나이스옥션 법원경매 울산 2024타경111543 [1] 울산광역시 동구 방어동 170-36 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경111543 [1] 울산광역시 동구 방어동 170-36 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경111543
• 주소: 울산광역시 동구 방어동 170-36
• 감정가: 257,595,050원
• 최저가: 180,317,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

울산지방법원 경매8계 2024타경111543 | 소재지: 울산광역시 동구 방어동 170-36 | 감정가: 257,595,050원 | 최저가: 180,317,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 사건 기본 정보

울산광역시 동구 방어동에 위치한 단독주택 경매 물건 보고서입니다. 본 사건은 울산지방법원 2024타경111543 (1)호 부동산 임의경매 사건으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 형태입니다.

감정가는 257,595,050원으로 평가되었습니다.

소유자는 망OOOOOOOOOOOOO, 채무자는 김OO, 채권자는 울OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본 물건은 토지와 건물을 모두 포함한 일괄매각 대상입니다.

토지 면적은 $176.00\text{m}^2$ (약 53.24평)이며, 용도는 주거용 건부지(사다리형)로 사용 중입니다.

건물 면적은 $96.50\text{m}^2$ (약 29.19평)이며, 제시외 건물 $14.00\text{m}^2$ (약 4.24평)이 추가되어 총 건축 면적은 $110.50\text{m}^2$ (약 33.43평)입니다. 제시외 건물 역시 매각에 포함됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 울산광역시 동구 방어진 소재 "방어진공동어시장" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 주거지역입니다.

차량 접근은 가능하나, 버스정류소 등이 부재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.2. 토지 이용 및 제한

토지는 제2종일반주거지역에 해당하여 향후 주거 관련 개발 가능성이 있습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역(2018-07-27)으로 지정되어 있어 일부 행위 제한이 있을 수 있으므로 해당 규제를 정확히 확인해야 합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

물건지 인근에 "방어진공동어시장"이 있어 해산물 관련 상권 접근성이 용이할 것으로 보입니다. 주위가 단독 및 다세대주택 밀집 지역이므로 기본적인 생활 편의 시설(소규모 마트, 식당 등)은 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

그러나 버스정류소 등 대중교통 인프라가 미비하여 교통 관련 생활 편의성은 보통 이하로 판단됩니다. 병원, 대형마트 등 주요 생활 편의시설 및 혐오시설 유무는 별도의 현장 방문 및 지도 검색을 통해 필수적으로 확인해야 합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리분석

본 건은 채권자의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자가 '망'으로 표시되어 있어 상속 관계 및 등기부등본상의 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다. 임의경매의 경우 통상적으로 근저당권이나 담보가등기 등 물권적 담보권 실행으로 진행되나, 말소기준권리를 확인하여 인수되는 권리가 없는지 반드시 확인해야 합니다. 임대관계는 미상입니다.

3.2. 특이 및 주의사항

가장 큰 특징은 제시외 건물(보로크조판넬지붕 단층 주택 $14\text{m}^2$)이 매각 대상에 포함되어 토지/건물 일괄 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 매수인이 별도의 법정지상권 문제나 철거 문제를 안지 않고 주택 전체를 인수할 수 있다는 장점이 있습니다.

감정평가서에 따르면 제시외 건물은 대상 토지의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 없을 것으로 판단되었으나, 정확한 경계를 확인해야 합니다. 또한, 임대관계가 미상이므로 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인 존재 여부 등)를 대비해야 합니다.

4. 건물 현황 및 이용 상태

4.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 보로크조 스레트가 단층 주택입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 마감 등으로 되어 있으며, 주택으로 이용 중입니다.

부속 건물 역시 보로크조 스레트가 단층이며, 주로 변소 등 부속 시설로 이용되고 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있어 기본적인 주거 시설로서의 기능을 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없으며, 부합물 및 종물은 건물개황도를 참고해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

1. **교통 불편:** 버스정류소 등 대중교통 부재로 차량 의존도가 높을 수 있습니다.

2. **도로 상황:** 접한 도로 노폭이 약 2미터 내외로 좁아 주차 및 대형 차량 진입에 어려움이 있을 수 있습니다.

3. **권리 관계:** 소유자가 '망'이고 임대관계가 미상인 점을 고려하여 권리분석 및 명도 난이도가 상승할 수 있습니다.

4. **건물 상태:** 보로크조 스레트가 단층 건물로 연식 및 노후도에 따른 수리비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 제2종일반주거지역 내에 위치한 $176.00\text{m}^2$ 규모의 단독주택으로, 토지 면적이 비교적 양호합니다. 주택 노후화는 예상되나, 제시외 건물까지 포함한 일괄매각 방식이므로 별도의 복잡한 권리 문제가 없어 매각 자체는 깔끔하게 진행될 수 있습니다.

**투자 포인트:**

1. **주거지역 희소성:** 제2종일반주거지역에 속하여 장기적인 토지 활용 가치가 존재하며, 노후 주택을 리모델링 또는 신축(제한사항 확인 필수)할 경우 가치 상승 여력이 있습니다.

2. **어시장 인접성:** 방어진공동어시장 인근이라는 위치 특성상 특정 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

3. **적정 면적:** $50평$대 토지 면적은 도심지 단독주택으로서 재건축 시 적절한 규모를 갖추고 있습니다.

따라서 실거주 목적의 리모델링 또는 장기적인 토지 가치 상승을 기대하는 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다. 다만, 대중교통 및 도로 접근성, 명도 리스크 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 입찰가를 결정해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계