나이스옥션 법원경매 천안 2024타경6044 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 1254 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동희 · 평가일 2024.11.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1은 충청남도 천안시 서북구 두정동 <부성초등학교> 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택(다가구주택), 상가주택, 공동주택(다세대주택), 근린생활시설 등이 주로 분포하는 환경임.

교통상황

본건 기호 1까지 차량 진출입 가능하며 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 양호함.

형태 및 이용상태

본건 기호 1은 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형으로 주상용(다가구주택, 근린생활시설 등) 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호 1 서측으로 노폭 약 35M 포장도로로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안두정중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안부성초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

가치 형성에 영향을 미치는 특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상. 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 2는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 4층 건물(사용승인일 : 2022.11.24.)로,

외벽 : 대리석 붙임, 외장타일 등 마감.
내벽 : 개별 인테리어 마감.
창호 : 슬라이딩 방식, 통유리, 틸트 방식 등임.

이용상태

본건 기호 2의 주용도는 단독주택(다가구주택 2층 7개호, 3층 6개호, 4층 5개호로 총 18개호)이며, 1층 일부는 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

본건 기호 2는 전기, 위생, 난방, 화재관련, 승강기, 1층 보안자동문, 감시카메라, 1층 필로티 주차장 설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호 2 건물 및 근거리에 소재하는 옥탑, 난간, 주차 관련 설비 등은 건물의 부합물로 판단하여 건물 가액에 포함해 감정평가하였으니 경매 진행 시 참고 바람.

공부와의 차이

가치 형성에 영향을 미치는 특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상. 기타 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 목록2의 주용도는 단독주택이며 1층 일부는 근린생활시설로 이용 중(감정평가서 참조) 2025. 10. 24.자 주식회사 대상종합건설 대표이사 노하임이 유치권신고서로 3억원을 신고하였으나, 그 성립여부는 불분명하고 2025. 12. 22.자로 대상종합건설 주식회사 유치권신고 취하서가 접수되었으나 2025.12.30.자로 임운주가 점유가 지속되고 있다는 유치권점유해제요청서를 접수함.2026.1.7.자 대상종합건설 주식회사 노하임이 유치권 3억으로 신고하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본정보

사건번호: 천안지원 2024타경6044 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천OOOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 1254

용도: 다가구주택 (1층 일부 근린생활시설)

감정가: 2,787,658,200원

토지면적: 487.10㎡ (약 147.35평)

건물면적: 720.88㎡ (약 218.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 건축물 세부사항

건축년도: 2022년 11월 24일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

층수: 지상 4층

주요 용도: 단독주택(다가구주택, 18개 호실), 1층 일부 근린생활시설

설비: 전기, 위생, 난방, 화재관련, 승강기, 보안자동문, 감시카메라, 필로티 주차장 등

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동에 위치하며, 부성초등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 단독주택(다가구주택), 상가주택, 공동주택(다세대주택), 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

3.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형이며, 서측으로 노폭 약 35M의 포장도로와 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m-40m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(천안두정중학교, 천안부성초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3.5. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 초등학교 및 중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부상 권리 분석

말소기준권리는 2022년 12월 20일 접수된 천안서부새마을금고의 근저당권(2,040,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다.

다만, 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되었으나, 관련 등기사항은 확인되지 않습니다.

주요 등기사항 요약:

* 소유권이전: 박상현 (2008.05.22), 임은영외 1명 (2022.02.04), 임은영 (2022.06.14)

* 근저당권: 천안서부새마을금고 (2022.12.20, 2,040,000,000원, 말소예정) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 천안서부새마을금고 (2024.11.08, 2024타경6044)

* 가압류: 이윤희 (2024.11.22, 160,000,000원, 말소예정)

* 청구권가등기, 소유권일부이전 등: 복수의 권리사항이 확인되며, 대부분 말소될 것으로 보입니다.

총 등기부채권액 (토지 + 건물): 약 4,870,000,000원

4.2. 임차인 현황 및 분석

본 물건에는 다수의 임차인이 거주 중이며, 대부분 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 인수해야 할 미배당 보증금이 상당수 존재합니다.

* 강병구: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-16, 확정 2022-12-14, 배당신고 2024-12-12, 대항력 없음. 인수 보증금: 0원 (예상배당금 150,000,000원으로 전액 배당 예상)

* 김기정: 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2023-08-30, 확정 2023-08-30, 배당신고 2025-01-10, 대항력 없음. 인수 보증금: 0원 (예상배당금 10,000,000원으로 전액 배당 예상)

* 김진규: 보증금 40,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-03-02, 확정 2023-03-02, 배당신고 2024-11-27, 대항력 없음. 인수 보증금: 20,000,000원 (예상배당금 20,000,000원으로 일부 미배당)

* 김혜미: 보증금 20,000,000원, 차임 950,000원, 전입 2023-04-14, 확정 2023-04-14, 배당신고 2025-01-31, 대항력 없음. 인수 보증금: 20,000,000원 (배당신고되었으나 예상배당금 미기재로 전액 인수 가능성)

* 도민선: 보증금 30,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입 2024-10-22, 확정 2022-12-07, 배당신고 2024-11-18, 대항력 없음. 인수 보증금: 0원 (예상배당금 30,000,000원으로 전액 배당 예상)

* 박예지: 보증금 10,000,000원, 차임 900,000원, 전입 2023-12-22, 확정 2024-12-09, 배당신고 2024-12-09, 대항력 없음. 인수 보증금: 0원 (예상배당금 10,000,000원으로 전액 배당 예상)

* 박지민: 보증금 40,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-04-25, 확정 2023-04-06, 배당신고 2025-01-02, 대항력 없음. 인수 보증금: 20,000,000원 (예상배당금 20,000,000원으로 일부 미배당)

* 심준섭: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-25, 확정 2023-01-26, 배당신고 2024-12-10, 대항력 없음. 인수 보증금: 100,000,000원 (배당신고되었으나 예상배당금 미기재로 전액 인수 가능성)

* 유한비: 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2023-05-10, 확정 미상, 배당신고 2025-02-10, 대항력 없음. 인수 보증금: 10,000,000원 (확정일자가 미상이거나 배당신고가 늦을 경우 인수 가능성)

* 윤대희: 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-30, 확정 2023-01-11, 배당신고 2024-12-30, 대항력 없음. 인수 보증금: 160,000,000원 (배당신고되었으나 예상배당금 미기재로 전액 인수 가능성)

* 이고은: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-04-01, 확정 미상, 배당신고 미상, 대항력 없음. 인수 보증금: 0원

* 이서진: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-08, 확정 2022-12-09, 배당신고 2025-02-04, 대항력 없음. 인수 보증금: 0원 (예상배당금 110,000,000원으로 전액 배당 예상)

* 이윤희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 미상, 확정 미상, 배당신고 미상, 대항력 없음. 인수 보증금: 0원

* 이정하: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-09-25, 확정 2023-09-07, 배당신고 2025-01-31, 대항력 없음. 인수 보증금: 100,000,000원 (배당신고되었으나 예상배당금 미기재로 전액 인수 가능성)

* 임지한: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-31, 확정 2023-01-03, 배당신고 2025-01-08, 대항력 없음. 인수 보증금: 53,234,384원 (예상배당금 96,765,616원으로 일부 미배당)

* 정다혜: 보증금 20,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2023-09-01, 확정 2023-09-01, 배당신고 2025-02-10, 대항력 없음. 인수 보증금: 1원 (예상배당금 19,999,999원으로 1원 미배당)

* 진가연: 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-06, 확정 2022-12-02, 배당신고 2024-11-28, 대항력 없음. 인수 보증금: 0원 (예상배당금 160,000,000원으로 전액 배당 예상)

* 표하슬람: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-01, 확정 2022-12-19, 배당신고 2024-11-28, 대항력 없음. 인수 보증금: 0원 (예상배당금 110,000,000원으로 전액 배당 예상)

* 한국주택금융공사: 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-12-30, 확정 2023-01-11, 배당신고 2025-01-23, 대항력 없음. 인수 보증금: 160,000,000원 (배당신고되었으나 예상배당금 미기재로 전액 인수 가능성)

총 인수 보증금 합계: 643,234,385원

(참고: 예상배당금이 기재되지 않은 임차인들의 경우, 전액 인수 가능성으로 계산되었으며, 실제 배당 현황에 따라 달라질 수 있습니다.)

5. 상권분석

본 물건은 천안시 서북구 두정동의 대로변에 위치한 다가구 및 근린생활시설 복합건물입니다. 인근에 부성초등학교가 있어 교육 관련 수요가 있으며, 다양한 상가주택 및 공동주택과 더불어 상업시설이 분포하고 있어 일반적인 상권 기능을 수행하고 있습니다. 주상복합 형태의 입지로 지역 내 유동인구 및 배후 수요를 확보할 수 있는 환경입니다.

6. 생활정보

* 교통: 주요 도로변에 위치하여 자가용 이용이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 대중교통 이용이 용이합니다.

* 교육: 부성초등학교, 천안두정중학교 등 교육시설이 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 주변에 상가, 편의점, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

* 상당한 금액의 임차인 미배당 보증금 인수: 총 643,234,385원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 물건의 총 부담 비용에 큰 영향을 미칩니다.

* 유치권 신고 이력: 2025년 10월 24일 주식회사 대상종합건설에서 3억원의 유치권을 신고했으나, 그 성립 여부는 불분명하며 이후 2025년 12월 22일 신고 취하되었습니다. 비록 취하되었으나, 관련 법적 분쟁의 가능성은 완전히 배제할 수 없으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 복합 용도: 건물의 주용도는 단독주택(다가구)이나 1층 일부가 근린생활시설로 이용 중인 점은 장점이 될 수 있으나, 관리 및 운영 측면에서 고려해야 할 부분이 있을 수 있습니다.

* 미등기 사항: 건축물대장상 특이사항은 없으나, 실제 현황과 공부와의 차이가 있는지 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 신축(2022년 준공)된 건물로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 대로변의 좋은 입지에 위치하며, 다가구주택으로서 안정적인 임대수익 창출이 가능합니다. 또한, 1층 일부 상가 공간은 추가적인 수익원으로 활용될 수 있습니다. 다만, 인수해야 할 임차인 보증금이 상당하며, 과거 유치권 신고 이력이 있었다는 점은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능하며 유지보수 비용 절감 효과 기대.

* 우수 입지: 대로변 위치, 초등학교 인접, 교통 편리 등 생활 및 투자 가치 상승 요인 보유.

* 수익 다각화 가능성: 다가구주택 구성으로 안정적 임대수익 확보 및 근린생활시설을 통한 추가 수익 기대.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리관계가 비교적 명확하고, 별도 명도 대상 최소화.

10. 예상 입찰가

제시된 감정가는 2,787,658,200원입니다.

총 인수 보증금은 약 643,234,385원으로 추산됩니다.

따라서, 총 부담 예상 금액은 입찰가 + 인수 보증금으로 산정됩니다.

'인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 지침에 따라, 낙찰자가 부담해야 할 총액을 고려할 때, 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 총 인수 보증금

= 2,787,658,200원 - 643,234,385원

= 2,144,423,815원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 21억 4천 4백만원 내외로 산정해 볼 수 있습니다.

이는 권리 분석 및 물건 가치 평가에 따른 제안이며, 최종 입찰가는 현장 조사, 시세 조사, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

(참고: 상기 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 과정에서의 변동성을 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.