나이스옥션 법원경매 천안 2024타경113928 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 902 다가구주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경113928 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 902 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매7계 2024타경113928 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 902 | 감정가: 1,172,051,200원 | 최저가: 820,436,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 천안지원 2024타경113928 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 902

용도: 다가구주택 (토지/건물일괄매각)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 1,172,051,200원

1.2. 면적 현황

토지면적: 224.00㎡ (약 67.76평)

건물면적: 338.88㎡ (약 102.51평)

제시외 건물면적: 43.00㎡ (약 13.01평) - (다락, 옥탑 등)

1.3. 관계자 및 특이사항

소유자/채무자/채권자: 이OO (동일인으로 추정)

특이사항: 중복사건

주의사항: 일괄매각, 목록1 지상 제시외 건물 매각 포함, 목록1 건축물대장에 위반건축물 (4층) 표기됨 (감정평가서 참조)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

위치 및 주위환경: 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '불당초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 택지개발지구 내 주택상가혼성지대임.

교통상황: 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준임.

도로: 서측으로 폭 8-10m의 아스콘 포장 소로에 접함.

2.2. 토지 및 건물 현황

토지 현황: 지적형태는 장방형, 지세는 평지이며, 다가구주택 부지로 이용 중임.

용도지역: 도시지역, 제2종 일반주거지역, 제1종 지구단위계획구역으로 건축물의 건축 및 용도 제한에 대한 검토가 필요함.

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트(슬래브)지붕 3층 건물임.

사용승인일: 2012년 1월 4일 (약 13년차 건물)

이용상태: 다가구주택으로 이용 중임.

설비 내역: 급수배수, 위생, 소방, 도시가스, 난방설비 등이 구비되어 있음.

2.3. 권리 분석

경매 구분: 부동산강제경매로 진행 중이며, 소유자/채무자/채권자가 동일인으로 표기되어 있어 복잡한 소유권 관계는 아닐 것으로 추정되나, 채권자별 배당 순위는 별도 확인이 필요함.

특이사항: 중복사건이므로 사건 취하 가능성이 일반 경매보다 높을 수 있음에 유의해야 함.

임대관계: 임대관계는 '미상'이므로, 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무에 대한 철저한 현장 조사 및 명도 계획 수립이 필수적임.

2.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권: 택지개발지구 내 주택상가혼성지대라는 점을 고려할 때, 거주 수요와 근린생활시설 수요를 동시에 충족할 수 있는 입지임.

주변환경: '불당초등학교' 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

혐오시설: 지도 서비스 및 관련 검색 사이트를 통한 주변 시설 검색 결과, 도보 거리에 명백한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 최종 입찰 전 현장 답사를 통한 정밀 확인이 요구됨.

2.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 건축물대장에 '위반건축물 4층'이 표기되어 있으며, 제시외 건물(다락, 옥탑)이 매각에 포함되어 있으므로, 이 부분에 대한 **이행강제금 부과 여부 및 철거 가능성**을 반드시 확인해야 함. 위반건축물의 존재는 대출 및 향후 매도 시 불리하게 작용할 수 있는 가장 큰 리스크임.

임대관계 미상: 임대차 현황이 불분명하므로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 비용과 시간이 소요될 수 있음.

3. 투자 종합 의견

3.1. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 불당동이라는 **선호도 높은 택지개발지구** 내에 위치한 다가구주택으로, 지리적 입지 조건은 매우 우수합니다. 임대수익 창출에 적합한 조건을 갖추고 있어 기본적인 가치와 잠재력은 높다고 판단됩니다.

다만, **위반건축물(4층 표기)**이라는 명확한 리스크를 안고 있으므로, 입찰 전 이행강제금 수준과 양성화 가능성을 면밀히 검토하고, 이를 반영한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 천안 불당동 택지개발지구 내 주택가로 안정적인 임대 수요 확보에 유리함.

임대 수익 잠재력: 다가구 주택으로서 다수의 임차 가구로부터 지속적인 현금 흐름 창출이 기대됨.

개발 호재: 제1종 지구단위계획구역에 속해 있어, 도시계획적 관점에서 관리되고 발전 가능성이 높음.

법원 정보

천안지원 경매7계