나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11414 [1] 인천광역시 중구 운남동 1600-4 엘림프라자 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2024.09.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 상가는 인천광역시 중구 운남동 소재 "인천영종고등학교" 남측 인근에 위치하며,
주위는 성숙중인 아파트 지대 배경의 상업지대로서 주위환경은 개발중인 상태로서 상권은 미성숙 상태임.

교통상황

본 건까지 제반 차량 출입은 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 1층 109와 110호로서,

외 벽 : 돌붙임, 복합판넬 및 강화유리 마감 등,
내 벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감,
창 호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로서 현재 공실중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수 설비, 승강기 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 엘림프라자(건폐율 59.97%, 용적률 515.63%) 건부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약35미터, 남서측으로 로폭 약 15미터, 북서측으로 로폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04) , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m-35m)(접합) , 소로1류
(폭 10m-12m)(보행자도로)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(2012-12-28)(접합),
경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법> , 장애물제한표면구역(2012
06-11)(수평표면)<공항시설법> , 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 안경판매시설 인테리어 설비된 상태이나 현황 공실임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각. 매수보증금은 최저매각가격의 20%임. 집합건축물대장및등기사항전부증명서상 109호와 110호로 구분되어 있으나 현황은 통합하여 하나로 점포로 사용하고 있음. 대장상 '일반음식점'으로 등재되어 있으나, 안경판매시설 인테리어 설비된 상태이며 현황은 공실임(감정평가서 참조)
현황상 경계벽 없으며 필요시 매수인의 부담으로 경계벽 설치하여야 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경11414 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1600-4 엘림프라자 1층 109호

용도: 근린상가

감정가: 1,029,000,000원

토지면적: 15.01㎡ (약 4.54평)

건물면적: 56.13㎡ (약 16.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 재매각

주의사항:

본 물건은 재매각 대상이며, 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

집합건축물대장 및 등기사항전부증명서상 109호와 110호로 구분되어 있으나, 현황은 통합하여 하나의 점포로 사용 중입니다.

대장상 '일반음식점'으로 등재되어 있으나, 안경판매시설 인테리어가 설비된 상태이며 현재 공실입니다.

현황상 경계벽이 없으며, 필요시 매수인의 부담으로 경계벽 설치가 필요합니다.

2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 중구 운남동 소재 "인천영종고등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 성숙 중인 아파트 지대 배경의 상업지대로, 개발 중인 상태이며 상권은 미성숙 상태입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통입니다.

* 도로상태: 북동측으로 로폭 약 35미터, 남서측으로 로폭 약 15미터, 북서측으로 로폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m-35m), 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m), 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역에 해당합니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 1층 109호와 110호로 구성되어 있습니다.

* 외벽: 돌붙임, 복합판넬 및 강화유리 마감 등.

* 내벽: 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감.

* 창호: 페어글라스 창호 등.

3. 권리분석

권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2023년 12월 19일자 신한은행의 근저당(채권최고액 828,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리:

* 을1: 근저당 (신한은행, 828,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 가압류 (신용보증기금, 100,000,000원) - 2024-06-26 접수, 매각으로 소멸

* 갑4: 임의경매 (신한은행, 1,398,891,613원) - 2024-08-21 접수, 매각으로 소멸

* 갑5: 압류 (인천세무서장) - 2025-04-16 접수, 매각으로 소멸

등기부채권 총액: 928,000,000원 (근저당 828,000,000원 + 가압류 100,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 해당사항 없음).

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계 미상. 현재 공실 상태입니다.

4. 상권분석

상권분석

* 주변 환경: 인천영종고등학교 인근의 상업지대로, 아파트 단지가 배후에 있습니다.

* 상권 성숙도: 현재 개발이 진행 중인 신흥 상권으로, 성숙도는 아직 낮은 편입니다. 장기적인 개발 계획에 따른 성장이 기대됩니다.

* 경쟁 환경: 주변 상업시설 현황을 추가적으로 파악하여 경쟁력을 분석할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

생활정보

* 주요 편의시설: 인천영종고등학교가 인근에 위치하며, 주변 상업시설 및 주거단지 개발에 따라 점진적으로 편의시설이 확충될 것으로 예상됩니다.

* 주변 교통: 대로 및 중로에 접해 있어 차량 접근성이 우수하며, 버스 정류장 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건 또는 인근에 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 개발 지역 특성상 향후 개발 계획에 따른 시설 유치 가능성은 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 낙찰되지 않은 사유(예: 높은 희망가, 예상치 못한 문제점 발견 등)를 면밀히 파악해야 합니다.

* 미성숙 상권: 현재 상권이 발달하지 않아 단기적인 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다. 공실 발생 가능성과 임대료 상승 여력이 낮을 수 있습니다.

* 점포 통합 사용 및 경계벽 부재: 109호와 110호가 통합 사용되고 있으나 경계벽이 없어, 필요시 매수인의 부담으로 경계벽을 설치해야 합니다. 이는 추가적인 초기 투자 비용을 발생시킵니다.

* 대장상 용도와 현황 불일치: 대장상 '일반음식점'으로 등재되어 있으나, 실제로는 안경판매시설 인테리어가 되어 있으며 현재 공실 상태입니다. 향후 임대 또는 활용 시 용도 변경 가능성 및 관련 절차, 비용을 검토해야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 경매 물건과 절차상 또는 특이사항에서 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 운남동, 인천영종고등학교 남측 인근에 위치한 근린상가로, 개발 중인 신흥 지역의 잠재력을 가진 물건입니다.

건축물대장 및 등기부상 109호, 110호가 통합되어 사용 중이나 경계벽이 없고, 대장상 용도와 현황(안경 판매 시설 인테리어, 공실)이 상이한 점은 고려해야 할 부분입니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 법적 인수 사항은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

하지만 재매각 물건이며, 상권이 아직 미성숙한 상태이므로 임대 수익보다는 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대하는 투자 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 미래 성장 가치: 인천 영종도 개발 계획과 맞물려 장기적인 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 입지 조건: 학교와 아파트 단지가 인접해 있어 잠재적인 수요층이 존재합니다.

* 권리 분석상 안전: 인수할 권리가 없어 명도 외에는 권리 관련 부담이 없습니다.

* 낮은 초기 진입 비용 가능성: 재매각 및 미성숙 상권 특성상 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 활용 가능성: 안경점 인테리어 상태를 감안할 때, 관련 업종 또는 업종 변경 시 용이한 구조를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건은 재매각, 미성숙 상권, 점포 통합 및 경계벽 부재, 용도 불일치 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다. 따라서 감정가 1,029,000,000원 대비 신중한 접근이 필요합니다.

인수할 보증금이 없고 권리 관계가 명확한 점을 감안하더라도, 현황의 한계점을 반영한 보수적인 접근이 요구됩니다.

적정 입찰가 범위는 감정가의 약 80% ~ 90% 선으로 예상됩니다.

수익률, 향후 개발 계획, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

보수적인 관점에서 예상 입찰가는 약 850,000,000원 ~ 950,000,000원 선으로 제안하며, 현장 조사 및 추가 분석을 통해 최종 결정을 내리는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.