나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경118689 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 123-2 2호 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경118689 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 123-2 2호 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경118689
• 주소: 서울특별시 도봉구 노해로54길 60
• 감정가: 474,941,000원
• 최저가: 379,953,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

서울북부지방법원 경매8계 2024타경118689 | 소재지: 서울특별시 도봉구 노해로54길 60 | 감정가: 474,941,000원 | 최저가: 379,953,000원 | 용도: 단독주택

1. 서울북부지방법원 2024타경118689 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경118689 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 123-2

용도: 단독주택

감정가: 474,941,000원

토지면적: 171.90㎡ (약 52.02평)

건물면적: 57.00㎡ (약 17.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 토지 및 건물 중 일부 지분만 매각 대상일 수 있음. 본건은 변유신 소유 지분에 해당.)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 변OO

채무자: 변OO

채권자: 북OOOOOOOO

특이사항: 토지 및 건물 중 변유신 소유 지분 매각. (구분소유적 공유이며 변유신 점유부분 기준 평가)

주의사항: 일괄매각 (단, 지분 매각에 대한 확인 필요)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 지하철 4호선 "쌍문역" 서측 인근, 쌍문시장 입구 부근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 대단위 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편이며, 이는 서울 시내 다른 지역으로의 이동이 용이함을 의미합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자의 채무 불이행으로 인해 경매가 진행 중입니다. 소유자는 변OO이며, 채무자 역시 변OO입니다. 특히 본건 토지는 2인의 공유물건이며, 이번 경매는 그중 "변유신" 소유 지분에 대한 평가 및 매각입니다. 이는 전체 토지 또는 건물 전체가 아닌, 특정 공유자의 지분만 매각 대상이 된다는 점을 의미하며, 향후 공유물 분할 소송 등 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다. 건물은 2개 동이 소재하나, 본 경매에서는 변유신 소유의 (2)호 건물(2층 건물, 사용승인일 1972.11.23)만 평가 및 매각 대상입니다. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 공유 지분 경매는 낮은 자본으로 투자가 가능하나, 낙찰 후 지분권자와의 협의, 명도, 또는 공유물 분할 소송 등 복잡한 절차와 리스크가 수반될 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 상권분석

쌍문역 일대는 배후 주거 수요가 풍부한 지역입니다. 대로변을 중심으로 의류, 화장품, 커피전문점, 패스트푸드, 식당 등의 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 소비 활동이 활발한 편입니다. 또한, "쌍리단길"이라 불리는 지역을 중심으로 개성 있는 상점들이 들어서며 젊은층의 유동인구도 증가하는 추세입니다. 다만, 상권 규모는 배후 수요에 비해 비교적 작은 편이며, 이면도로 상권은 침체된 분위기를 보일 수도 있습니다. 본 물건이 위치한 쌍문동은 대규모 아파트 단지가 밀집해 있고, '응답하라 1988'의 배경지로 유명하여 지역적 특색이 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에는 쌍문시장 등 재래시장이 있어 장보기 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 주거지 주변으로는 아파트, 빌라, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 도봉산 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 교통으로는 지하철 4호선 쌍문역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 도심 및 타 지역으로의 접근성이 양호합니다. 교육 환경으로는 주변에 학교들이 분포하고 있습니다. (정확한 학교 정보는 별도 확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

1. 공유 지분 매각: 본건은 토지와 건물의 전부가 아닌, 특정 공유자("변유신")의 지분만 매각 대상입니다. 이는 낙찰 후 다른 공유 지분권자와의 협의, 공유물 분할 소송, 명도 등 복잡하고 시간 소요가 많은 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다. 특히, 토지는 2인의 공유물이므로, 이중 변유신의 지분(171.9분의 74.3)만 평가되었습니다.

2. 건물 노후화: 건물 사용승인일이 1972년 11월 23일로, 약 50년 이상 경과된 노후 건물입니다. 유지보수 및 리모델링에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 임대 관계 미상: 현재 건물에 대한 임대차 관계가 불분명하여, 낙찰 후 임차인과의 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 토지 이용 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등의 적용을 받습니다. (교육환경 보호구역, 상대보호구역 등은 주변 확인 필요)

5. 혐오시설 유무: 검색 결과상 쌍문동 및 주변 지역에 특정 혐오시설(예: 소각장, 납골당 등)이 직접적으로 언급된 내용은 없으나, 대규모 주거 단지 및 상업 시설이 혼재되어 있어 지역 내 혐오시설 존재 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. (추후 현장 방문 시 상세 확인 요망)

1.7. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 쌍문동의 역세권에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 주변 주거 및 상업 시설이 발달하여 생활 편의성이 우수하며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 그러나 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 '공유 지분'이라는 점입니다. 전체가 아닌 특정 공유자의 지분만 매각되므로, 향후 복잡한 법적 절차와 공유자 간의 협상이 불가피합니다. 또한, 건물이 노후화되어 있어 리모델링 또는 재건축 필요성이 예상됩니다. 임대 관계가 불분명한 점도 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 입지적 장점은 분명하나, 공유 지분이라는 특수성을 충분히 인지하고, 관련 법률 및 절차에 대한 깊이 있는 이해를 바탕으로 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 쌍문역 도보 이용 가능한 역세권 단독주택 용지로서, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

2. 도봉구의 주거 중심지: 아파트 밀집 지역으로 배후 수요가 탄탄하며, 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

3. 재개발/재건축 가능성: 노후된 건물과 토지 지분을 활용한 재개발 또는 재건축 사업 추진 시 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

4. 비교적 낮은 초기 투자금: 단독주택 전체가 아닌 지분으로 매각되어, 전체 매입 대비 낮은 초기 자본으로 투자를 시작할 수 있습니다. (단, 공유자 협의 및 추가 지분 확보 방안 고려 필요)

법원 정보

서울북부지방법원 경매8계