나이스옥션 법원경매 상주 2024타경1783 [1] 경상북도 상주시 양촌동 84-4 과수원 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 상주 2024타경1783 [1] 경상북도 상주시 양촌동 84-4 과수원 경매

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상주지원 경매2계 2024타경1783 | 소재지: 경상북도 상주시 양촌동 84-4 | 감정가: 244,949,600원 | 최저가: 171,465,000원 | 용도: 과수원

1. 상주지원 2024타경1783 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 상주지원 2024타경1783 (1)

소재지: 경상북도 상주시 양촌동 84-4

용도: 과수원

감정가: 244,949,600원

토지면적: 5644.00㎡ (약 1707.4평)

토지 지분율: 564400 (전체 지분으로 보입니다)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 임OO

채무자: 임OO

채권자: 사OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 일괄매각. 과수목 매각 포함. 본건 지상에 소재하는 철거 및 이동 가능한 파이프조 비닐하우스 2개동은 매각 제외. 목록1,2 지상 북서측 일부는 타인 점유 사용 중임.

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 상주시 양촌동에 위치하며, "양촌교" 북서측 인근 농경지, 축사, 단독주택 등이 혼재된 지역에 속해 있습니다. 차량 접근은 가능하며 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 토지는 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 과수원 및 일부 전으로 이용되고 있습니다. 지적도상 기호1 토지는 맹지이나 기호2 토지를 통하여 접근이 가능하며, 기호2 토지는 북측으로 약 4미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다. 상주시는 경상북도 서북부에 위치한 넓은 면적의 도농복합 도시로, 과거 영남 지방의 중심지였으나 현재는 인구 밀도가 낮은 편입니다. 다만, 중부내륙고속도로, 서산영덕고속도로, 상주영천고속도로 등이 개통되어 서울, 대전, 대구 등 주요 대도시와의 접근성이 크게 향상되었습니다. 양촌동은 상주시 외곽 지역으로 주로 농업 활동이 이루어지는 지역으로 판단됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(임OO)입니다. 채권자는 사OOOOOOOO이며, 경매의 근거가 됩니다. 소유자 및 채무자가 동일인이므로 특별한 권리상의 복잡성은 없어 보입니다. 다만, 주의사항에 '농지취득자격증명원 제출 필요(미제출 시 보증금 미반환)'라고 명시되어 있어, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 또한, 목록1,2 지상 북서측 일부가 타인 점유 사용 중이라는 점은 인수 여부 또는 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다. 과수목은 매각에 포함되나, 이동 가능한 비닐하우스 2개동은 제외됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 농경지 및 단독주택이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 도심 상권과는 거리가 있습니다. 따라서 직접적인 상권 분석보다는 주변 지역의 농업 기반 및 잠재적 개발 가능성을 고려해야 합니다. 상주시는 쌀, 곶감, 명주 등 농산물 생산이 활발하며 '삼백(三白)의 고장'으로 불립니다. 또한, 자전거 도시로도 알려져 있습니다. 인구 감소 추세는 도시 전반의 상권 활성화에 영향을 줄 수 있으나, 귀농·귀촌 수요나 지역 특산물을 활용한 사업 등은 고려해볼 만합니다.

1.5. 생활정보

상주시 양촌동은 농업 중심 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 상주시 중심 시가지나 읍·면 소재지에 위치할 가능성이 높습니다. 대중교통으로는 시내버스가 운행되는 것으로 보이며, '양촌동(원장2리.반계)' 정류장이 있음을 확인할 수 있습니다. 상주 시내에는 상주종합버스터미널이 있어 시외 이동이 가능합니다. 상주시는 다양한 체험 시설 및 관광 명소를 보유하고 있으며, 예를 들어 상주박물관, 국제승마장, 상주곶감공원 등이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 농지 취득 관련 사항입니다. 농지법에 따라 농지취득자격증명 없이는 농지 취득이 불가하며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금을 몰수당할 수 있습니다. 또한, 토지의 일부가 타인에 의해 점유 사용 중이라는 점은 명도 진행 시 예상치 못한 변수나 추가 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다. 지적도상 맹지인 부분(기호1)은 접근성 확보에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 상주시 전반의 인구 감소 및 고령화 추세도 장기적인 관점에서 고려해야 할 요인입니다. 상주 지역에서는 과거 가축분뇨처리장 설치 등으로 인한 주민 반대 사례가 있었으며, 혐오시설과 관련된 민감성이 존재할 수 있습니다. 다만, 현재 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 검색 결과는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 상주시 양촌동 소재의 과수원으로, 토지 매각 대상입니다. 감정가는 약 2억 4천5백만원이며, 토지 면적은 약 1707평입니다. 권리상 문제는 크게 없어 보이나, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며 일부 타인 점유가 존재하는 점은 유의해야 합니다. 주변 환경은 농경지가 주를 이루며, 교통은 차량 접근이 가능하나 대중교통 접근성은 제한적일 수 있습니다. 상주시는 넓은 면적과 좋은 교통망을 가지고 있으나 인구 감소 추세는 우려되는 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 넓은 토지 면적: 총 5644㎡ (약 1707.4평)의 과수원 토지를 확보할 수 있습니다.

2. 잠재적 농업 가치: 상주시는 농업이 발달한 지역으로, 과수원으로서의 가치 또는 다른 농업 용도로의 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

3. 향후 개발 가능성: 지역 개발 계획이나 귀농·귀촌 수요 증가 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

4. 개선된 교통망: 고속도로망 확충으로 대도시 접근성이 향상되어 물류나 유통 측면에서 이점을 가질 수 있습니다.

5. 낮은 감정가 대비 면적: 감정가 대비 토지 면적이 넓어, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

주의사항: 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차를 사전에 철저히 확인해야 하며, 타인 점유 부분에 대한 명도 가능성 및 소요 시간, 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

법원 정보

상주지원 경매2계