나이스옥션 법원경매 부산 2023타경4461 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 554-62 개금동더조은빌2 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2023타경4461 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 554-62 개금동더조은빌2 2층201호 다세대주택 경매

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부산지방법원 경매5계 2023타경4461 | 소재지: 부산광역시 부산진구 복지로47번길 41-6, 2층201호 (개금동,개금동더조은빌2) | 감정가: 90,900,000원 | 최저가: 63,630,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경4461 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 554-62 개금동더조은빌2 2층201호

용도: 다세대주택 (집합건물)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 금 90,900,000원

토지면적: 24.92㎡ (약 7.54평)

건물면적 (전용): 34.66㎡ (약 10.49평)

특이사항: 유동화물건

1.2. 소유 및 채무 관계

소유자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (유동화회사로 추정)

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 가야동 소재 가평초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산도시철도 2호선 개금역이 위치하여 대중교통 사정은 양호합니다. 역세권 접근성을 바탕으로 실거주 및 임대 수요를 확보하기 용이합니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 2필 일단의 세장형에 유사한 토지(개금동더조은빌2)와 가장형의 토지(개금동더조은빌1)로 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 서측으로 폭 약 3M 도로에 접하고, 건물이 위치한 부지는 제2종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역에 해당합니다.

건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 공동주택(다세대주택)으로 총 25세대 중 본건은 2층 201호입니다. 외부 마감은 석재 등이며, 내부는 벽지 및 타일 등, 창호는 샷시 구조입니다. 급배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각의 형태

토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로 진행되므로, 법정지상권 성립 여부와 같은 토지/건물 분리 매각 시 발생하는 복잡한 문제는 없습니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

* 집합건물의 대지권의 목적인 토지에 "별도등기 있음"이 확인됩니다. 이는 대지권 성립 이전에 토지에 설정된 별도 등기가 존재할 가능성을 의미하며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있을 경우 인수해야 할 위험이 있습니다. 입찰 전 토지 등기부등본을 통한 정확한 권리분석과 말소 가능 여부 확인이 필수적입니다.

* 본건은 유동화물건으로 채권자가 유동화전문회사일 가능성이 높습니다. 통상적으로 유동화물건은 채권 관계가 비교적 명확하여 절차가 신속하게 진행될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 편의시설

주변에 마트, 병원, 카페, 약국 등 각종 편의시설이 도보 거리에 모여 있어 생활이 편리한 것으로 보입니다. (주변 거주 후기 정보 참고)

4.2. 교육시설

가평초등학교가 인근에 소재하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 일정 수준 이상 보장됩니다.

4.3. 혐오시설 분석

주변 시설을 검색한 결과, 직접적으로 거주 환경을 저해하는 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만 주거지역 내 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 도시 주택가임을 감안해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 별도등기 리스크

가장 큰 리스크는 "집합건물의 대지권의 목적이 토지에 별도등기 있음"입니다. 이 별도등기가 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리(예: 선순위 근저당권, 지상권 등)일 경우 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 등기의 내용을 확인해야 합니다.

5.2. 주차 및 건물 관리

제시된 정보에 따르면 옥외자주식 주차장이 있으며, '더조은빌2'는 7대 주차가 가능합니다. 총 12세대(더조은빌2) 대비 주차 공간이 충분하지 않을 수 있어 주차 불편 가능성이 있습니다. 또한, 실거주 후기에 따르면 건물이 오래되어 방음이나 단열이 다소 아쉬울 수 있다는 의견도 있습니다.

5.3. 건물 명칭 상이

현황상 건물명이 'The 조은 Ville 2'로 부동산 표시상 건물명인 '개금동더조은빌2'와 상이합니다. 이는 행정상 단순 오기이거나 구분 등기 시 명칭 문제일 수 있으나, 현장 확인을 통해 명확히 할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 90,900,000원의 소형 다세대주택으로, 부산 2호선 개금역 역세권에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 비교적 저렴한 감정가로 소액 투자를 고려하거나 실수요자에게 적합해 보입니다.

다만, '별도등기 있음' 주의사항은 권리분석상 매우 중요한 문제이므로, 해당 등기가 말소되는 권리인지, 혹은 매수인이 인수해야 하는 권리인지를 철저히 파악한 후 입찰에 참여해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

* **역세권 입지:** 개금역 이용이 편리하여 직장인 등 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* **소액 투자 가능성:** 감정가가 1억 원 미만으로 소액 투자를 통한 시세차익 및 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

* **실거주 환경:** 주변 편의시설 접근성이 양호하고 주거 지역이 비교적 조용하다는 장점이 있습니다.

* **전용 10평대:** 1~2인 가구에게 적합한 전용면적(34.66㎡, 약 10.49평)으로 구성되어 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계