나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [9] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 내 건물(사용승인일 : 2018.10.11)
내 전체 호수(21개호수:2층 201호-5층 604호) 로서

외벽 : 드라이비트 및 석재타일 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

기호 1-21) 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기호 1-21) 공히 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 평지인 사다리의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15-2026.11.14)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1, 서해파스텔 3층 303호

구 주소: 제주특별자치도 서귀포시 고성리 1191-1번지

신 주소: 제주특별자치도 서귀포시 고성동서로56번길 9 (성산읍 고성리)

건물명: 서해 파스텔

용도: 도시형생활주택

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 (지하 1층 / 지상 5층)

준공일: 2018년 10월 11일

총 세대수: 21세대 (본건 3층 303호)

외벽 마감: 드라이비트 및 석재타일

창호: 하이샤시

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.20㎡ (약 4.9평)

건물 전용면적: 18.51㎡ (약 5.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정평가액: 85,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOOOOOO (국일신용협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보 물건

등기부상 채권 총액: 약 7,324,358,079원 (73.2억원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 상가, 점포, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

토지는 인접 도로와 대체로 평탄한 사다리형이며, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 토지거래계약허가구역(제2공항 개발 사업 예정 지역 포함)으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 설

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 19일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

소유권 보존 등기: 주식회사서해건설 (2018-10-26)

말소기준 권리: 오송신용협동조합 외 다수의 근저당권 (2019-05-15 설정)

경매개시결정: 국일신용협동조합 (2024-11-22)

등기부상 기재된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소 대상입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

본 경매로 인해 본건에 설정된 근저당, 가압류, 압류 등의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부에는 해당 권리가 등재되어 있지 않습니다. 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 근린생활시설

본 물건이 위치한 지역은 상가, 점포, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

도시형생활주택으로 주거 기능과 함께 일부 상업 시설에 대한 접근성을 갖추고 있습니다.

인근에는 '해오름빌리지', '명원주택개나리동', '빌리켄하우스' 등 유사한 다세대/빌라 주택들의 거래 사례가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

주변에 상가 및 공동주택이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 가능합니다.

동남초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다 (교육환경 보호 구역).

건물 내에는 기본 위생 설비, 급배수 설비, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

성산일출봉 등 주요 관광지와 인접하여 관광객 수요와 연계된 임대 수요 발생 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

공동담보 물건으로, 다수의 공동담보 물건이 존재하며 이는 매우 높은 채권 총액의 원인이 됩니다.

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란했으며, 임대차 관계 또한 미상으로 파악되었습니다.

감정평가는 관련 공부, 탐문사항 및 외부 관찰에 의존하여 이루어졌으므로, 실제 내부 상태 및 관리 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

본건 소재지는 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수 시 관련 허가 절차가 요구될 수 있습니다.

6.2. 현장확인 필요사항

건물 내부 상태 (마감재 손상, 누수, 균열 여부 등)

실제 임대차 현황 및 점유 관계

각종 관리비 및 공과금 체납 여부

주변 혐오시설 존재 여부 (별도 조사 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 성산읍의 도시형생활주택으로, 2018년 준공된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

감정가는 8,500만원으로 책정되었으나, 등기부상 채권 총액이 73억원 이상으로 매우 높아 공동담보 물건들의 영향을 크게 받은 것으로 보입니다.

임차인은 대항력이 없어 인수할 보증금은 없으므로 권리상 큰 문제는 없습니다.

다만, 현장 조사 당시 내부 확인이 어려웠고 임대 관계가 미상인 점은 입찰 전 반드시 재확인해야 할 중요 사항입니다.

토지거래허가구역이라는 점도 향후 이용 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

소형 면적(약 5.6평)으로 초기 투자 부담이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

성산 지역의 관광지 접근성을 바탕으로 관광객 대상 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

2018년 준공된 건물로 비교적 최신 연식입니다.

등기부상 다수의 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

- 해오름빌리지 (2023년 준공, 19평): 193,800,000원 (약 1,020만원/평)

- 명원주택개나리동 (1994년 준공, 23.7평): 120,000,000원 (약 506만원/평)

- 빌리켄하우스 (2003년 준공, 13.6평): 74,000,000원 (약 544만원/평)

본건(서해파스텔)은 2018년 준공되었으며, 전용면적은 약 5.6평입니다. 감정가는 85,000,000원으로, 평당 약 1,517만원입니다.

최근 거래된 유사 물건들의 평당 가격(약 500만원 ~ 1,020만원)과 비교할 때, 본건의 감정가는 현저히 높게 평가된 것으로 판단됩니다. 특히 1994년식 주택이나 2003년식 주택의 거래 가격을 고려하면, 2018년식 건물이라 하더라도 감정가가 시세 대비 과도하게 높다고 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

권리상 인수할 금액은 0원이므로, 시장 시세를 기반으로 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

보수적인 시세(평당 약 500만원) 적용 시: 5.6평 * 500만원/평 = 2,800만원

건물 연식(2018년)을 감안하여 평당 600만원 적용 시: 5.6평 * 600만원/평 = 3,360만원

본건의 감정가(8,500만원)는 시세보다 매우 높으므로, 감정가를 기준으로 입찰하는 것은 신중해야 합니다.

예상 입찰가 범위:

현장 확인을 통해 건물 내부 상태, 관리 상태 등을 파악하고, 주변 시세 및 본건의 실질적인 가치를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

잠재적 리스크(내부 미확인, 토지거래허가구역 등)를 감안하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

28,000,000원 ~ 35,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.