나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10061 [1] 경상남도 김해시 외동 1254-3 고려코아빌딩 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 김해시 외동에 소재하는 고려코아빌딩 제6층 제601호, 제7층 제701호와 그 부지로서 주위는 근린생활시설 및 숙박시설 등로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호 (1),(2)
철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 중 6층 601호, 7층 701호로서,
외 벽 : 화강석 붙임 등 마감
내 벽 : 벽지 및타일 등 마감
창 호 : 샷시 입니다.

이용상태

공부상
기호(1): 여관, 기호(2): 제2종근생(사무소)로서
기준시점 현재 기호(1)은 숙박시설, 기호(2)는 현황 공실로 조사됩니다.
※ 현장실사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰, 탐문조사 등에 의한 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는바 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

설비내역

위생시설 및 E/V설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권으로 이용중인 토지는 가장형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대로 등과 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 대지권으로 이용중인 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(중심상업용지), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 보행자전용도로(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
중점경관관리구역(2018-11-01)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건 601호는 위반건축물로 등재되어 있습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1은 숙박시설로 이용중이고, 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음. 목록2는 창고로 이용중이고, 집합건축물대장상 '단독주택'에서 2006.09.22일 '제2종근생(사무소)'으로 용도 변경되었으나, 현황 내부 구조, 마감재는 기존 용도인 '단독주택'임. 2025.10.13.자 이성철로부터 인테리어 공사비용 200,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 성립 여부는 불분명함. 2025.12.10. 신청채권자 김해농업협동조합이 이성철의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함.2026.3.6.자 이성철로 부터 유치권배재 신청 반박서 및 보강서가 제출됨.기호1(601호) 건물 내 엘리베이터 출입구 옆 벽에 '유치권'주장하는 코팅된 A4용지가 게시되어 있으며 본건 임차인(이성철)이 유치권 주장함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상남도 김해시 외동 1254-3번지 고려코아빌딩 6층 601호에 소재한 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경10061 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 외동 1254-3 고려코아빌딩 6층 601호

* 용도: 근린상가 (건물 전체 용도). 601호는 숙박시설로, 701호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 창고로 이용 중입니다.

* 감정가: 1,310,000,000원

* 토지면적: 175.59㎡ (약 53.11평)

* 토지지분: 175.58800000000002㎡ (약 53.11평)

* 건물면적: 757.24㎡ (약 229.07평)

* 건물지분: 757.2449999999999㎡ (약 229.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 허O (외 다수)

* 특이사항: 중복병합사건, 유치권, 위반건축물, 공동담보

* 기타: 본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

2. 입지조건

본건은 김해시 외동의 중심상업지역에 위치하며, 접근성 및 주변 환경이 양호한 편입니다.

* 위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 외동에 소재하는 고려코아빌딩 6층 601호와 7층 701호 및 그 부지로, 주위는 근린생활시설 및 숙박시설 등이 밀집한 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태: 본건은 대로 등과 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 지역지구: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(중심상업용지)

* 도로: 대로2류(폭 30m-35m), 보행자전용도로 접합

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역

3. 권리분석

본건은 다수의 권리관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리이므로 낙찰자는 인수하는 권리가 없을 것으로 보입니다.

* 말소기준권리: 2013년 12월 30일 접수된 김해농업협동조합의 근저당권(을1, 6억원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않아, 낙찰자는 별도의 보증금을 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (다온다호텔)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,800,000원

* 전입/사업자/확정일자: 2021년 1월 26일

* 배당신고일자: 2026년 6월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 유치권을 주장하고 있으며, 이에 대한 법적 성립 여부는 불분명합니다.

* 등기부 현황 요약:

* 본건 건물은 소유권 이전(2005.06.21) 이후 근저당(2013.12.30, 김해농업협동조합, 6억원), 상속(2024.12.31), 강제경매(2025.01.08, 허O), 압류(중부산세무서장 2025.01.21, 평택세무서장 2025.02.03), 임의경매(2025.04.28, 김해농업협동조합, 약 4.07억원) 등의 권리 관계가 등기되어 있습니다.

* 등기부상 채권 총액은 약 6억원입니다.

* 유치권 관련 특이사항:

* 임차인 이 는 2025년 10월 13일, 인테리어 공사대금 2억원에 대한 유치권 신고를 하였으나, 그 성립 여부는 현재 불분명합니다.

* 신청채권자인 김해농업협동조합은 2025년 12월 10일 이성철의 유치권 신고에 대해 유치권 배제 신청서를 제출하였고, 이성철은 2026년 3월 6일 반박 및 보강서를 제출하며 법적 다툼이 진행 중입니다.

* 현장 조사 시 601호 건물 내 엘리베이터 출입구 벽면에 유치권 주장 관련 안내문이 게시되어 있으며, 본건 임차인이 유치권을 주장하고 있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 김해시 외동 지역은 일반상업지역으로, 다양한 상업 및 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

* 지역 특성: 김해시 외동은 지역 내 주요 상업 지구 중 하나로, 다수의 근린생활시설, 판매시설, 숙박시설 등이 입지하여 유동인구가 풍부합니다.

* 건물 활용: 건물 자체는 제1,2종근린생활시설, 숙박시설, 위락시설, 판매시설 등 복합 용도가 가능하며, 현재 601호는 숙박시설로, 701호는 창고 등으로 활용되고 있어 다양한 영업 활동이 가능할 것으로 보입니다.

* 잠재적 수요: 상업지역의 특성상 배후 수요와 유동인구가 존재하며, 특히 숙박시설 및 근린생활시설을 이용하는 고객층의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 교통 및 편의시설 이용이 편리하며, 교육 환경 또한 우수할 것으로 판단됩니다.

* 교통: 대로변에 인접하여 시내외로의 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 쇼핑, 식음료, 금융 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 토지이용계획 상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 주변에 학교 등 교육 시설이 인접해 있을 가능성이 높아 교육 환경도 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 주변에 혐오시설은 특별히 파악되지 않았습니다. (일반상업지역, 대로변, 근린생활시설 밀집 지역 특성상)

6. 잠재적 리스크

본건은 몇 가지 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어, 경매 참여 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 유치권: 임차인 이 가 주장하는 2억원 규모의 유치권은 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰자가 부담해야 할 금액이 크게 달라질 수 있으며, 이는 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

* 위반건축물: 601호가 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 시정명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있는 요인입니다.

* 공부상 용도와 현황 불일치: 701호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 단독주택과 유사한 내부 구조와 마감재를 가지고 있으며 창고로 이용되고 있습니다. 추후 용도 변경 또는 사용에 있어 제약이 발생할 수 있습니다.

* 중복병합 및 공동담보: 다수의 사건이 병합되어 진행되고 공동담보로 설정된 물건이 있을 가능성은 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 김해시 외동의 일반상업지역 내 대로변에 위치한 고려코아빌딩 상가로, 입지 조건은 우수합니다. 그러나 601호의 위반건축물 등재, 701호의 공부상 용도와 현황의 차이, 그리고 무엇보다 2억원 규모의 유치권 주장이 존재하여 낙찰 시 부담이 될 수 있는 위험 요소가 있습니다. 특히 유치권의 성립 여부는 본건의 가치와 낙찰자의 부담을 결정하는 중요한 변수가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

본건의 투자 가치는 다음과 같은 포인트에서 찾아볼 수 있습니다.

* 탁월한 입지: 김해시 중심상업지역에 위치하며 대로변에 접해 있어 접근성 및 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 다양한 활용 가능성: 근린상가, 숙박시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 건물로, 업종 변경을 통해 시너지 효과를 창출할 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 취득 가능성: 유치권, 위반건축물 등 리스크 요인을 성공적으로 해결할 경우, 시세보다 저렴하게 취득하여 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,310,000,000원입니다. 하지만, 2억원에 달하는 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 위반건축물 및 용도 불일치 등의 잠재적 리스크가 존재하므로, 이를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 유치권의 성립 여부 및 금액, 위반건축물 관련 부담금, 현황과 공부상 용도 차이에 따른 제약 등을 면밀히 분석한 후, 낙찰 시 인수해야 할 총 비용을 계산하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 법률 전문가의 유치권 분석, 건축물 관련 전문가의 현황 조사, 그리고 최신 시장 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 범위를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.