나이스옥션 법원경매 천안 2024타경113928 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 OOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2024.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "불당초등학교" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 "택지개발지구내 주택상가혼성지대"임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 지적형태 > "장방형" < 지세 > "평지" < 이용상태 > "다가구주택부지".

인접 도로상태

서측으로 아스콘포장 "소로"( 폭8-10m )에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > "도시지역", "제2종 일반주거지역".

< 용도지구 등 > "제1종 지구단위계획구역"

< 타법령상 제한 > "가축사육제한구역"( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ),
"상대보호구역"( 교육환경보호에관한법률 ).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(슬래브)지붕 3층건물로서, 사용승인일: 2012. 01.04
-- 현황 상세는 "평가의견란" 참조.

외벽 : 점토벽돌 치장쌓기 및 화강석버너구이.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등
창호 : 복층유리 및 새시창호

이용상태

"다가구주택"으로 이용중임.

설비내역

급수배수설비, 위생설비, 소방설비, 도시가스 공급설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

부합물 : ㉠ 다락 ㉡ 옥탑

공부와의 차이

공부( 건축물대장 )와 현황 사이에 상위점(相違點) 있음. -- "평가의견"란 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 "용암초등학교" 남측 옆에 위치하며,
주위는 "시가지 내 대로변 공동주택지대"임.

교통상황

본건이 속한 아파트단지내 지상 및 지하주차장까지 제반차량의 접근이 가능하며,
대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 2층 201호로서, 사용승인일 : 1999. 10. 09
외벽 : 몰탈위 페인팅
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임
창호 : 새시창호

이용상태

주택( 방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관, 발코니 등 )으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

< 지적형태 > "사다리"유사 "부정형". < 지 세 > "평지" < 이용상태 > "아파트부지"

인접 도로상태등

아파트단지 "정문"은 도시계획도로( 중로1류 : 폭20-25m )에 접하고,
"후문"은 도시계획도로( 소로2류 : 폭8-10m )에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > "도시지역", "제2종 일반주거지역"

< 용도지구 등 > "제1종 지구단위계획구역".

< 타법령상 제한 > "가축사육제한구역"( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ),
"상대보호구역", "절대보호구역" ( 교육환경보호에관한법률 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1 지상의 제시외 건물(다락,옥탑)매각 포함, 목록1 건축물대장에 위반건축물 4층 표기됨.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본사항

2.

사건번호: 천안지원 2024타경113928 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 1,172,051,200원

2.

1.2. 소재지 및 건물 현황

2.

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 902

토지 면적: 224.00㎡ (약 67.8평)

건물 면적: 338.88㎡ (약 102.5평)

건물 제시외 면적: 43.00㎡ (다락, 옥탑 등)

용도: 다가구주택

건물 구조 및 사용승인: 철근콘크리트구조, 3층, 사용승인일 2012.01.04

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변 환경

2.

"불당초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 택지개발지구 내 주택상가 혼성지역임.

제반 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 파악됨.

토지 형태는 장방형, 지세는 평지임.

서측으로 폭 8-10m 소로에 접함.

2.

2.2. 토지이용계획

2.

용도지역: 도시지역, 제2종 일반주거지역

용도지구: 제1종 지구단위계획구역

제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역

2. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리

2.

본건 건물 등기부상 2012년 1월 26일 와룡새마을금고의 근저당권(364,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

2.

3.2. 소멸되는 권리

2.

말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 이는 건물 등기부상의 을1, 을4, 을5, 갑4, 갑5 등의 권리와 토지 등기부상의 갑9, 갑10, 갑11, 갑12 등의 권리에 해당합니다.

2.

3.3. 인수되는 권리

2.

토지 등기부상 을7 (근저당권)과 을8 (지상권설정)은 '인수'로 기재되어 있습니다. 특히 지상권은 2011년 5월 16일부터 30년 존속기간으로 설정되어 있으며, 이는 매각 후에도 인수될 권리입니다. 물건명세서에도 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있습니다.

2.

3.4. 임차인 현황

2.

본건에는 총 12명의 임차인이 등재되어 있으며, 대부분 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 "미배당 보증금 매수인 인수"로 표기된 임차인들의 보증금은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

총 인수 가능 보증금 합계는 238,000,000원입니다.

* 김 (김남연): 10,000,000원

* 김 (김상우): 60,000,000원

* 김 (김태훈): 40,000,000원

* 이 (이석영): 35,000,000원

* 임 (임회숙): 38,000,000원

* 추 (추형자): 55,000,000원

주의: 임차인 이주이, 임태관의 경우, 등기부상 주택임차권은 말소되지만, 이들이 채권자이기도 하므로 추가적인 권리관계 확인이 필요합니다.

주의: 임차인 신지은, 이한영은 보증금 및 차임 정보가 미상이나, 권리분석상 '미배당 보증금 매수인 인수' 표기가 없으므로 추가 확인이 필요합니다.

2. 상권분석

2.

4.1. 지역 특성

2.

본건이 소재한 지역은 택지개발지구 내에 위치한 주택상가 혼성 지역으로, 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다. 불당초등학교 및 용암초등학교 인근에 위치하며, 시가지 내 대로변 공동주택지대로 형성되어 있습니다.

2.

4.2. 상권 활성화 요인

2.

2012년 준공된 비교적 신축급의 다가구주택이라는 점에서 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다. 또한, 주변에 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있어 잠재 고객 확보에 유리할 수 있습니다.

2. 생활정보

2.

5.1. 교통 및 편의시설

2.

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 천안 시내 및 외부 지역으로의 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 내 혹은 인근에 초등학교 등 교육시설이 위치하며, 택지개발지구 내 상가 혼성 지역의 특성상 생활 편의시설 또한 잘 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 구체적인 편의시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.

2.

5.2. 주거 환경

2.

다가구주택으로서 다수의 임대 가구를 확보하여 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다. 2012년 사용승인된 건물로, 즉각적인 대규모 수리 없이 임대 운영이 가능할 것으로 보입니다.

2. 잠재적 리스크

2.

6.1. 권리 인수 위험

2.

토지에 설정된 선순위 지상권(와룡새마을금고, 2011.05.16~, 30년)이 매각 후에도 소멸되지 않고 인수됩니다. 이는 건물의 사용 및 재산권 행사에 중대한 제약을 줄 수 있으며, 향후 신축 또는 증축 시 심각한 문제가 될 수 있습니다.

총 238,000,000원의 미배당 임차보증금 외에도 추가적인 임차인 관련 부담이 발생할 수 있습니다.

2.

6.2. 건축물 위반 사항

2.

목록1 건축물대장에 4층 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과나 철거 명령 등 행정 제재의 대상이 될 수 있으며, 건물의 가치를 하락시키는 요인이 될 수 있습니다.

2.

6.3. 중복 사건

2.

중복 사건이 존재할 가능성이 있어, 경매 절차의 복잡성 및 권리관계 해석에 있어 각별한 주의가 요구됩니다.

2.

6.4. 미확인 임대 관계

2.

건물 및 토지 감정평가서 상 임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있어, 실제 임대 현황 및 정확한 임대 수익률 파악에 어려움이 있습니다.

2. 종합 의견

2.

본 물건은 천안시 불당동의 주거 및 상업 혼성 지역에 위치한 다가구주택으로, 입지 조건과 건물 연식(2012년 준공)은 장점으로 평가됩니다.

그러나 가장 큰 리스크는 토지에 설정된 선순위 지상권이 매각 후에도 인수된다는 점으로, 이는 건물의 활용에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다. 더불어 4층 위반건축물 표기, 다수의 미배당 임차보증금 인수 가능성 등은 추가적인 위험 요인입니다.

권리관계가 복잡하고 잠재적 부담이 높은 물건이므로, 투자 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태를 확인하고, 면밀한 권리분석 및 법률 전문가와의 상담을 통해 모든 위험 요소를 충분히 인지한 후 신중하게 접근해야 합니다.

2. 투자 포인트

2.

8.1. 안정적인 주거 지역 내 입지

2.

택지개발지구 내 제2종 일반주거지역으로, 장기적인 주거 수요가 꾸준히 기대되는 지역입니다.

2.

8.2. 신축급 건물

2.

2012년에 준공된 건물로, 즉각적인 대규모 수리 없이 임대 운영이 가능할 수 있습니다.

2.

8.3. 임대 수익 잠재력

2.

다가구주택의 구조적 특성상 다수의 임대 가구를 확보하여 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

2. 예상 입찰가

2.

본 물건은 선순위 지상권 인수, 4층 위반건축물 존재, 다수의 미배당 임차보증금(총 238,000,000원) 인수 등 높은 위험 요소를 내포하고 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 투자자는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 실질 가치, 예상 수리 비용, 임대 시장 분석, 그리고 지상권으로 인한 실질적인 제약 범위를 면밀히 파악해야 합니다.

이러한 위험 요소들을 종합적으로 고려하여 전문가와 상담 후, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.