나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10061 [1] 경상남도 김해시 외동 1254-3 고려코아빌딩 6층601호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10061 [1] 경상남도 김해시 외동 1254-3 고려코아빌딩 6층601호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2025타경10061 | 소재지: 경상남도 김해시 내외중앙로 29, 6층601호 (외동,고려코아빌딩) | 감정가: 1,310,000,000원 | 최저가: 917,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경10061 (1)

소재지: 경상남도 김해시 외동 1254-3 고려코아빌딩 6층601호 외 (일괄매각)

용도(공부상): 근린생활시설(601호는 여관, 701호는 제2종근생(사무소))

경매구분: 부동산강제경매 (중복병합사건)

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자/채권자: 허O / 허OO / 허O

1.2. 면적 정보

토지(대지권): 175.59제곱미터 (약 53.12평)

건물(전유면적): 757.24제곱미터 (약 229.07평)

토지/건물 제시외면적: 0.00제곱미터

1.3. 매각 및 가격 정보

감정가: 1,310,000,000원

2. 입지 분석 및 환경

2.1. 최고의 입지

본건이 위치한 경남 김해시 외동은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(중심상업용지)에 속하는 핵심 상권 지역입니다. 대로2류(폭 30m-35m) 및 보행자전용도로에 접하고 있어 접근성이 매우 우수하며, 김해시의 주요 상업시설 및 숙박시설이 밀집된 곳에 위치하여 상권의 유동인구와 배후 수요가 풍부합니다.

2.2. 주위 환경 및 교통

주위는 근린생활시설 및 숙박시설 등으로 형성된 상업지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준 이상으로 평가됩니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대형 대로변에 위치하고 있어 대중교통 및 제반 교통 사정이 양호합니다. 혐오시설은 확인되지 않으나, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당되어 주변 학교 시설로 인한 건축 및 영업 제한이 있을 수 있음을 인지해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 및 채권 관계

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 중복병합사건으로 진행됩니다. 소유자와 채권자, 채무자가 일부 중복되는 특이점이 있으므로 복잡한 채권 관계가 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되나, 본건의 경우 유치권 신고가 접수되어 추가적인 분석이 필요합니다.

3.2. 유치권 검토

2025.10. 13.자로 이성철로부터 인테리어 공사비용 200,000,000원에 대한 유치권 신고서가 제출되었습니다. 그러나 보고서 제출 시점 기준으로 유치권의 성립 여부는 불분명합니다. 매수 희망자는 유치권의 실제 점유 여부, 공사 대금 채권의 존재, 채권 발생 시점 등을 면밀히 조사하여 유치권 성립 여부를 확인해야 합니다. 만약 유치권이 성립된다면, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있습니다.

4. 물건 현황 및 리스크 분석

4.1. 상권 분석

본건은 중심상업용지 내 고려코아빌딩 6층(601호) 및 7층(701호)에 위치합니다. 601호는 현황 숙박시설로 이용 중이며, 701호는 현황 공실로 조사되나, 기존 용도인 단독주택의 내부 구조 및 마감재를 유지하고 있습니다. 핵심 상권 내에 위치하므로 숙박시설 또는 상업시설로의 이용 잠재력은 높으나, 현황 이용과 공부상 용도의 불일치 문제가 리스크 요인입니다.

4.2. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물 중 일부입니다. 외벽은 화강석 붙임 마감 등이며, 위생시설 및 승강기(E/V) 시설을 갖추고 있습니다.

4.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

목록1(601호) 위반건축물 등재: 601호는 현재 숙박시설로 이용 중이나, 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 향후 매매 및 대출에 제약이 될 수 있는 중대한 리스크입니다.

목록2(701호) 용도 불일치: 701호는 공부상 제2종근생(사무소)로 용도 변경되었으나, 현황 내부 구조는 단독주택의 형태를 유지하고 있습니다. 현황 이용(공실/창고)과 공부상 용도의 차이점을 해결하기 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

유치권의 불확실성: 상기 3.2항에서 언급했듯이, 2억 원의 유치권이 성립될 경우 매수자가 인수할 가능성이 있어 매각 대금 외 추가 부담액이 발생할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 김해시의 핵심 일반상업지역에 위치한 우량한 입지 조건을 가지고 있으나, 위반건축물 문제와 현황 용도 불일치, 2억 원 상당의 유치권 신고라는 명확한 리스크를 동시에 안고 있는 "고위험-고수익(High Risk-High Return)" 물건입니다. 따라서 권리관계와 현황을 명확히 조사하고 리스크를 반영한 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 일반상업지역 내 대로변에 접하여 접근성과 유동인구가 확보되어 있어, 리스크 해소 후 상업용으로의 활용 가치가 높습니다.

높은 전용면적: 총 건물면적이 757.24제곱미터(약 229.07평)로 넓어 다양한 용도로의 활용이 가능합니다.

낙찰가 조정 여지: 유치권 및 위반건축물 리스크로 인해 다수의 입찰자가 경합을 피할 가능성이 높으므로, 철저한 분석을 통해 리스크 비용을 산정하고 입찰한다면, 감정가 대비 상당한 저가에 매입할 기회가 존재합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계