나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32413 [3] 전라남도 영광군 홍농읍 상하리 323-1 청미래아파트 제101동 제4층 제406호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32413 [3] 전라남도 영광군 홍농읍 상하리 323-1 청미래아파트 제101동 제4층 제406호 아파트 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매7계 2025타경32413 | 소재지: 전라남도 영광군 홍농읍 상하리 323-1 청미래아파트 제101동 제4층 제406호 | 감정가: 47,000,000원 | 최저가: 32,900,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지

사건번호는 광주지방법원 2025타경32413 (3)이며, 매각물건은 전라남도 영광군 홍농읍 상하리 323-1 청미래아파트 제101동 제4층 제406호입니다.

1.2. 물건 세부 내역

본 물건은 아파트 용도의 부동산강제경매 물건이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 소유자와 채무자는 정OO이며 채권자는 이OO입니다.

감정가는 47,000,000원입니다.

면적 세부 내역은 다음과 같습니다.

전용면적: 66.89㎡ (약 20.23평)

분양면적(추정): 약 85㎡ (약 25.71평)

토지면적: 90.75㎡ (약 27.45평)

1.3. 건물 현황

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 중 4층이며, 1992년 3월 19일에 사용승인되었습니다. 건물의 구조는 남동향의 계단식입니다.

내부 이용상태는 아파트로 이용 중이며, 위생, 급배수, 화재탐지 경보, 난방설비, 주차장시설 등이 갖추어져 있습니다. (다만, 5층 건물 중 4층이나 승강기 설비는 없으니 현장 확인이 필요합니다.)

토지이용계획상 제1종일반주거지역에 해당합니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 영광군 홍농읍 상하리 소재 '홍농초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택 및 소규모 점포 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

간선도로 인근에 위치하고 있어 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 일반적인 교통 사정은 무난합니다. 버스 정류장이 도보 3분 거리에 위치하는 등 대중교통 이용이 편리하다는 리뷰가 있습니다.

3. 권리 관계 분석 (특이사항 및 주의사항 중심)

3.1. 매각 물건 권리 관계

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유권 이전에 문제는 없습니다.

3.2. 대항력 있는 임차인 존재

가장 중요한 주의사항으로 '대항력 있는 임차인 있음'이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 의미입니다. 입찰 전, 반드시 임차인의 보증금 액수 및 전입일자를 확인하여 인수할 금액을 명확히 파악하고 입찰가를 산정해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

주변 환경은 아파트 단지 주변의 소규모 상권으로 형성되어 있습니다. 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 양호한 것으로 평가됩니다.

4.2. 교육 및 기타 시설

'홍농초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호합니다. 주거지의 리뷰에 따르면 동네가 조용하고 치안이 좋다는 의견이 있습니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 권리 관계 리스크 (인수 금액 확정)

앞서 언급한 바와 같이, '대항력 있는 임차인'이 가장 큰 리스크입니다. 배당요구를 했는지, 보증금 전액을 배당받는지 여부를 면밀히 분석하여, 낙찰자가 인수할 보증금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

5.2. 지역 특성 및 시설 리스크

본 물건이 위치한 영광군 홍농읍은 한빛원자력발전소(구 영광원자력발전소)가 소재한 지역과 동일한 읍에 속합니다. 원자력발전소의 근접성은 부동산 가격에 심리적, 환경적 영향을 미칠 수 있는 중요한 잠재적 리스크 요인입니다.

5.3. 건물 노후화 및 설비 리스크

1992년 준공된 30년 이상 된 아파트로, 건물의 노후화에 따른 수리비용이 발생할 수 있습니다. 또한 5층 건물 중 4층이나 승강기(엘리베이터) 시설이 없는 점은 거동이 불편한 사람이나 이사 시 불편을 초래할 수 있는 단점입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 4,700만원으로 소액 투자가 가능한 물건입니다. 주변 편의시설 및 교통 환경은 양호하나, 대항력 있는 임차인 인수 여부가 명확하지 않아 권리분석이 선행되어야 합니다. 또한 지역 특성상 원자력발전소의 영향권 내에 있다는 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

최저가(입찰가)를 보증금 인수액과 제반 비용을 포함하여 보수적으로 산정한다면, 소액으로 아파트 투자를 고려할 수 있는 기회입니다. 실거주보다는 임대를 통한 안정적인 월세 수익 확보를 목표로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

6.3. 조언

입찰에 참여하기 전, 대항력 있는 임차인에 대한 법원 현황 조사 및 매각 명세서, 임대차 관계 자료 등을 통해 인수금액을 재차 확인하는 것이 가장 중요합니다. 임차인의 정확한 권리 관계 파악이 성공적인 낙찰의 핵심입니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계