나이스옥션 법원경매 제주 2025타경6464 [2] 제주특별자치도 제주시 이도이동 1025-8 3층 335호 숙박시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경6464 [2] 제주특별자치도 제주시 이도이동 1025-8 3층 335호 숙박시설 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2025타경6464 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 중앙로 304, 3층 335호 | 감정가: 160,000,000원 | 최저가: 112,000,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 개요 및 특장점 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경6464 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 이도이동 1025-8, 3층 335호

용도: 숙박시설 (호텔 객실)

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)

감정가: 160,000,000원

소유자 및 채무자: 백OO (동일인)

채권자: 농OOOOOOO (금융기관 근저당에 의한 경매 추정)

1.2. 면적 정보

건물 전용면적: 24.96㎡ (약 7.55평)

토지 지분면적: 6.10㎡ (약 1.85평)

*본건은 숙박시설(호텔 객실)로, 아파트의 분양면적 개념보다는 위탁운영 수익형 부동산의 전용면적 및 지분면적으로 이해하는 것이 적절합니다.

1.3. 건물의 특징

사용승인일: 2017.05.01. (비교적 신축 건물)

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상10층 중 3층 소재

이용상태: 현재 호텔 객실로 이용 중이며, 위탁운영사에서 관리 중인 것으로 조사되었습니다.

설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방설비(스프링클러 등), 천장형 시스템 에어컨에 의한 냉난방설비 등 완비.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 제주시 이도이동 소재 '제주지방법원' 서측 인근의 핵심 노선 상업지대에 위치하여 최상의 입지를 자랑합니다.

일대는 병의원, 판매시설, 음식점, 업무시설 및 관공서 등이 밀집한 제주시의 주요 상권 및 업무지구입니다.

교통상황은 왕복 6차선(대로1류) 및 폭 약 10m의 아스콘 포장도로(소로1류)에 접하고 있어 차량 접근성이 매우 우수합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 양호합니다.

2.2. 상권분석

토지이용계획상 '일반상업지역'에 해당하며, 이는 제주시 내에서도 최고 수준의 상업 밀집도를 의미합니다.

방화지구, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있어 개발 및 건축 규제가 일부 있지만, 이미 완공된 호텔로서 상업적 가치는 높습니다.

본 물건이 소재한 건물은 '호텔'로 이용 중이며, 위탁운영사를 통해 객실로 사용되고 있어 안정적인 숙박시설 상권 내에 편입되어 있습니다.

2.3. 생활정보

주요 관공서 및 업무시설이 인접하여 유동인구가 매우 풍부합니다.

병의원, 은행, 대형 판매시설 등 각종 편의시설을 도보로 이용 가능합니다.

지도 검색 결과, 해당 지역은 제주시의 중심 상업지역이므로, 주변 환경은 고밀도 도시 형태를 띠고 있으며, 일부 유흥 시설 등 일반적인 도시형 시설은 존재하나, 특별히 기피할 만한 대규모 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 인접하지 않은 것으로 확인됩니다.

3. 권리 관계 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

경매구분: 부동산임의경매로, 채권자인 농협이 근저당권을 실행한 것으로 추정됩니다.

매각대상: 토지와 건물을 일괄 매각하며, 등기부상 특별히 복잡한 권리 관계는 없는 것으로 보입니다. (최선순위 설정 권리 이후의 권리는 매각으로 소멸될 가능성이 높음)

임대차 관계: '임대관계 미상'이나, 현황조사서상 '위탁운영사에서 객실로 사용 중'인 것으로 확인됩니다. 이는 일반적인 임차인이 아닌 위탁관리 회사가 점유하고 있음을 의미합니다.

3.2. 잠재적 리스크

위탁운영 계약 승계 리스크: 현재 운영 중인 위탁운영 계약의 내용 및 잔여 기간을 정확히 파악해야 합니다. 낙찰 후 매수인이 이 계약을 승계할지, 해지할 수 있는지 여부가 중요합니다. 운영 계약에 따라 명도(점유 이전)의 난이도와 수익 발생 시점이 달라질 수 있습니다.

용도 제한 리스크: 본건은 '숙박시설' 용도로, 일반 주거용으로의 변경은 사실상 어렵습니다. 투자 목적이 순수한 수익형 부동산(숙박업)에 한정됩니다.

공법상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 장애물제한표면구역 등 공법상 제한이 있으나, 이미 건축이 완료된 상태이므로 추가적인 건축 행위가 아닌 단순 소유 및 운영에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

4. 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시의 핵심 상업 및 업무지구에 위치한 비교적 신축(2017년 사용승인) 수익형 숙박시설입니다. 최고의 입지조건과 우수한 교통 환경을 갖추고 있어 자산 가치 측면에서 매우 안정적입니다. 다만, 일반 주거시설과 달리 위탁운영을 통한 수익 구조이므로, 해당 계약 조건과 숙박업의 시장 상황을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 권리 관계는 소유자와 채무자가 동일하고 금융기관의 임의경매이므로 비교적 깔끔할 것으로 예상되나, 위탁운영사의 점유 관계 확인이 필수입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주시 중심 상업지역, 관공서 및 주요 상권 인접으로 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

신축 건물 가치: 2017년식 건물로 시설 노후화 리스크가 적고, 설비 또한 최신 시스템이 갖춰져 있습니다.

안정적 수익 잠재력: 숙박업이 활성화된 지역이며, 위탁운영을 통한 객실 운영으로 꾸준한 임대수익(수익 배분)을 기대할 수 있습니다.

깔끔한 물건 현황: 제시외 건물이나 공부와의 차이가 없어 추가적인 법정 문제 발생 가능성이 낮습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계