나이스옥션 법원경매 상주 2024타경71744 [2] 경상북도 예천군 보문면 신월리 527 대지 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 상주 2024타경71744 [2] 경상북도 예천군 보문면 신월리 527 대지 경매

물건 대표 이미지

상주지원 경매2계 2024타경71744 | 소재지: 경상북도 예천군 보문면 신월리 527 | 감정가: 29,184,000원 | 최저가: 20,429,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 상주지원 2024타경71744 (2)이며, 경매 구분은 공유물분할을 위한 경매입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 고OO입니다.

감정가는 29,184,000원으로 산정되었습니다.

매각 대상은 토지이며, 건물은 없습니다.

1.2. 면적 및 현황 정보

소재지는 경상북도 예천군 보문면 신월리 527번지입니다.

토지 면적은 608.00㎡ (약 183.92평)이며, 용도는 대지입니다.

토지 지분율은 60800으로, 공유물분할경매의 특성을 가집니다.

특이사항으로는 공부상 '대지'이나 현황은 '답 (논)' 및 일부 '도로'로 이용 중인 토지라는 점을 주의해야 합니다.

건물 면적은 0.00㎡이며, 제시외 면적 또한 0.00㎡로, 토지만의 매각입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본 토지는 경상북도 예천군 보문면 신월리 소재 "예천제2농공단지" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농경지대이며, 농경지, 단독주택, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 인접 도로 상태

농경지로서의 제반 교통사정은 보통인 수준으로 평가됩니다.

토지 일부(기호4 북측)는 폭 약 2-3M의 포장도로에 접해 있으나, 다른 일부(기호3, 6)는 비포장 진입도로를 이용하고 있어 접근성이 다소 분산되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

토지 기호는 1-6으로 구분되어 있으며, 모두 부정형의 토지 형태를 가집니다.

전체적으로 완경사지대에 위치하나, 자체는 등고 평탄하게 조성되어 '답' 및 일부 '농로'나 '도로'로 이용되고 있습니다.

토지의 이용상태가 필지별로 '답', '답 및 하우스부지', '답 및 일부 도로' 등으로 혼재되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 종류 및 특이사항

본 경매는 공유물분할을 위한 경매이며, 이는 소유자들이 공유 관계를 해소하기 위해 진행하는 형식적 경매의 성격이 강합니다.

공유물분할 경매의 경우, 공유자 중 한 명이 우선 매수권을 행사할 수 있는 법적 권리가 발생하므로, 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자의 우선 매수권 행사 여부를 확인해야 합니다.

소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일하며, 채권자(고OO)에 의해 경매가 진행되고 있습니다. 권리관계 자체는 복잡하지 않아 보입니다.

3.2. 법적 제한 사항

본 토지는 계획관리지역(2013-05-30)에 속해 있어, 향후 개발 및 건축 행위에 있어 상대적으로 유리합니다.

또한, 가축사육제한구역(주거 밀집지역 외곽경계선 500m 이내)으로 지정되어 있습니다.

4. 현황 분석 및 공부와의 차이

4.1. 공부와의 주요 차이점

본 건의 가장 중요한 주의사항은 공부(지적공부)상의 지목과 현황(실제 이용 상태)이 크게 다르다는 점입니다.

기호2는 공부상 '대지'이나 현황은 '답(논)' 및 일부 '도로'로 사용 중입니다.

기호3, 6은 공부상 '전(밭)'이나 현황은 '답'으로 이용 중이며, 일부 '도로'로도 사용되고 있습니다.

기호5는 공부상 '답'이나 일부 '도로'로 이용 중입니다.

4.2. 영향 분석

공부상 지목이 '대지'인 토지가 현황 '답'으로 이용되고 있을 경우, 농지취득자격증명(농취증) 발급이 필요할 수 있으며, 향후 '대지'로의 복구(형질 변경) 시 추가적인 비용과 인허가 절차가 필요할 수 있습니다.

또한, 토지의 일부가 '농로' 및 '도로'로 이용되고 있어, 해당 부분에 대한 배타적 사용수익권이 제한될 가능성이 높습니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 상권 및 생활 환경

주위 환경이 농경지대 및 농촌주택 지역이므로, 상업 시설이나 대규모 편의시설은 미흡합니다.

생활정보는 예천제2농공단지 인근으로, 차량 이동 시 공단 관련 시설 이용은 용이할 수 있으나, 일상생활 편의시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

5.2. 주변 시설 및 혐오시설

제시된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다.

인근에 예천제2농공단지가 위치하여, 공단과의 연계성 여부가 투자가치 판단에 중요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 현황과 지목의 불일치

공부상 '대지'인 필지가 현황은 '답' 또는 '도로'로 이용되고 있어, 매입 후 실제 '대지'로 개발하기 위한 전용비용 및 절차에 대한 예측 불가능성이 가장 큰 리스크입니다.

일부 도로로 사용되는 부분에 대해서는 사유재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 공유물분할 경매의 위험

공유자의 우선 매수권 행사 가능성이 존재하여, 낙찰에 성공하더라도 소유권을 확보하지 못할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지 형태의 불리함

토지 전체가 부정형이며, 이용 상태가 혼재되어 있어, 효율적인 토지 이용 계획 수립에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 토지는 계획관리지역에 속하며, 공부상 '대지'의 지목을 가진다는 점에서 장기적인 개발 잠재력이 있습니다.

그러나 현재 이용 상태가 '답' 및 '도로'로 되어 있어 지목과 현황이 불일치하는 중대한 문제를 안고 있습니다.

투자 관점에서 보면, 낮은 감정가에 낙찰받아 향후 지목 변경 및 형질 변경 절차를 감수하고 장기 보유할 계획이 있는 투자자에게 적합합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장기적 개발 가능성

계획관리지역이라는 비교적 양호한 용도지역과 공부상 '대지'라는 지목을 활용할 수 있다면, 향후 예천제2농공단지와의 연계 개발 또는 주거/창고 용지 등으로의 개발 여지가 있습니다.

8.2. 토지 본연의 가치

건물이 없는 순수 토지 매각이므로, 복잡한 임차인 및 건물 관련 권리 분석의 어려움이 없습니다.

8.3. 낮은 감정가 메리트 (입찰 전략)

공유물분할 경매 특성상 우선 매수권 리스크와 현황 불일치 리스크가 이미 감정가에 반영되어 있을 수 있습니다. 해당 리스크를 감안한 보수적인 입찰가 산정 시 가격적인 메리트를 확보할 수 있습니다.

법원 정보

상주지원 경매2계