나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경84011 [1] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 374 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경84011 [1] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 374 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경84011
• 주소: 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 374
• 감정가: 1,280,058,960원
• 최저가: 896,041,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

남양주지원 경매3계 2024타경84011 | 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 374 | 감정가: 1,280,058,960원 | 최저가: 896,041,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 남양주지원 2024타경84011 (1)

1.1. 기본 물건 정보

경매 사건 개요

사건번호는 남양주지원 2024타경84011 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 374 번지입니다.

감정가는 1,280,058,960원이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

용도는 주상용 건물(근린생활시설 및 주택)입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

면적 현황

본건의 토지 면적은 628.00㎡ (약 189.97평)입니다.

건물 면적은 주건물 310.70㎡ (약 94.00평)와 제시외 건물 39.00㎡ (약 11.80평)을 합하여 총 349.70㎡ (약 105.80평)입니다.

건물 구조 및 이용 현황

본건은 주택(기호2)과 근린생활시설(기호3)로 이루어진 복합 건물입니다.

주건물(기호2)은 1984년 12월 31일에 사용 승인된 철근콘크리트조 스래브지붕 지하1층/지상2층 건물입니다.

이용상태는 1층 주택 2개호, 2층 주택 2개호, 지층 창고로 이용 중이며, 총 4가구가 거주하는 주택 용도와 창고 용도가 혼재되어 있습니다.

제시외 건물(기호3)은 2017년 5월 16일에 사용 승인된 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물이며, 현재 근린생활시설(삼거리 다방)로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "화도수동행정복지센터" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 근린생활시설, 다세대주택 및 아파트단지 등이 소재하는 주거 및 근생 혼재 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건 토지는 인접 필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 주상용건부지로 이용 중이며, 남동측으로 세로(가)의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권분석

본건 건물 내부에 주택 4개 호실 외에 근린생활시설(다방)이 실제로 운영 중인 것으로 확인됩니다.

주변에 주택, 다세대, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 기본적인 유동 인구는 확보되어 있으나, 중심 상권보다는 배후 주거지 상권의 성격이 강합니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역에 위치하고 있어 향후 상업적 혹은 주거 개발 잠재력이 있습니다.

2.3. 생활정보

화도수동행정복지센터가 인근에 위치하여 기본적인 행정 편의시설 이용이 용이합니다.

주위에 다수의 주거 시설이 위치하고 있어 생활 편의시설(소규모 마트, 식당 등) 이용은 무난할 것으로 예상됩니다.

다만, 해당 보고서는 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었으므로, 구체적인 교육 시설이나 대형 편의시설의 접근성은 현장 조사를 통해 확인할 필요가 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무 (외부 검색 불가 안내)

제공된 정보 내에는 혐오시설에 대한 언급이 없으며, 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 이용할 수 없어 주변 혐오시설 유무는 현재 확인할 수 없습니다.

투자 결정 전 반드시 현장 답사를 통해 이를 확인하시기를 권고드립니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리분석

본 경매는 채권자 최OO에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

강제경매는 채무자의 일반 재산을 압류하여 매각하는 절차로, 권리 관계는 통상 매각으로 소멸됩니다.

매각 대상은 토지 및 건물을 일괄 매각하며, 소유자와 채권자가 동일인(최OO)으로 기재되어 있어 권리 관계는 비교적 단순할 수 있습니다.

그러나 말소기준권리 및 임차인 현황 등은 현 시점의 등기부 등본과 매각 물건 명세서를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

제시외 건물 포함: 주건물 외에 제시외 건물 39.00㎡ (경량철골조 근생)이 매각에 포함되어 있습니다. 이는 매각으로 소유권을 취득하나, 건축물대장 등재 여부 및 철거 위험 등에 대해 사전에 검토가 필요합니다. 다만, 본건의 경우 제시외 건물이 기호(3)으로 감정평가 및 매각에 포함되었으므로 상대적으로 위험이 낮습니다.

임대차 관계 미상: 감정평가서에 임대관계가 "미상"으로 기재되어 있습니다. 현재 주택 4개호 및 근린생활시설에 실제 거주하거나 영업 중인 임차인이 있을 가능성이 높습니다. 따라서 명도 시 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있는 점을 리스크로 고려해야 합니다.

오래된 건물의 관리: 주건물(기호2)은 1984년 사용 승인된 건물로 약 40년이 경과하였습니다. 건물의 노후도 및 유지보수 상태를 현장 확인하여 장래적인 수리 비용을 고려해야 합니다.

4. 투자 종합 의견

4.1. 투자 포인트

최고의 입지: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(마석우5지구)에 위치하고 있어, 주거 및 상업 시설 개발에 유리한 토지 이용 조건을 갖추고 있습니다.

복합 용도 수익 구조: 주택 4개 호실과 근린생활시설 1개 호실이 혼재되어 있어, 주거 임대 수익과 상업 임대 수익을 동시에 창출할 수 있는 구조입니다. 다세대/다가구 주택과 근생 시설을 조합한 수익형 부동산으로 접근하기 좋습니다.

대형 토지 면적: 628.00㎡ (약 189.97평)의 넓은 토지 면적을 확보하고 있어, 장기적으로 재건축이나 신축을 고려할 경우 개발 잠재력이 높습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 비교적 넓은 토지 면적(약 190평)을 제2종일반주거지역에서 확보하고 있으며, 현재는 주상복합 형태의 수익형 부동산으로 운영되고 있는 물건입니다.

토지 이용 계획 측면에서 미래 가치가 우수하고, 주택 4세대와 근생 시설을 통한 현금 흐름 창출도 기대할 수 있습니다.

다만, 40년 가까이 된 건물 노후도와 미상의 임대차 관계에 따른 명도 리스크를 충분히 감안하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

개발 가치(토지)와 현재 수익성(건물)을 종합적으로 고려한 투자 전략이 필요합니다.

법원 정보

남양주지원 경매3계