나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11414 [1] 인천광역시 중구 운남동 1600-4 엘림프라자 1층109호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11414 [1] 인천광역시 중구 운남동 1600-4 엘림프라자 1층109호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경11414
• 주소: 인천광역시 중구 흰바위로 244, 1층109호 (운남동,엘림프라자)
• 감정가: 1,029,000,000원
• 최저가: 720,300,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

인천지방법원 경매14계 2024타경11414 | 소재지: 인천광역시 중구 흰바위로 244, 1층109호 (운남동,엘림프라자) | 감정가: 1,029,000,000원 | 최저가: 720,300,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 인천지방법원 2024타경11414 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경11414 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1600-4 엘림프라자 1층 109호

용도: 근린생활시설

감정가: 102,900,000원

토지면적: 15.01㎡ (약 4.54평)

토지 지분율: 1501

건물면적: 56.13㎡ (약 16.98평)

건물 지분율: 5613

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항:

집합건축물대장 및 등기사항전부증명서상 109호와 110호로 구분되어 있으나 현황은 통합하여 하나로 점포로 사용하고 있음.

대장상 '일반음식점'으로 등재되어 있으나, 안경판매시설 인테리어 설비된 상태이며 현황은 공실임(감정평가서 참조).

현황상 경계벽 없으며 필요시 매수인의 부담으로 경계벽 설치하여야 함.

1.2. 입지조건

본 상가는 인천광역시 중구 운남동 소재 "인천영종고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 성숙 중인 아파트 지대 배경의 상업지대로서 주위환경은 개발 중인 상태로서 상권은 미성숙 상태임. [cite: appraisal summary]

본 건까지 제반 차량 출입은 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 편익은 보통임. [cite: appraisal summary]

북동측으로 로폭 약 35미터, 남서측으로 로폭 약 15미터, 북서측으로 로폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접함. [cite: appraisal summary]

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m-35m), 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m), 경제자유구역, 장애물제한표면구역(수평표면), 성장관리권역에 해당함. [cite: appraisal summary]

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 1층 109호와 110호로서, 외벽은 돌붙임, 복합판넬 및 강화유리 마감이며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 페어글라스 등임. [cite: appraisal summary]

1.3. 권리분석

본 건은 인천지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자는 이OO이며, 채무자 역시 이OO입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

유동화 물건으로, 채권 관련 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

권리 분석 시 등기사항전부증명서 및 관련 서류를 면밀히 검토하여 인수되는 권리 및 말소 기준 권리를 정확히 파악해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 상가가 위치한 인천광역시 중구 운남동 지역은 인천영종고등학교 인근에 있으며, 주변은 개발 중인 아파트 단지들을 배경으로 한 상업지대입니다. [cite: appraisal summary]

현재 상권은 아직 성숙되지 않은 미성숙 단계로 평가되며, 주변 지역은 개발이 진행 중인 상태입니다. [cite: appraisal summary]

인천 영종하늘도시 내에서 운서역 주변 상권은 롯데마트, 메가박스 등이 위치하며 확장세를 보이고 있으나, 본 건이 속한 운남동 상권은 현재 개발 및 공사가 진행 중인 지역이 많습니다.

다양한 병의원 (이비인후과, 피부과, 내과, 치과, 안과 등) 및 생활 편의시설이 입점 가능한 지역으로 파악됩니다.

과거 엘림프라자 201호 외 8개 호실이 공매로 진행된 이력이 있어, 건물 내 공실 및 임대 상황에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

인천영종고등학교가 인근에 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다. [cite: appraisal summary]

주변에 아파트 단지가 조성 중이거나 개발 예정에 있어, 향후 지역 발전과 함께 생활 편의시설 확충이 기대됩니다. [cite: appraisal summary, 5]

차량으로의 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다. [cite: appraisal summary]

1.6. 잠재적 리스크

상권 미성숙: 현재 상권이 아직 개발 초기 단계이므로, 안정적인 임차인 확보 및 수익 창출까지 시간이 소요될 수 있습니다. [cite: appraisal summary]

구분 및 현황 불일치: 집합건축물대장 및 등기사항전부증명서상 109호와 110호로 구분되어 있으나, 현황은 통합되어 사용 중입니다. 필요시 매수인의 부담으로 경계벽 설치가 필요할 수 있습니다. [cite: appraisal summary]

업종 불일치 및 공실: 공부상 '일반음식점'으로 등재되어 있으나, 현황은 안경 판매시설 인테리어로 되어 있고 공실 상태입니다. 이로 인해 원상복구 또는 업종 변경 시 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. [cite: appraisal summary]

유동화 물건: 채권이 유동화된 물건이므로, 권리 관계 및 채권 양수도 등 법률적, 행정적 절차상의 복잡성이 존재할 수 있어 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다.

혐오시설: 현재 주변에서 직접적으로 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 하지만 개발 중인 지역의 특성상 향후 시설 입지 가능성은 배제할 수 없으므로 지속적인 주시가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 영종도의 개발 잠재력을 가진 지역 내 근린생활시설로, 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다만, 현재 상권이 미성숙하고 건물의 공부상 현황과 실제 이용 상태가 다르며, 업종 불일치 및 공실 상태라는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

유동화 물건이라는 특성상 권리 분석에 대한 철저한 사전 검토와 법률 전문가의 자문을 받는 것이 매우 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

개발 잠재력: 영종도 지역의 지속적인 개발 계획과 함께 향후 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

우수한 입지: 인천영종고등학교 인근에 위치하며, 대로변과 접해 있어 향후 상권 활성화 시 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

시세 차익 기대: 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 경우, 향후 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

다양한 업종 가능성: 인근의 대규모 주거 단지 배후수요를 바탕으로 다양한 업종의 상가 유치가 가능합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매14계