나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59680 [1] 부산광역시 금정구 구서동 86-12 12층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2024.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 구서동 "구서역(부산1호선)" 서측 인근에 위치하며, 인근은 중소규모 공동주택 및 근린생활시설, 시장 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철1호선 구서역이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제12층 제1201호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창 호 : 샷시창호이며,
내벽 및 바닥은 폐문, 부재로 미조사 됨.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스난방설비, 주차타워 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필지 일단의 자루형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 8M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현칭 '깐느오피스텔'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원에서 진행 중인 2024타경59680 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 금정구 구서동 86-12, 12층 1201호에 위치한 오피스텔입니다.

감정평가액은 277,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 한OO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 금정구 구서동에 위치하며, 부산 1호선 구서역에서 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 중소규모 공동주택, 근린생활시설, 시장 등이 형성되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 1호선 구서역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 서측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

경매구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 한OO입니다.

등기부등본 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 부산지방법원의 강제경매개시결정(2024타경59680)입니다.

본건의 주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 선순위 임차권 존재

* 대항력 있는 임차인 존재

* 공동담보 물건

임차인 현황:

* 임차인: 한기쁨 (성만 표기, 개인정보 보호)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-16

* 확정일자: 2021-11-16

* 대항력: 있음

집합건물 등기부 요약:

* 을구 7번 순위 주택임차권: 임차인 한기쁨, 보증금 250,000,000원, 전입일자 2021-11-16, 확정일자 2021-11-16.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 주택임차권 등기(보증금 250,000,000원)가 있습니다.

* 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 구서동 일대는 구서역을 중심으로 형성된 역세권 지역으로, 다양한 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있습니다.

오피스텔은 업무시설로 이용 중이며, 주변의 근린생활시설 및 교통망과의 연계성을 고려할 때 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

중소규모 공동주택 및 시장 등이 인접하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 배후 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 구서역이 도보 이용 가능한 거리에 있어 서울 및 부산 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 인근에 시장 및 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활에 필요한 물품 구매 및 각종 서비스 이용이 편리합니다.

* 건물: 철근콘크리트 구조의 14층 건물 내 12층에 위치하며, 급배수 및 위생 설비, 승강기, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 주차타워 이용도 가능합니다.

* 면적 정보:

* 토지면적: 327.79㎡ (약 99.15평)

* 토지지분: 12.49㎡ (약 3.78평)

* 건물면적(전용면적): 83.00㎡ (약 25.11평)

* 건물지분: 83㎡ (약 25.11평)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 본건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 250,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 건물 내부 미확인: 내부 벽 및 바닥 상태가 폐문, 부재로 인해 조사되지 않아 실제 이용 상태 및 하자 여부를 확인할 수 없습니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 묶여 있어, 타 담보 물건의 경매 결과에 따라 본건의 채권액 및 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 금정구 구서동, 구서역 역세권에 위치한 오피스텔로서, 입지 및 교통 편의성은 양호합니다.

다만, 2억 5천만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있어 권리 관계가 복잡합니다.

이러한 임차인 보증금 인수 부담을 감안하고 신중하게 접근할 필요가 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 구서역 인근이라는 우수한 입지 조건을 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 미래 가치: 부산 1호선 역세권 지역의 지속적인 발전 가능성과 함께 향후 자산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 277,000,000원입니다.

최근 유사 물건 거래 정보를 보면, 2026년 3월 14일에 동일한 건물(86-12번지, 12층, 전용면적 80.13㎡)이 199,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 전용면적이 83.00㎡로 유사하나, 가장 큰 위험 요소인 250,000,000원의 임차인 보증금 인수 부담이 있습니다.

현 시세 및 인수 보증금 부담을 고려할 때, 낙찰 후 총 부담액 (입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가격을 초과하지 않도록 신중한 금액 산정이 필요합니다.

유사 거래 사례 가격을 기준으로 예상 입찰가를 190,000,000원으로 제안합니다.

하지만, 이 경우 매수인이 부담하게 될 총 금액은 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 190,000,000원

인수해야 할 보증금: 250,000,000원

총 예상 부담액: 440,000,000원

이는 유사 물건의 거래가(199,000,000원) 및 본건의 감정가(277,000,000원)를 훨씬 상회하는 금액이므로, 현재 상황에서는 투자가 어려울 수 있습니다. 인수 보증금액을 고려하여 입찰가를 산정할 경우, 시장 가격과의 괴리가 커 투자 매력이 현저히 낮아짐을 유의해야 합니다.

[참고: 주변 시설 검색 결과]

부산 금정구 구서동 86-12번지 일대를 지도 서비스로 확인한 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 주거, 상업, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.