나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경79019 [3] 경기도 구리시 갈매동 552-6 구리갈매아너시티 10층에이치1066호 지식산업센터 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경79019 [3] 경기도 구리시 갈매동 552-6 구리갈매아너시티 10층에이치1066호 지식산업센터 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매3계 2024타경79019 | 소재지: 경기도 구리시 갈매순환로166번길 45, 10층에이치1066호 (갈매동,구리갈매아너시티) | 감정가: 231,000,000원 | 최저가: 161,700,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 남양주지원 2024타경79019 (3)

소재지: 경기도 구리시 갈매동 552-6 구리갈매아너시티 10층 에이치1066호

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 231,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (토지 및 건물 일괄매각)

채권자: 중OOOOO

사용승인일: 2022.12.16. (신축급 건물)

1.2. 면적 정보 및 구조

토지면적: 13.48㎡ (약 4.08평)

건물면적(전용): 41.76㎡ (약 12.63평)

*참고: 아파트가 아닌 지식산업센터이며, 제시된 면적은 전용면적 기준입니다.

본 물건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 10층에 위치합니다. 외벽은 외장타일, 글라스, 치장벽돌 등으로 마감되었으며, 이용 상태는 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 위생 및 급배수시설, 승강기, 소화전, 주차장 설비 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 구리시 갈매동에 소재하며, "갈매중학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터 단지와 대단위 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건은 양호한 편입니다. 제반 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 경춘선 "갈매역"이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 서측으로 광대로, 북측/동측/남측으로 중로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 위치한 구리갈매아너시티는 구리갈매공공주택지구 내 자족시설용지에 조성된 신축 지식산업센터입니다. 주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 배후 주거 인프라가 풍부하며, 건물 내에는 근린생활시설(상가, 지원시설)이 입점해 있어 입주사의 편의성이 높습니다. 감정평가서상 다른 호실 중 일부는 지원시설(근린생활시설-일반음식점)로 지정되어 현황 공실인 경우도 확인되나, 본 물건은 지식산업센터(공장)로 이용 중입니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설

본 지식산업센터는 신도시급의 계획된 구리갈매공공주택지구 내에 위치하며, 주거시설과 상업시설이 공존하는 환경입니다. 주변에는 갈매역을 중심으로 한 생활편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 특히 지식산업센터 내에 대형 서점 및 베이커리 카페 등 복합 문화 공간이 입점하여 근무 환경의 쾌적성이 높습니다.

외부 지도 서비스 검색 결과, 인근에 대규모 혐오시설(예: 쓰레기 매립장, 화장장 등)은 발견되지 않았습니다. 전반적으로 깨끗하고 잘 정비된 신흥 업무 지역입니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리분석

경매구분: 부동산임의경매

본 물건은 임의경매 사건이며, 토지/건물 일괄매각 방식입니다.

소유자(파OOOOOOOOOOOOOOOOO)가 아닌 채권자(중OOOOO)에 의해 진행되는 임의경매로, 근저당권 등 담보권 실행에 따른 매각으로 추정됩니다. 매각대상은 토지와 건물을 모두 포함하므로, 일반적인 경우 등기부상 특별한 문제(선순위 임차권, 복잡한 지상권 등)가 없다면 안전하게 소유권 취득이 가능합니다.

3.2. 특이 및 주의사항

특이사항: 감정평가서상 특별히 기재된 '공부와의 차이'는 없습니다.

주의사항: 임대 관계는 미상입니다. 현황 임차인이 존재하는지 여부, 존재한다면 대항력 여부 등을 사전에 확인하여 명도 계획을 수립해야 합니다. 임차인 현황 및 명도 리스크는 입찰 전 필수적으로 점검해야 할 사항입니다.

3.3. 잠재적 리스크

지식산업센터는 일반 주거 시설과 달리, 입주 업종 제한 및 의무 사용 기간(분양/매입 후 5년 내 매각 시 양도세 감면 혜택 반환 등)이 존재할 수 있습니다. 매수인은 입주 자격 및 세금 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

신축 건물임에도 불구하고 기호(4)와 같이 지원시설 일부가 현황 '공실'인 점을 고려할 때, 지식산업센터 특성상 상권이 완전하게 형성되기까지 시간이 소요되거나, 호실별 임대 경쟁이 발생할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 구리 갈매지구 내 신축급 지식산업센터로, 준주거지역에 위치하며 광역 교통망(경춘선 갈매역) 접근성이 우수합니다. 건물 연식이 2022년 12월로 매우 신축이며, 토지와 건물 일괄매각으로 진행되어 권리 관계가 비교적 명료합니다.

다만, 지식산업센터 특유의 입주 제한 규정 및 현재 임대 상황(미상)에 대한 추가적인 확인 작업은 필수적입니다. 감정가 2억 3천 1백만원은 신축 건물의 입지 조건과 면적을 고려할 때 시장 가격에 대한 분석 후 입찰 전략을 수립해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 갈매역 역세권(도보권 추정)이며, 서울 접근성이 우수한 경기 동부 핵심 비즈니스 지역에 위치합니다.

2. 신축급 시설: 2022년 준공으로 건물 컨디션이 최상이며, 주차장 및 각종 설비가 최신으로 구비되어 있어 입주사 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

3. 안정적 토지 이용: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구) 내에 위치하여 계획적 개발이 완료된 지역으로, 향후 안정적인 지가와 개발 환경을 기대할 수 있습니다.

4. 실수요 및 임대 수요 기대: 주변 대규모 아파트 단지를 배후로 두어 관련 기업 및 소호 오피스(SOHO Office) 수요를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

남양주지원 경매3계