나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8356 [2] 경상북도 청도군 이서면 칠엽리 산135-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8356 [2] 경상북도 청도군 이서면 칠엽리 산135-1 임야 경매

물건 대표 이미지

대구지방법원 경매9계 2025타경8356 | 소재지: 경상북도 청도군 이서면 칠엽리 산135-1 | 감정가: 29,752,500원 | 최저가: 20,826,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 입지 조건 분석

본건은 경상북도 청도군 이서면 칠엽리 소재의 임야로, 부근 일대는 농경지와 자연림 등으로 형성된 전형적인 농촌 산간 지역입니다. 감정평가서에 따르면 '문수지' 북서측 인근 및 '강정지' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

교통상황은 본건까지 차량 출입이 불가능하며, 제반 교통상황은 다소 불편한 것으로 평가되었습니다. 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)에 해당하여 접근성이 매우 떨어집니다.

주변에는 칠엽저수지와 관련하여 자동우량경보시설과 같은 공공 안전시설이 존재할 수 있으며, 생활 편의시설 및 상권은 원거리에 위치하여 매우 제한적입니다.

1.2. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 김OO으로 동일하며 채권자는 주OOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 '분묘기지권'이 명시되어 있으며, 주의사항으로 '분묘 소재 가능성 있음'이 언급되었습니다. 이는 해당 임야에 타인의 분묘(묘지)가 존재할 수 있음을 의미하며, 이 경우 해당 분묘의 소유자에게 분묘기지권이 성립된다면 토지 소유자는 분묘의 이장(옮기는 것)을 요구하기 어렵거나 매우 복잡한 법적 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.

따라서, 낙찰자는 분묘기지권의 성립 여부와 분묘의 수를 현장조사를 통해 반드시 확인해야 하며, 분묘가 있다면 그 법적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

1.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 임야(자연림)이며 차량 접근이 불가능한 맹지이므로 사실상 상권 분석의 의미가 없으며, 생활 편의시설 또한 전무한 수준입니다.

주변 환경은 농경지와 자연림 위주로 형성되어 있으며, 약 15km 이상 원거리에 청도자연휴양림 등 관광지가 위치해 있어 주거 목적이 아닌 순수한 임업 또는 장기 산림 보전 목적의 투자에 가깝습니다.

혐오시설은 주변에서 검색되지 않았으나, 전형적인 산간 오지 지역으로 기반 시설이 매우 취약합니다.

1.4. 토지 이용 및 제한

토지 이용상태는 대체로 북동측 하향 급경사지대의 부정형 토지이며, 현재 자연림 상태입니다.

토지이용계획상 강력한 규제가 적용됩니다.

용도지역: 농림지역

제한사항: 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용 산지

특히, 농림지역, 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있어 현행법상 개발 행위(건축, 형질변경)가 매우 엄격하게 제한됩니다. 사실상 현 상태의 산림을 유지하거나 임업 경영 외의 용도로 활용하기는 극히 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 맹지 및 급경사: 도로가 없어 차량 진입이 불가능하고 경사가 급하여 토지의 활용도와 가치가 현저히 낮습니다. 건축은 물론이고 일반적인 농림업 활동에도 제약이 큽니다.

2. 분묘기지권 리스크: 특이사항으로 명시된 분묘기지권은 낙찰 후 소유권 행사에 가장 큰 걸림돌이 될 수 있습니다. 분묘의 존재 여부 및 법적 권리관계를 정확히 파악해야 합니다.

3. 강력한 개발 제한: 농림지역 및 보전산지, 임업용산지 등의 중복 규제로 인해 매입 후 용도 변경이나 개발을 통한 시세차익 실현 가능성이 매우 낮습니다.

1.6. 투자 포인트

1. 대규모 임야: 감정가 약 3천만 원에 가까운 금액으로 약 6,000평에 달하는 대규모 임야를 취득할 수 있는 기회입니다. 평당 가격이 매우 저렴합니다.

2. 장기 보전 목적: 임업을 전문으로 하는 실수요자나 산림 보전, 장기적인 투자를 목적으로 하는 투자자에게 적합합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 맹지이며 급경사지인 임야로, 농림지역 및 보전산지 등의 강력한 법적 제한이 중첩되어 개발이 매우 어렵고, 분묘기지권이라는 중대한 권리상 리스크까지 안고 있는 매우 까다로운 물건입니다.

일반적인 시세차익을 목적으로 하는 투자자에게는 부적합하며, 반드시 현장조사를 통해 분묘 소재 여부와 정확한 지형 상태를 확인해야 합니다.

오직 임업 경영 또는 장기적인 산림 보전 목적을 가진 특수 물건 투자자만이 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

대구지방법원 경매9계