나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11414 [2] 인천광역시 중구 운남동 1600-4 엘림프라자 1층110호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11414 [2] 인천광역시 중구 운남동 1600-4 엘림프라자 1층110호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매14계 2024타경11414 | 소재지: 인천광역시 중구 흰바위로 244, 1층110호 (운남동,엘림프라자) | 감정가: 1,029,000,000원 | 최저가: 720,300,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 인천지방법원 2024타경11414 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경11414 (2)

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1600-4 엘림프라자 1층 110호

용도: 근린생활시설

감정가: 1,029,000,000원

토지면적: 15.01㎡ (약 4.54평)

토지 지분율: 1501

건물면적: 56.13㎡ (약 17.00평)

건물 지분율: 5613

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 집합건축물대장 및 등기사항전부증명서상 109호와 110호로 구분되어 있으나 현황은 통합하여 하나의 점포로 사용 중임. 대장상 '일반음식점'으로 등재되어 있으나, 안경판매시설 인테리어 설비된 상태이며 현황은 공실임. 현황상 경계벽이 없으며, 필요시 매수인의 부담으로 경계벽 설치 필요.

1.2. 입지조건

본 상가는 인천광역시 중구 운남동 소재 "인천영종고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 성숙 중인 아파트 지대를 배경으로 한 상업지대로, 지역 환경은 개발 중이며 상권은 아직 성숙되지 않은 상태입니다.

본 건까지 차량 출입은 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 1층 109호와 110호에 해당합니다.

외벽은 돌붙임, 복합판넬 및 강화유리 마감이며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 페어글라스 창호 등입니다.

건부지는 가장형 평지로, 엘림프라자는 건폐율 59.97%, 용적률 515.63%를 적용받습니다.

인접 도로로는 북동측 약 35미터, 남서측 약 15미터, 북서측 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m-35m), 소로1류(폭 10m-12m)(보행자도로), 중로2류(폭 15m-20m)에 해당하며, 경제자유구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 성장관리권역(수도권정비계획법) 등의 제한이 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로, 채무자의 채무 불이행으로 인해 담보권 실행을 위한 경매 절차입니다.

소유자와 채무자가 이OO으로 동일하며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

'유동화 물건'이라는 특이사항이 있어, 채권 양도 등 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

등기부상 권리 관계는 말소될 것으로 예상되나, 경매 절차 진행 상황에 따라 변동될 수 있으므로 매각물건명세서 등을 통해 최종 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 상가는 인천영종고등학교 인근 상업지대에 위치하며, 주변에 아파트 단지들이 조성 중인 지역입니다.

현재는 개발이 진행 중인 단계로 상권의 성숙도는 아직 높지 않은 상태입니다.

공식적으로는 '일반음식점'으로 등재되어 있으나, 실제로는 안경 판매시설 인테리어가 되어 있는 상태입니다.

현재 공실 상태이며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

주변의 개발 계획 및 아파트 입주율 증가에 따라 향후 상권 활성화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

인천영종고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

주변이 개발 중인 신흥 주거 지역의 특성을 가지며, 향후 배후 수요 증가가 예상됩니다.

대중교통으로는 인근 버스 정류장 이용이 가능하여 시내 접근성은 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

현황은 109호와 110호가 통합되어 사용되고 있으나, 공부상으로는 분리된 상태이므로 매수 후 경계벽 설치 등 공부 정리 및 원상복구에 대한 비용이 발생할 수 있습니다.

현재 점포 내부에 안경 판매 시설 인테리어가 되어 있으나, 용도 변경이나 업종 변경 시 해당 인테리어 철거 및 재설치 비용이 추가될 수 있습니다.

상권이 아직 미성숙 단계이므로, 안정적인 임대 수익을 얻기까지 시간이 소요될 수 있습니다.

유동화 물건이라는 점은 거래 과정이나 향후 권리 관계에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

건물이 위치한 지역이 공항시설법상 장애물 제한 표면 구역에 속해 있어, 향후 건물 증축이나 특정 용도의 시설 설치에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 중구 운남동의 개발 잠재력이 있는 지역에 위치한 근린생활시설입니다.

현재 상권은 성숙 중이며 공실 상태이지만, 주변의 아파트 단지 개발로 인해 향후 배후 수요 증가가 기대됩니다.

집합건축물대장 및 등기부상 내용과 현황 사용(109, 110호 통합 사용)이 다르다는 점, 그리고 경계벽 설치 필요성 등은 매수 시 추가적인 비용과 노력이 필요할 수 있는 부분입니다.

유동화 물건이라는 특성상 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

안경 판매 시설 인테리어가 되어 있으나 현재 공실인 점은 임대 또는 직접 사용 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

개발 초기 단계의 지역에 위치하여 향후 상권 성장 및 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

109호와 110호를 통합하여 넓은 면적의 상가를 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. (약 17평)

인천 지역의 개발 계획 및 영종도 지역의 활성화 추세에 따라 투자 가치가 높아질 수 있습니다.

향후 배후 단지 입주율이 높아지면 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

인천지방법원 경매14계