나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13809 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 2574-2 노형휴캐슬 지하층101호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13809 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 2574-2 노형휴캐슬 지하층101호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경13809
• 주소: 제주특별자치도 제주시 월광로 140, 지하층101호 (노형동,노형휴캐슬)
• 감정가: 856,000,000원
• 최저가: 599,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

제주지방법원 경매9계 2024타경13809 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 월광로 140, 지하층101호 (노형동,노형휴캐슬) | 감정가: 856,000,000원 | 최저가: 599,200,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 (경매) - 사건번호: 제주지방법원 2024타경13809 (1)

1.1. 물건 개요

소재지

제주특별자치도 제주시 노형동 2574-2 노형휴캐슬 지하층101호

용도

근린생활시설 (현황: 골프연습장)

감정가

856,000,000원

경매구분

부동산임의경매 (매각대상: 토지/건물일괄매각)

1.2. 면적 정보

토지면적

77. 21㎡ (약 23.32평)

건물면적

325. 32㎡ (약 98.41평)

제시외면적

0. 00㎡ (없음)

1.3. 기본 권리 관계

소유자/채무자

신OO

채권자

수OOO

특이사항

없음

주의사항

없음

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 "월랑초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 공동주택, 소규모점포, 음식점, 병원 등이 혼재된 제주시의 주요 상업 및 주거 혼합 지역입니다. 노형동은 '제주의 강남'이라 불릴 정도로 상권 발달이 활발한 지역입니다.

본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 노선 이용이 편리한 등 제반 교통 여건은 양호합니다. 토지는 2필지 일단의 사다리형이며, 북서측 약 35m 내외, 북동측 약 25m 내외, 남동측 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성과 가시성이 매우 우수합니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건이 속한 토지는 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로, 상업시설 및 업무시설 개발에 유리한 용도지역입니다. 대로1류, 대로3류, 소로1류에 모두 접하고 있어 광역적인 이동과 접근성이 뛰어납니다. 다만, 가축사육제한구역(전부제한), 제3종 구역(다지구) 및 장애물제한표면구역(공항시설법) 등으로 지정되어 있는 점을 확인해야 합니다.

3. 상권 및 이용 현황 분석

3.1. 상권 분석

본건이 위치한 노형동은 유동인구와 배후 주거 수요가 풍부한 핵심 상권입니다. 본건은 준주거지역의 오피스텔 및 근린생활시설 건물 내 지하층이며, 현재 "버디스윙스크린 골프연습장"으로 이용 중입니다. 지하층의 넓은 건물 면적(325.32㎡, 약 98.41평)은 현재 이용 중인 스크린 골프장 외에도 대형 음식점, 피트니스 센터, 창고형 판매시설 등 다양한 용도로 활용하기에 적합합니다. 건물의 사용승인일은 2018년 1월 19일로 비교적 신축에 가깝습니다.

3.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변에 월랑초등학교, 병원, 각종 상업시설이 밀집되어 있어 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 본건이 위치한 지역은 상업 및 주거 밀집 지역으로, 주거 편의성이 높으며, 일반적으로 혐오시설로 간주될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않습니다. 다만, 도심 상업 지역 특성상 교통량과 유동인구가 많아 소음 발생 가능성이 있습니다.

4. 투자 분석

4.1. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산임의경매이며, 토지와 건물을 일괄 매각합니다. 소유자와 채무자가 동일한 신OO이며, 채권자는 수OOO입니다. 제공된 정보상 특이사항이나 주의사항은 없습니다. 그러나 입찰자는 반드시 말소기준권리 확인 및 임차인(점유자) 현황에 대한 철저한 조사를 통해 명도 및 권리 관계의 안전성을 확인해야 합니다. 임대 관계는 미상입니다.

4.2. 잠재적 리스크

첫째, 공부와의 차이: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 골프연습장입니다. 낙찰 후 용도에 맞는 인허가를 받아야 하며, 미이행 시 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령의 리스크가 존재합니다.

둘째, 임대 관계 미상: 현황 점유자(골프연습장)가 임차인일 경우, 대항력 유무에 따라 낙찰자가 부담해야 할 명도 또는 임차보증금 문제가 발생할 수 있습니다.

셋째, 지하층의 한계: 지하층 시설은 채광, 환기, 습도 등의 환경적 요인으로 인해 용도 변경에 제한을 받을 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 노형동의 핵심 상권 준주거지역에 위치하여 지속적인 상권 활성화 및 높은 임대 수요가 기대됩니다.

대형 면적: 약 98평의 넓은 면적으로, 스크린 골프장처럼 대형 시설을 필요로 하는 업종 유치가 용이합니다.

양호한 접근성: 대로변에 접하고 있어 고객 유입이 유리하고 광고 효과가 뛰어납니다.

5. 종합 의견

제주지방법원 2024타경13809 (1) 물건은 제주시 노형동 핵심 상권에 위치한 대형 근린생활시설로서, 입지적 가치는 매우 우수합니다. 감정가 8억 5천 6백만원은 주변 시세를 고려하여 적정한 수준으로 판단됩니다. 현재 골프연습장으로 성업 중인 것으로 보이나, 입찰 전 반드시 용도 불일치로 인한 법적 리스크와 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 조사가 필수적입니다. 잠재적 리스크를 명확히 분석하고 적절한 입찰 가격을 산정할 경우, 안정적이고 높은 임대 수익 또는 성공적인 사업 운영을 기대할 수 있는 우량 물건입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계