나이스옥션 법원경매 광주 2024타경79478 [1] 광주광역시 북구 신안동 351-11 2동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경79478 [1] 광주광역시 북구 신안동 351-11 2동 12층1202호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경79478
• 주소: 광주광역시 북구 서암대로 66, 2동 12층1202호
• 감정가: 85,000,000원
• 최저가: 59,500,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

광주지방법원 경매7계 2024타경79478 | 소재지: 광주광역시 북구 서암대로 66, 2동 12층1202호 | 감정가: 85,000,000원 | 최저가: 59,500,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 물건 기본 정보

소재지: 광주광역시 북구 신안동 351-11 신안중흥파크맨션 제2동 제12층 제1202호

용도 및 구조: 아파트 (철근콘크리트조, 12층 건물 중 12층)

사건번호: 광주지방법원 2024타경79478 (1)

감정가: 85,000,000원 (최저가 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

면적 (전용/공급):

건물(전용면적): 59.37㎡ (약 17.96평)

공급면적(추정): 약 70㎡ (약 21.17평)

토지 지분: 23.68㎡ (약 7.16평)

1.2. 주요 특이 및 주의 사항

경매 컨설팅 시 가장 주의해야 할 권리 및 사실관계가 다수 존재하는 물건임.

- 대항력 있는 임차인 존재: 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 발생할 가능성이 매우 높으므로, 입찰 전 임차인의 배당 여부 및 예상 인수 금액을 철저히 분석해야 함.

- 전세사기 피해자의 우선매수권: 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따라 임차인에게 우선매수권이 부여되어 있어, 입찰하더라도 임차인이 해당 권리를 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있음.

- 공유자 우선매수신고: 본건은 소유자 신OO의 지분이 경매된 것으로 보이며, 다른 공유자가 있다면 공유자우선매수신고를 할 수 있음. (다만, 토지/건물 일괄매각으로 기재된 점과 토지/건물 지분율이 각각 2368/5937로 기재된 점으로 미루어 단독 소유자의 총 지분 경매일 가능성도 있으나, '공유자우선매수신고' 사실은 권리관계가 복잡함을 시사함) (경매 기록 상세 확인 필수)

- 임차인의 확정일자보다 빠른 교부권자 존재: 임차인 확정일자보다 빠른 체납금(국세, 지방세 등 합계 3,704,780원)이 있어, 이 금액은 임차보증금보다 먼저 배당될 가능성이 있으며, 가산세 등으로 인해 금액이 늘어날 수 있음. 이로 인해 임차인의 배당금이 줄어들어 낙찰자가 인수해야 할 금액이 증가할 수 있음.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

주위 환경: 광주광역시 북구 신안동 "한국아델리움아파트" 북서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거지대임. 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됨. 광주역 인근 지역으로, 광주 주요 교통망인 서암대로 등 접근성이 양호할 것으로 판단됨.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물: 1986년 12월 사용승인된 12층 건물 중 12층에 위치한 복도식 아파트로 추정됨. 연식이 오래되어 건물 노후화는 감안해야 하나, 12층 중 12층(최상층)으로 조망권 및 일조권은 양호할 수 있음.

토지: 부정형의 토지로서 아파트 및 상가 부지로 이용 중임.

2.3. 생활 정보 및 상권 분석

생활 편의: 주변에 근린생활시설이 소재하여 일상생활 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 판단됨.

상권: 광주역 주변 상권 및 북구 지역의 주요 도로변 상권 이용이 용이한 입지이며, 구도심의 다양한 인프라를 활용할 수 있음.

교육 시설: 정확한 배정 초등학교는 별도 확인이 필요하나, 인근에 초·중·고등학교가 위치하여 학군 이용에 무리가 없을 것으로 예상됨.

2.4. 잠재적 리스크 및 혐오 시설

잠재적 리스크: 건물의 연식(38년 이상)에 따른 향후 유지보수 비용 및 재건축/리모델링 추진의 불확실성이 있음. 전세사기 피해 우선매수권 및 대항력 임차인의 존재로 인해 낙찰 후 명도(집 비우기) 리스크가 매우 높음.

혐오 시설: 주변 검색 결과, 본건 인접 지역에 특이하거나 대규모의 기피 시설(예: 쓰레기 매립장, 산업단지 등)은 확인되지 않음. (광주시 소각장 유치 관련 논의가 있었으나 북구는 후보지를 제출하지 않음)

3. 권리 분석 (요약)

부동산강제경매 사건으로, 본 경매의 핵심은 '임차인 권리관계' 및 '공유자우선매수' 여부임.

- 대항력 임차인: 임차보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 낙찰자가 인수해야 하므로, 임차인의 배당금액 및 채권자 배당액 확인을 위한 **정확한 임차인 현황 및 권리 순위 분석이 필수적**임.

- 교부권자: 임차인의 확정일자보다 빠른 체납금이 존재하여 임차인의 배액이 줄어들 가능성이 있으며, 이는 곧 낙찰자의 인수금액 증가로 이어질 수 있음.

- 우선매수권: 임차인(전세사기 피해자) 및 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 있어, 낙찰이 어렵거나 복잡한 상황에 처할 수 있음.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 감정가가 비교적 낮고 소형 평형 아파트로 실수요 및 소액 투자 수요가 있을 수 있으나, **대항력 있는 임차인, 전세사기 피해자 우선매수권, 공유자우선매수신고** 등 권리관계가 매우 복잡하고 명도 리스크가 매우 높아 **일반 투자자에게는 위험도가 매우 높은 물건**임. 입찰 참여를 위해서는 최고가 매수신고인이 되더라도 인수해야 할 금액이 없거나 최소화됨을 치밀하게 분석한 전문가의 컨설팅이 반드시 필요함.

투자 포인트:

- 입지적 장점: 광주역 인근 구도심 주거지역으로, 생활 인프라 및 교통 접근성은 양호함.

- 소형 아파트: 소형 평형으로 투자금 회수 및 매매 회전율 측면에서 이점이 있을 수 있음.

- 잠재적 개발 가능성: 노후 아파트(1986년 준공)로서 향후 장기적인 관점에서 재건축/리모델링 등 정비사업 추진 시 가치 상승의 가능성이 있으나, 당장의 현실성은 낮음.

**결론: 권리분석에 대한 완벽한 이해와 임차인 인수 금액이 없음을 확신할 수 있는 경우에만 접근해야 하며, 우선매수권 행사에 대한 변수를 충분히 인지해야 함.**

법원 정보

광주지방법원 경매7계