나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59741 [1] 부산광역시 중구 대청동4가 78-155 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59741 [1] 부산광역시 중구 대청동4가 78-155 대지 경매

• 사건번호: 2024타경59741
• 주소: 부산광역시 중구 대청동4가 78-155
• 감정가: 201,443,900원
• 최저가: 76,617,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 대지

부산지방법원 경매5계 2024타경59741 | 소재지: 부산광역시 중구 대청동4가 78-155 | 감정가: 201,443,900원 | 최저가: 76,617,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보 및 현황

사건번호: 부산지방법원 2024타경59741 (1)

소재지: 부산광역시 중구 대청동4가 78-155

용도: 대지

토지면적: 74.00㎡ (약 22.385평)

감정가: 201,443,900원

경매구분: 공유물분할을위한경매

매각대상: 기타 (토지만 매각)

소유자: 주OOOOOOOOO

채무자: 정OO

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 요약

본건은 토지 전체 지분(지분율 7400) 매각 건으로, 공유물분할을 위한 경매입니다.

가장 큰 특이점은 '토지만 매각'이며, 지상에 소재하는 제시 외 건물(총 177.30㎡, 약 53.635평 규모의 주택)은 매각에서 제외됩니다.

'법정지상권'이 성립하며, 지료지급을 명하는 확정판결(수원지방법원 2021나55173 건물등철거)이 존재하는 물건입니다. 법정지상권의 존속기간은 2049.10.29. 또는 법정지상권자의 점유종료일 중 먼저 도래하는 날까지로 명확하게 확정되어 있습니다.

최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인해 제한을 받은 가격으로 평가되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통

본건은 부산광역시 중구 대청동 소재 광일초등학교 북측 인근에 위치하며, 중·소규모의 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.

전반적인 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 또한 보통입니다. 토지는 남동하향의 완경사지를 자체지반 평탄하게 택지 조성한 사다리형의 주거용 건부지입니다. 남측 및 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

토지 이용계획은 준주거지역입니다.

법적 규제로는 가축사육제한구역, 상대보호구역(광일초등학교 관련), 역사문화환경보존지역(2024-04-10 지정), 중점경관관리구역(2023-02-15 지정)에 해당됩니다. 특히 준주거지역이라는 용도지역은 주거 기능 외에 상업 기능도 일부 허용하는 지역임을 의미합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건 소재지인 대청동은 중구청이 위치한 지역이며, 고지대는 주거 지역이 많고, 저지대 도로는 인쇄, 의류, 유통 등 특수 업종이 밀집된 상가가 형성되어 있습니다.

주요 상권으로는 대청동 상설 패션 할인 거리 및 동광동 인쇄 골목이 인접해 있습니다.

생활 편의시설의 경우, 인근 거주 후기를 통해 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 각종 편의시설이 밀집하여 생활이 매우 편리한 것으로 파악됩니다. 또한, 부산의 대표적인 공원 중 하나인 용두산 공원을 끼고 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 혐오시설 확인

위치적 특성(중구 도심 주택가)상 대형 산업/환경 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 오래된 도심지의 특성상 건물 노후화 및 주차 공간 협소 등은 감안해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 범위 및 유의 사항

매각 대상은 '토지(대지) 74.00㎡'뿐이며, 지상에 현존하는 조적조 슬래브지붕 2층 및 조적 및 판넬조 3층 주택(총 177.30㎡)은 매각에서 제외됩니다.

신규 매수자는 토지 소유권만 취득하게 되므로, 토지 소유권을 바탕으로 법정지상권자와의 관계를 정리해야 하는 특수물건입니다.

3.2. 법정지상권 및 확정판결

본건 토지에는 법정지상권이 성립하며, 이미 법정지상권의 존재 및 지료(토지 사용료) 지급을 명하는 확정판결(수원지방법원 2021나55173 건물등철거)이 있습니다.

법정지상권의 존속기간은 2049.10.29.까지로 확정되어 있어, 낙찰자는 이 기간 동안 건물 소유자에게 토지 사용료인 지료를 청구할 수 있습니다.

3.3. 기타 권리 관계

갑구 29번 서울중앙지법 가처분결정(2024카단805110)이 존재하나, 채권자가 매각 시 말소 동의서를 제출하여 낙찰 시 말소될 가능성이 높습니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

법정지상권의 존재: 매각 후 건물의 철거를 바로 주장하기 어렵고, 최소 2049.10.29.까지는 지료를 받고 토지를 임대하는 형태로 운영해야 합니다. 지료를 받기 위한 청구 및 협상 과정이 필요하며, 법정지상권자와의 관계 설정 및 지료 연체 시 법적 조치 등에 대한 전문적인 지식이 요구됩니다.

주거환경개선지구: 주거환경개선지구로 지정된 지역은 재개발/재건축 추진 시 사업 진행 속도가 느리거나 추가적인 규제가 발생할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 토지만 매각되는 법정지상권 성립 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 난이도가 높습니다.

그러나 이미 법정지상권 존재와 지료 지급을 명하는 확정판결이 있다는 것은, 낙찰 후 지료 청구의 근거가 명확하여 불확실성이 줄어든 상태라는 긍정적인 측면이 있습니다.

낙찰자는 토지를 취득한 후 장기적으로 지료 수입을 확보하고, 법정지상권 존속기간 만료(2049년) 이후 건물 철거 및 토지 재활용을 계획할 수 있는 투자 포지션입니다.

4.3. 투자 포인트

확정된 지료 수입: 지료 확정판결이 있어 안정적인 지료 수익을 바탕으로 하는 장기 임대(토지) 투자가 가능합니다.

도심 내 희소성: 준주거지역의 토지이며, 부산 중구의 핵심 도심 지역에 위치하여 장기적으로 개발 압력이나 토지 가치 상승 여력이 있습니다.

가처분 문제 해소 가능성: 매각 시 가처분 말소 동의서 제출로 복잡한 권리 관계가 해소될 것으로 예상되어, 권리 분석의 리스크가 상대적으로 낮아집니다.

장기적인 개발 가능성: 법정지상권 만료 시점 이후에는 지상 건물 없이 온전한 토지 상태로 활용할 수 있어, 향후 용도(준주거지역)에 맞는 신축 또는 개발을 통해 큰 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계