나이스옥션 법원경매 천안 2024타경6044 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 1254 다가구주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경6044 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 1254 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매7계 2024타경6044 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 1254 | 감정가: 2,787,658,200원 | 최저가: 1,951,361,000원 | 용도: 다가구주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 천안지원 2024타경6044 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 1254

용도: 다가구주택 (일부 근린생활시설 포함)

감정가: 2,787,658,200원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: $487.10\text{m}^2$ (약 $147.36\text{평}$)

건물면적: $720.88\text{m}^2$ (약 $218.06\text{평}$)

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 유치권 신고(3억원, 성립여부 불분명)

사용승인일: 2022.11.24. (신축급)

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지:

본 건은 천안시 서북구 두정동 <부성초등학교> 동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 상가주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

본 건 서측으로 노폭 약 35미터의 대로1류 포장도로에 접합하고 있어 접근성 및 가시성이 매우 우수합니다.

인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황이 양호하며, 차량 진출입도 용이합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 대로변에 위치하여 주상복합 형태의 개발에 적합한 용도지역입니다.

교육 시설로는 천안두정중학교 및 천안부성초등학교의 상대보호구역 내에 위치하고 있어 교육 환경이 잘 갖춰져 있습니다.

주변 상권 및 생활 정보:

본 건의 1층 일부가 근린생활시설로 이용 중인 주상용 건물로, 주변 상권과 연계되어 생활 편의성이 높습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주택과 상가가 어우러진 도심형 주거 상권이 형성되어 있습니다.

건물 자체에 승강기, 보안 자동문, 감시카메라, 필로티 주차장 등이 설치되어 있어 거주 및 임대 환경이 우수합니다.

1.3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

권리 분석:

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 임OO로 동일하여 권리관계가 비교적 단순합니다.

잠재적 리스크:

유치권 신고: 주식회사 대상종합건설 대표이사 노하임이 3억 원의 유치권을 신고하였습니다 (2025. 10. 24.자). 유치권은 매수인이 인수할 수 있는 중요한 권리이며, 그 성립 여부(공사 대금 채권 존재, 점유 개시 시점, 적법성 등)가 불분명하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법적 검토가 필수적입니다. 유치권이 성립된다면 매수인이 인수하여 변제해야 할 금액이 됩니다.

용도 변경 및 이용 현황: 목록 2의 주용도는 단독주택(다가구주택)이나 1층 일부가 근린생활시설로 이용 중인 점을 감안하여 실제 이용 상태와 공부상 용도 간의 관계를 확인해야 합니다.

임대차 관계: 감정평가서상 임대 관계가 미상으로 확인되어, 낙찰 후 임차인의 존재 여부 및 대항력 여부에 따라 명도 시 추가적인 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

1.4. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 건은 2022년 11월에 사용 승인된 신축급 건물로, 건물의 노후도 측면에서는 매우 우수합니다.

대로변에 접합된 우수한 입지 조건(대로1류)과 제2종일반주거지역의 용도를 갖추고 있어, 주거(다가구)와 상가(근린생활시설)의 복합적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

최대 리스크는 3억 원으로 신고된 유치권의 성립 여부 판단입니다. 유치권의 법적 성립 가능성 검토가 선행되어야 하며, 만약 불성립 가능성이 높다면 높은 투자 가치를 가질 수 있습니다.

투자 포인트:

최고의 입지: 폭 35미터 대로변 접합, 우수한 가시성 및 접근성 확보.

신축 건물: 2022년 준공으로 수리 비용 절감 및 임대 경쟁력 우수.

복합 수익 구조: 1층 상가 및 2~4층 다가구주택(총 18개 호실)의 임대 수익 동시 확보 가능.

경쟁 우위: 유치권 신고로 인해 입찰자 수가 줄어들 가능성이 있어, 권리 분석을 통해 리스크를 확신할 수 있다면 비교적 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있음.

법원 정보

천안지원 경매7계