나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11414 [2] 인천광역시 중구 운남동 1600-4 엘림프라자 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2024.09.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 상가는 인천광역시 중구 운남동 소재 "인천영종고등학교" 남측 인근에 위치하며,
주위는 성숙중인 아파트 지대 배경의 상업지대로서 주위환경은 개발중인 상태로서 상권은 미성숙 상태임.

교통상황

본 건까지 제반 차량 출입은 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 1층 109와 110호로서,

외 벽 : 돌붙임, 복합판넬 및 강화유리 마감 등,
내 벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감,
창 호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로서 현재 공실중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수 설비, 승강기 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 엘림프라자(건폐율 59.97%, 용적률 515.63%) 건부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약35미터, 남서측으로 로폭 약 15미터, 북서측으로 로폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04) , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m-35m)(접합) , 소로1류
(폭 10m-12m)(보행자도로)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(2012-12-28)(접합),
경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법> , 장애물제한표면구역(2012
06-11)(수평표면)<공항시설법> , 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 안경판매시설 인테리어 설비된 상태이나 현황 공실임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각. 매수보증금은 최저매각가격의 20%임. 집합건축물대장및등기사항전부증명서상 109호와 110호로 구분되어 있으나 현황은 통합하여 하나로 점포로 사용하고 있음. 대장상 '일반음식점'으로 등재되어 있으나, 안경판매시설 인테리어 설비된 상태이며 현황은 공실임(감정평가서 참조)
현황상 경계벽 없으며 필요시 매수인의 부담으로 경계벽 설치하여야 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경11414 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신한은행 (등기사항전부증명서상 갑4 권리자)

감정가: 1029000000원 (10억 2천 9백만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1600-4, 엘림프라자 1층 110호

신주소: 인천광역시 중구 흰바위로 244 (운남동)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 1층

건물 용도: 제1종근린생활시설 (집합건축물대장상)

건축물 사용승인일: 2023년 06월 27일

전유 면적: 56.13㎡ (약 16.98평)

토지 면적: 15.01㎡ (약 4.54평) (건물 부지 내 해당 지분)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 재매각

주의사항:

* 재매각 물건으로, 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

* 집합건축물대장 및 등기사항전부증명서상 109호와 110호로 구분되어 있으나, 현황은 통합하여 하나의 점포로 사용하고 있습니다.

* 대장상 '일반음식점'으로 등재되어 있으나, 안경판매시설 인테리어 설비된 상태이며 현황은 공실입니다. (감정평가서 참조)

* 현황상 경계벽이 없으며, 필요시 매수인의 부담으로 경계벽 설치를 해야 합니다.

2.4. 권리분석 요약

말소기준권리: 2023년 12월 19일자 신한은행 근저당 (을1)

인수되는 권리: 매각으로 인해 위 권리보다 선순위 권리가 없고, 말소기준권리 하의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 별도 기재된 사항은 없음. 지상권 개요에 대한 별도 기재 사항이 없으므로 인수 없음).

등기부채권 총액: 928,000,000원

2.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상 (보증금 및 차임 정보 부재. 금액이 미상이라도 주의 필요)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본 상가는 인천광역시 중구 운남동 소재 "인천영종고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 성숙 중인 아파트 단지들이 배경을 이루는 상업지대로, 현재 개발이 진행 중인 지역으로 상권은 아직 성숙 단계에 이르지 않은 상태입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

북동측으로 폭 약 35미터, 남서측으로 폭 약 15미터, 북서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구단위계획구역

* 도로: 대로2류 (폭 30m-35m), 소로1류 (폭 10m-12m, 보행자도로), 중로2류 (폭 15m-20m)

* 기타: 경제자유구역, 장애물 제한표면구역 (수평표면), 성장관리권역

1.2. 권리분석

1.2. 1. 권리관계 요약

말소기준권리인 신한은행의 근저당(2023.12.19.)보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

채권 총액이 약 9억 2천 8백만원으로 감정가 10억 2천 9백만원에 비해 높은 편입니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 2. 말소되지 않는 권리

등기사항전부증명서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 별도 명시 사항은 없습니다.

임대관계 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계를 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 상권 특징

본 물건이 위치한 인천 중구 운남동은 영종도 개발 계획의 영향권에 있는 지역으로, 현재 아파트 단지가 조성되고 있으며 상업 시설도 함께 개발 중에 있습니다.

이로 인해 잠재적인 성장 가능성은 있으나, 아직 상권이 완전히 활성화되지 않은 '미성숙 상권' 단계로 판단됩니다.

1.3. 2. 건물 현황 및 이용 상태

엘림프라자 건물 1층 109호와 110호가 통합되어 사용 중이며, 현재 공실 상태입니다.

집합건축물대장상 '일반음식점'으로 등재되어 있으나, 현황은 안경 판매 시설로 인테리어 되어 있습니다.

이는 향후 업종 전환 시 인테리어 재활용 가능성을 시사합니다.

1.3. 3. 경쟁 및 유동인구

주변에 대규모 아파트 단지가 개발 중이거나 입주 예정인 점을 고려할 때, 향후 배후 수요는 증가할 것으로 예상됩니다.

다만, 현재로서는 상업 시설의 성숙도 및 유동인구 규모가 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 인천영종고등학교가 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 아파트 단지가 주를 이루는 주거 밀집 지역으로 형성되고 있습니다.

* 인근 버스 정류장 이용이 가능하여 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (인근 지역 검색 결과 기반)

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 경매에서 유찰되었거나, 특정 이유로 매각이 진행되지 않은 건이므로 잠재적 위험 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

* 미성숙 상권: 상권이 아직 개발 초기 단계에 있어, 상권 활성화까지 상당한 시간이 소요될 수 있으며, 임대 수익 발생이 더딜 수 있습니다.

* 공부상과 현황의 차이:

* 109호와 110호가 통합 사용 중이며, 현황상 경계벽이 없어 매수 후 별도 설치 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축물대장상 용도(일반음식점)와 실제 사용(안경판매시설 인테리어)이 다릅니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 예상치 못한 명도 또는 인수 부담이 발생할 가능성이 있어 주의가 필요합니다. (다행히 본 건은 인수 보증금 0원)

* 공실 상태: 현재 점포가 비어 있어, 입찰 후에도 공실이 지속될 경우 공실 리스크를 감수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 중구 운남동에 위치한 제1종근린생활시설로, 인천영종고등학교 인근 신규 개발 지역에 자리하고 있습니다.

건물은 1층에 위치하며, 109호와 110호가 통합되어 약 17평 규모의 점포로 사용 가능합니다. 현재는 안경 판매 시설 인테리어가 되어 있으나 공실 상태입니다.

권리 관계는 말소기준권리 하에 모두 소멸되어 안전한 편이나, 재매각 물건이라는 점과 현황과 공부상의 불일치(통합 사용, 경계벽 부재, 용도 불일치)는 매수인이 인수 후 부담해야 할 사항입니다.

영종도 개발에 따른 장기적인 상권 성장 가능성은 존재하나, 현재는 상권이 미성숙한 단계이므로 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 관점에서 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 영종도 개발 수혜 기대: 영종도 지역의 지속적인 개발 및 관광객 증가에 따른 장기적인 상권 성장 잠재력 보유.

* 안정적인 권리관계: 매각으로 인한 모든 권리 소멸로 안전하게 소유권 이전 가능.

* 현황 인테리어 활용: 안경 판매 시설 인테리어가 되어 있어, 유사 업종 또는 소매업으로 업종 전환 시 인테리어 비용 절감 가능.

* 재매각으로 인한 가격 조정 기대: 재매각 절차를 통해 최저 매각 가격이 감정가 대비 낮아질 가능성이 있어, 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 10억 2천 9백만원입니다.

채권 총액은 9억 2천 8백만원으로, 감정가 대비 높은 편입니다.

재매각 물건 특성상, 최저매각가격은 유찰 시마다 낮아질 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유찰 횟수 및 최저매각가격 조정 여부, 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세, 향후 상권 활성화 전망 등을 종합적으로 고려한 심층 분석이 필요합니다.

현 단계에서는 감정가를 기준으로 하되, 재매각으로 인한 가격 하락 가능성과 물건의 현황(공실, 공부상 불일치, 경계벽 설치 필요 등)을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

물건명세서 작성일(2026년 08월 06일) 기준으로, 차기 최저매각가격이 명시되어 있지 않아 정확한 예측은 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.