나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [12] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 내 건물(사용승인일 : 2018.10.11)
내 전체 호수(21개호수:2층 201호-5층 604호) 로서

외벽 : 드라이비트 및 석재타일 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

기호 1-21) 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기호 1-21) 공히 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 평지인 사다리의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15-2026.11.14)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경12806 (12)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 3층306호

신주소: 제주특별자치도 서귀포시 고성동서로56번길 9 (성산읍 고성리)

건물명: 서해파스텔

층수: 지상 3층 (건물 총 5층, 지하 1층)

사용승인일: 2018년 10월 11일

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

외벽 마감: 드라이비트 및 석재 타일

창호: 하이샤시

1.3. 면적 및 감정가

용도: 도시형생활주택

토지면적: 38.22㎡ (약 11.56평)

토지 지분: 38.22㎡ (약 11.56평)

건물면적: 43.68㎡ (약 13.22평)

건물 지분: 43.6833㎡ (약 13.22평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 178,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '동남초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 상가, 점포, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 고도지구: 20M 이하

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 장애물 제한표면구역

* 상대보호구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (제2공항개발사업 예정지역 및 주변지역)

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지는 북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분 및 매각 대상

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

3.2. 권리 소멸 여부

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 별도로 등기된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금은 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 입찰 시 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 성산읍 고성리는 주거 기능과 함께 상업 및 근린생활시설이 공존하는 지역입니다. 동남초등학교가 인근에 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

4.2. 상가 및 주택 혼재 여부

주변 지역은 상가, 점포, 공동주택 등이 혼재되어 있어 지역 내 소비 및 주거 수요를 충족할 수 있는 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 교육시설: 동남초등학교가 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 상가 및 점포가 혼재되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내부 설비

본 건물은 기본 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 어려웠습니다. 이에 따라 관련 공부 및 외부 관찰을 토대로 감정평가가 이루어졌으므로, 실제 이용상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 토지 이용계획 상 제한

본 물건 소재지는 제2종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미상

임대차 관계 및 보증금/차임이 미상으로 확인되었습니다. 이는 명도 시 예상치 못한 명도 비용이나 명도 지연의 가능성을 내포하고 있어 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 서귀포시 성산읍의 주거 및 상업 혼재 지역에 위치하며 교통 접근성이 양호합니다. 다만, 내부 확인의 어려움, 토지 이용계획 상의 제한사항, 그리고 미확인 임대차 관계 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 감정가는 178,000,000원이나, 최근 유사 지역의 실거래가 추이를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2018년 준공)으로 비교적 양호한 주거 상품성을 기대할 수 있습니다.

* 제주도 성산읍 지역의 생활 편의시설 및 관광 접근성을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 토지건물 일괄매각으로 권리관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 지역의 다세대주택 실거래가 분석 결과, 2023년 준공된 62.88㎡ 면적의 주택이 193,800,000원에 거래되었습니다 (평당 약 1,020만원). 본건 물건은 43.68㎡ (약 13.22평)이며, 2018년 준공되었습니다. 이를 바탕으로 산정한 시장 가격은 평당 900만원 ~ 1,000만원 선으로 추정됩니다.

이에 따라 본건의 시장 가치는 약 119,000,000원 (13.22평 x 900만원) ~ 132,200,000원 (13.22평 x 1,000만원) 범위로 추정됩니다.

내부 확인 곤란, 임대차 관계 미확인 등의 리스크 요인을 감안하여, 예상 입찰가는 보수적으로 115,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.