나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [7] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 3층301호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [7] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 3층301호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경12806 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 3층301호 (서해파스텔) | 감정가: 85,000,000원 | 최저가: 59,500,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경12806 (7)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 3층301호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 85,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자/채권자: 주OOOOOOOO / 김OO / 국OOOOOOO

1.2. 면적 정보 및 가격 분석

토지면적: 16.20제곱미터 (약 4.90평)

건물면적 (전용면적): 18.51제곱미터 (약 5.60평)

건물면적 (공급면적 추정): 약 23.14제곱미터 (약 7.00평, 연립주택 공용면적률을 고려한 추정치)

감정가: 85,000,000원으로 평당 약 1,517만원 수준 (전용면적 기준)으로 책정되어 있습니다. 소형 주택임을 고려할 때, 성산 지역의 개발 호재를 반영한 가격으로 판단됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 상권분석

본건은 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치합니다. 주변은 상가, 점포, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 및 상업 복합 지역입니다.

성산일출봉 및 광치기 해변 등 주요 관광 명소와 인접하여 관광객 유입이 용이하며, 도시형 생활주택으로서 안정적인 숙박 수요(단기/장기) 확보에 유리한 입지입니다.

접근성이 우수하며 북측으로 노폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.2. 생활정보 및 교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주요 시설로는 ‘동남초등학교’가 근접해 있으며, 주변 혼재지역의 상가 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없습니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물(2018.10.11. 사용승인) 내 3층 301호입니다. 비교적 신축에 가까운 건물입니다.

외벽은 드라이비트 및 석재타일 마감 등으로 양호하며, 내부는 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

기본 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 주거에 필요한 제반 설비를 갖추고 있습니다.

3. 권리 및 법규 분석

3.1. 권리 관계 분석

경매구분: 부동산임의경매로 채권자 국OOOOOOO의 신청에 의한 경매 사건입니다.

등기부상 권리 관계는 매각으로 소멸되는지 여부를 면밀히 분석해야 하나, 본 보고서의 기본 정보만으로는 상세 분석에 한계가 있습니다. 다만 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

임대관계: 미상으로 조사되었으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유자(임차인 또는 소유자)를 대상으로 명도 협상 또는 법적 절차 진행이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크 (법규상 제한 및 기타)

토지이용계획 및 제한상태를 볼 때, '고도지구(20M이하)', '장애물제한표면구역' 등으로 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

'상대보호구역'으로 교육시설 주변의 법적 제한 사항을 확인해야 합니다.

가장 중요한 잠재적 리스크는 '토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역)'으로 지정되어 있다는 점입니다. 이는 제2공항 개발사업과 관련하여 투기적 거래를 방지하기 위한 조치로, 낙찰 후 소유권 이전을 위해서는 관할 관청의 '토지거래허가'를 받아야 할 수 있으며, 이로 인해 자격 요건 및 자금 출처 심사가 강화될 수 있습니다.

혐오시설: 감정평가서 및 주변 환경 분석 결과, 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 제주 성산 지역의 소형 연립주택(도시형생활주택)으로, 비교적 신축 건물에 속하며 주거 및 숙박업(임대업) 용도로 모두 활용 가능성이 있는 물건입니다.

감정가 8,500만원은 주변 환경 및 신축 연도를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되나, '토지거래허가구역' 지정에 따른 법적 리스크와 임대차 관계 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요 사항입니다.

4.2. 투자 포인트

1. 성산 지역 개발 호재: 제2공항 개발사업 예정지역 주변에 위치하여 중장기적인 지가 상승 및 임대 수요 증가 잠재력이 높습니다.

2. 소액 투자 및 레버리지 효과: 비교적 낮은 감정가로 소액 투자가 가능하며, 제주 관광 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

3. 우수한 입지: 동남초등학교 인근의 주거/상업 혼재지역에 위치하여 생활 편의성이 양호하며, 주요 관광지와 접근성이 뛰어납니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계