나이스옥션 법원경매 광주 2024타경88151 [2] 광주광역시 북구 연제동 10 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 연제동 소재 "양산제" 서측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지를 배후지로 한 일반음식점, 판매시설, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하고, 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건 내 1층 109호, 110호로서,
외벽 : 인조석, 몰탈위페인팅, 드라이비트 등 마감
내벽 : 인테리어마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

기호1,2) 점포

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 상업용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 비행안전제3구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 임대여부는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경88151 (2)

* 소재지: 광주광역시 북구 연제동 10, 1층 110호 (신주소: 광주광역시 북구 양산제로 105, 1층 110호)

* 용도: 근린상가 (제1종 근린생활시설)

* 감정가: 294,000,000원

* 토지면적: 43.67㎡ (약 13.2평)

* 건물면적: 50.70㎡ (약 15.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 순천농업협동조합

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재 (유한회사가현개발, 최연식)

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 3층건 내 1층 110호

* 이용상태: 점포

1.1. 입지조건

* 본건은 광주광역시 북구 연제동 소재 "양산제" 서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지를 배후지로 한 일반음식점, 판매시설, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대 내에 있습니다.

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하고 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통사정은 무난합니다.

* 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 비행안전제3구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 10월 17일 접수된 순천농업협동조합의 근저당권(을3, 654,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부상 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인: 유한회사가현개발, 최연식 (사업자등록일: 2019-10-02). 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수될 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인 현황:

* 김 : 전입일자 2024-02-07, 대항력 없음.

* 박 : 전입일자 2023-07-05, 대항력 없음.

* 유한회사가현개발, 최 : 사업자등록일 2019-10-02, 대항력 있음.

* 주식회사우드시스템광주지사, 송 : 사업자등록일 2023-08-03, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 본건은 대규모 아파트 단지를 배후지로 한 근린생활시설 밀집 지역에 위치하여, 주거민을 대상으로 하는 업종에 적합합니다.

* 주변에는 일반음식점, 판매시설 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 상권이 형성되어 있습니다.

* 인근에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 주거 밀집 지역 내 상권의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 배후 아파트 단지 및 주변 상가 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 양산제 서측 인근에 위치하며, 주거지대와 상업시설이 혼재된 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 유한회사가현개발, 최연식. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 존재로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 비용이 발생하거나 명도가 지연될 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 비행안전제3구역: 항공기 안전을 위한 지역으로, 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 임대 현황 미상: 현장 조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 임대차 여부 및 상세 조건을 정확히 파악하지 못했습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대규모 아파트 단지라는 안정적인 배후 수요를 가진 근린상가로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 비행안전구역이라는 점은 잠재적인 리스크 요인이므로, 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

* 임대 현황을 명확히 파악하고, 해당 임차인과의 원만한 협상 또는 법적 절차를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 배후지의 고정 고객 확보 가능성.

* 일반적인 상권 형성이 용이한 입지.

* 권리 관계 및 임차인 리스크 해소 시 시세차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 인수 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 비용 및 잠재적 위험을 고려해야 합니다.

* 향후 현장 조사를 통한 상세 임대차 내역 확인, 주변 시세 및 임대료 수준 분석, 법적 절차 예상 비용 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.