나이스옥션 법원경매 상주 2024타경72587 [2] 경상북도 예천군 보문면 미호리 390 전 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 상주 2024타경72587 [2] 경상북도 예천군 보문면 미호리 390 전 경매

물건 대표 이미지

상주지원 경매2계 2024타경72587 | 소재지: 경상북도 예천군 보문면 미호리 390 | 감정가: 3,999,500원 | 최저가: 2,800,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 상주지원 2024타경72587 (2)이며, 소재지는 경상북도 예천군 보문면 미호리 390 일원의 토지입니다. 본건의 용도는 '전'이며, 감정가는 3,999,500원으로 책정되었습니다. 전체 토지 면적은 1,263.00㎡ (약 382.10평)이며, 건물 면적은 없습니다.

매각 대상은 '토지일부지분매각'으로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분에 대한 경매입니다.

1.2. 주요 특징 및 주의사항

본건은 지분매각 물건으로, 공유자우선매수신고 가능성이 항상 존재하는 고위험군 투자 물건입니다. 또한, 토지의 현황이 농지이므로 낙찰자는 농지취득자격증명원(농취증)을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.

특히 유의할 점은 물건 중 일련번호 2) 토지 지상에 분묘 2기가 소재하며, 이로 인해 분묘기지권이 성립할 여지가 있어, 향후 토지 사용 및 처분에 심각한 제한을 받을 수 있다는 점입니다. 공부상 '전'이나 현황은 '일부 묘지'인 점도 확인되었습니다.

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 예천군 보문면 미호리 및 작곡리 소재의 농경지 및 자연림 인근에 위치합니다. 주변은 전형적인 농경지대와 자연림으로 형성되어 있어 상권이나 생활 편의시설이 발달되어 있지 않습니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 접근성

일련번호 1)은 대체로 평탄한 부정형의 '전'으로 이용 중이며, 폭 약 2m의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 보통입니다.

일련번호 2)는 완경사지대의 부정형 '전 및 일부 묘지'로 이용 중이며, 1~2m의 비포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

일련번호 3)은 경사지대의 부정형 '자연림' 상태이며 도로가 없는 맹지입니다.

전반적으로 교통 상황은 보통에서 다소 불편한 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

일련번호 1), 2)는 계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 있으나, 일련번호 3)은 농림지역 및 보전관리지역, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 개발행위에 제약이 많습니다. 세 필지 모두 가축사육제한구역(주거 밀집지역 외곽경계선 500m 이내)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

본건은 부동산강제경매 물건이며, 소유자와 채무자가 동일한 김OO입니다. 채권자는 서OOOOOOOOO로 확인됩니다. 지분 매각의 경우 낙찰 시 잔금을 납부해도 전체 토지에 대한 단독 소유권을 확보하는 것이 아니므로, 향후 기존 공유자들과의 협의 또는 공유물 분할 소송을 통해야만 온전한 권리 행사가 가능합니다.

3.2. 핵심 리스크: 공유자 우선매수권

민사집행법 제140조에 따라 공유자는 최고가 매수신고 가격으로 우선하여 매수할 권리를 행사할 수 있습니다. 이는 입찰 당일 최고가 매수신고인으로 결정되더라도, 공유자가 이 권리를 행사할 경우 낙찰자 지위가 박탈되는 가장 큰 리스크입니다. (다만, 미납으로 실효 시 다음 매각기일에는 우선매수청구권을 행사할 수 없음)

3.3. 분묘기지권 성립 여지

일련번호 2) 토지 지상에 소재한 분묘 2기에 대해 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다. 분묘기지권은 관습법상 인정되는 권리로, 성립 시 토지 소유자라 하더라도 분묘를 임의로 이전하거나 사용할 수 없어 토지 활용에 큰 제약을 초래합니다.

4. 추가 정보 분석

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

본건 소재지는 경상북도 예천군의 농촌 지역으로, 부근이 농경지 및 자연림으로 형성되어 있어 상권이 형성되어 있지 않습니다. 일상생활에 필요한 마트, 병원, 학군 등의 생활 편의시설은 '보문면사무소' 서측 근거리라고는 하나, 기본적으로 차량을 이용해야 하는 거리이며, 도시 지역의 접근성을 기대하기 어렵습니다.

4.2. 혐오 시설 정보

제공된 정보 내에서는 인근 혐오 시설에 대한 구체적인 언급은 없으며, 주변 환경이 농경지와 자연림임을 고려할 때 대규모 산업 시설이나 도시형 혐오 시설은 없을 것으로 추정됩니다. (현장 조사를 통한 추가 확인이 필요합니다.)

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

1. 지분 매각: 공유물 분할을 위한 시간 및 비용 발생 가능성.

2. 공유자 우선매수권: 입찰 보증금 몰수 가능성은 낮으나, 낙찰 무효화 가능성이 상존함.

3. 분묘기지권: 토지 활용 목적에 따라 분묘 이장 또는 협의 비용 발생 가능성.

4. 농취증 의무: 농지 취득 계획이 없는 경우 투자 불가.

5.2. 투자 포인트

1. 낮은 감정가: 300만원대의 낮은 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

2. 계획관리지역 포함: 일련번호 1)과 2)는 계획관리지역으로, 향후 농지 전용을 통한 활용 가능성이 타 용도 지역 대비 높습니다.

3. 지분 투자 전문가 적합: 공유물 분할 소송 및 공유자 협의에 능숙한 전문가에게는 저가 매수 후 수익 실현이 가능한 기회가 될 수 있습니다.

본건은 '특수물건' 성격을 강하게 띠므로, 입찰 전 현장 답사를 통한 분묘의 상태 확인, 공유자의 매수 의사 타진, 농취증 발급 가능 여부 확인 등 철저한 사전 분석이 필수적입니다. 단순히 낮은 가격만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.

법원 정보

상주지원 경매2계