라, 부동산 자체의 감정가 및 시세, 건물 노후도 등을 종합적으로 고려하여 감정가 대비 약 10% 내외의 할인을 적용한 48,000,000원(사천팔백만원)을 예상 입찰가로 제시합니다.

본 예상 입찰가는 순수 부동산 가치에 대한 희망가이며, 실제 총 지출액은 입찰가에 더해 배당 후 인수하게 될 임차인 보증금 잔액이 추가될 수 있음을 명심해야 합니다. 따라서 입찰 전 반드시 관련 내용을 충분히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.