나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [7] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 내 건물(사용승인일 : 2018.10.11)
내 전체 호수(21개호수:2층 201호-5층 604호) 로서

외벽 : 드라이비트 및 석재타일 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

기호 1-21) 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기호 1-21) 공히 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 평지인 사다리의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15-2026.11.14)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2024타경12806 (7)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1, 서해파스텔 3층 301호

용도: 도시형생활주택

건물면적: 18.51㎡ (약 5.6평)

토지면적: 16.20㎡ (약 4.9평) - 토지 지분 면적

감정가: 85,000,000원

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치합니다. 주위는 상가, 점포, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반 교통사정은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2019년 5월 15일 접수된 오송신용협동조합의 근저당권입니다.

총 채권액: 등기부상 채권 총액은 약 7,324,358,079원입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인 보증금 합계: 0원입니다.

임대관계: 미상입니다.

주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 거주 현황 및 별도의 인수되는 임차권이 있는지 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 근린생활시설 현황

본건 소재지는 상가, 점포, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 지역 내 소비 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 5층으로 2018년 10월 11일에 사용 승인되었습니다.

건물 외벽은 드라이비트 및 석재 타일 마감이며, 창호는 하이샤시 창호로 되어 있습니다.

내부 설비로는 기본 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

동남초등학교 북측 인근에 위치하며, 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인 곤란

감정평가서상 현장조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 관련 공부 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 이용상황 및 관리 상태 등에 대한 재확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 제한

고도지구(20M 이하), 장애물 제한표면구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역) 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 채권 총액

등기부상 총 채권액이 약 73억 원으로 매우 높아, 채무자의 다른 재산이나 추가 채권 발생 가능성 등 채권 관계를 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본건은 제주 서귀포시 성산읍 고성리에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적(18.51㎡)을 가지고 있으며 감정가는 8,500만 원입니다. 건물은 2018년 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

7.2. 시장 동향

제공된 최근 매매 정보를 보면, 2026년 2월에 62.88㎡ 면적의 '해오름빌리지'가 19,380만원에 거래되었고, 2026년 4월에는 78.48㎡ 면적의 '명원주택개나리동'이 12,000만원에 거래되었습니다. 또한 2026년 6월에는 45㎡ 면적의 '빌리켄하우스'가 7,400만원에 거래되었습니다.

이들 거래 사례는 본건의 면적(18.51㎡) 및 용도(도시형생활주택)와 다소 차이가 있거나, 매매 단가가 다르게 나타나 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 최근 거래가 활발하게 이루어지고 있으며, 전반적인 지역 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

본건은 18.51㎡로 매우 협소한 면적이므로, 면적당 단가를 기준으로 볼 때 7,400만원에 거래된 45㎡ 면적의 '빌리켄하우스'의 면적당 단가(약 164만원/㎡)를 참고하거나, 감정가 8,500만원을 기준으로 비교 분석할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주변 개발 가능성

본건 소재지가 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변 지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

8.2. 소액 투자 가능성

건물 면적이 18.51㎡로 매우 작아, 시세 대비 비교적 소액으로 투자가 가능할 수 있습니다. 다만, 작은 면적은 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 매매 사례 중 유사한 용도와 면적을 가진 정보는 직접적으로 확인되지 않습니다. 그러나, 2026년 6월에 거래된 45㎡ 면적의 '빌리켄하우스'가 7,400만원에 거래된 점을 고려할 때, 면적당 단가는 약 164만원/㎡입니다.

이를 본건 면적 18.51㎡에 적용 시 약 3,035만원(18.51㎡ * 1,640,000원/㎡) 정도의 시세가 추정됩니다.

하지만, 본건의 감정가는 85,000,000원으로, 면적당 감정가는 약 459만원/㎡로 산출되어, 주변 시세와 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가가 시장 가격보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

부동산 임의경매 사건의 특성상, 감정가는 법적 기준점이 되므로 이를 무시할 수 없습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

감정가는 85,000,000원이며, 입찰 보증금은 감정가의 10%인 8,500,000원입니다.

현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태(내외부, 관리 상태, 누수 등), 주변 시세, 임대 가능성 등을 면밀히 파악한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

제시된 감정가 85,000,000원을 기준으로, 본건의 장점(준신축, 개발호재 가능성)과 단점(매우 협소한 면적, 현장 확인 곤란, 높은 채권 총액)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 감정가의 70~80% 수준인 약 5,950만원 ~ 6,800만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 범위는 현재 정보에 기반한 추정치이며, 실제 투자 결정은 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.