나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경60913 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 470-21 다중주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경60913 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 470-21 다중주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2024타경60913 | 소재지: 서울특별시 강동구 둔촌동 470-21 | 감정가: 3,271,670,840원 | 최저가: 2,617,337,000원 | 용도: 다중주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 주소 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경60913 (1)이며, 소재지는 서울특별시 강동구 둔촌동 470-21에 위치합니다.

용도는 다중주택이며, 매각대상은 토지/건물일괄매각 건입니다.

본 건의 경매 구분은 부동산임의경매이며, 채무자와 소유자는 권OO으로 동일인이며, 채권자는 신OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 면적 및 감정가

본 건의 감정가는 3,271,670,840원입니다.

토지면적은 195.30㎡(약 59.08평)이며, 건물면적은 509.70㎡(약 154.17평)입니다.

건물 제시외면적은 64.77㎡(약 19.59평)로, 일괄매각에 포함되어 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 서울시 강동구 둔촌동 소재 "한산중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다가구주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 "둔촌역" 및 버스 승강장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 자체 기반이 평탄한 장방형의 형태이며, 다중주택 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 노폭 약 6미터, 남서측으로 노폭 약 4미터의 포장된 도로와 인접하여 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 상권분석

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 등 다양한 법적 제한을 받고 있습니다.

특히, 소규모주택정비 관리지역 및 과밀억제권역에 속해 있습니다.

또한, 지목이 도로인 부분에 한하여 2024년 9월 5일부터 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다.

상권은 지하철역 및 중학교 인근의 주택 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설을 갖춘 주거 안정형 상권으로 판단됩니다.

2.4. 주변 혐오시설 및 생활정보

검색 결과, 소재지 주변에 부동산 가치에 영향을 미칠 만한 직접적인 혐오시설은 확인되지 않습니다.

생활정보로는 인근 아파트 단지 및 근린생활시설을 통해 주민 문화, 복지, 교육 환경 등 생활 편의시설 이용이 용이한 것으로 보입니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 건물의 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로, 외벽은 석재 붙임 마감이며, 현상은 보통 수준입니다.

이용상태는 다중주택(제시외 부분 포함)으로 사용 중이며, 총 20개 이상의 호실(지층 6실, 2층 6실, 3층 6실, 4층 6실, 1층 1세대(2호실 통합 사용))로 구성되어 있어 임대수익 창출에 유리한 구조입니다.

위생, 급탕, 도시가스 난방, 냉방설비, 화재탐지설비, 주차장 등이 갖춰져 있습니다.

3.2. 특이 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 '일괄매각. 제시외 건물 포함'과 '공부상 용도와 현황 용도의 차이'입니다.

지층과 1층은 일반 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 되어 있으나, 현황은 각각 다중주택(6세대) 및 주택(1세대)으로 사용되고 있습니다.

또한, 4층 402호는 공부상 공동취사장이지만 현황은 주택(1세대)으로 사용 중입니다.

이러한 공부와 현황의 차이는 향후 관할 관청으로부터 용도변경 또는 원상복구 명령 및 이행강제금 부과 등의 잠재적 리스크를 발생시킬 수 있으므로, 반드시 사전 확인이 필요합니다.

3.3. 권리분석 (경매구분)

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하여 개시된 경매입니다.

임대 관계는 미상으로 확인되어, 임차인 현황 및 대항력 유무에 대한 철저한 임장 조사와 명도 계획 수립이 중요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '공부와 현황의 불일치'로 인한 건축법상 문제입니다.

입찰자는 낙찰 후 이행강제금의 부담 가능성 및 적법한 용도로의 전환(용도변경) 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

또한, 불법 증축/용도변경에 따른 양성화 불가 시 매각 및 금융 대출에 제약을 받을 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 건은 지하철 둔촌역 인근의 양호한 입지 조건과 높은 임대수익을 기대할 수 있는 다중주택으로서 투자 가치가 높습니다.

다만, 현황과 공부상의 용도 차이에 따른 법적 리스크를 정확히 인지하고, 이를 해소할 수 있는 구체적인 계획과 비용을 입찰가 산정에 반영하는 것이 필수적입니다.

4.3. 투자 포인트

최대 투자 포인트는 '다수 호실에서 발생하는 높은 임대수익'입니다.

지하 1층부터 4층까지 총 20개 이상의 주거용 호실로 운영되고 있어, 공실 위험이 분산되고 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

또한, 5호선 둔촌역 인근의 역세권 입지와 주변 주거환경을 고려할 때, 임차 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

낙찰 후 용도 변경 및 양성화 추진을 통한 리스크 제거 시, 자산 가치가 크게 상승할 잠재력이 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계