나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8356 [2] 경상북도 청도군 이서면 칠엽리 산135-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코리아스탠다드

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 이서면 문수리 '문수지' 북서측 인근(일련번호 1)) 및 칠엽리 소재
'강정지' 서측 인근(일련번호 2))에 위치하며, 부근일대는 농경지, 자연림 등으로 형성되어
있음.

교통상황

일련번호 1),2) : 본건까지 차량출입이 불가능하며, 제반 교통상황은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

ㆍ일련번호 1) : 대체로 북동측하향 급경사지대 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.
ㆍ일련번호 2) : 대체로 북동측하향 급경사지대 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

일련번호 1),2) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

ㆍ일련번호 1) : 농림지역, 가축사육제한구역(2020-12-30)(일부사육제한지역(소,말,양,사슴,
젖소 사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용
산지<산지관리법>.
ㆍ일련번호 2) : 농림지역, 가축사육제한구역(2020-12-30)(일부사육제한지역(소,말,양,사슴
사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-12-30)(일부
사육제한지역(소,말,양,사슴,젖소 사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보
전산지<산지관리법>, 임업용산지(임업용산지)<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

맹지임. 분묘 소재 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8356 (2)

* 물건종별: 임야

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지

* 감정가: 29,752,500원

* 면적: 19,835.00㎡ (약 6,000.6평)

1.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 경상북도 청도군 이서면 칠엽리 산135-1

* 토지이용계획: 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지

* 건물: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상북도 청도군 이서면 문수리 '문수지' 북서측 인근 및 칠엽리 소재 '강정지' 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 불가능하며, 제반 교통 상황은 다소 불편함.

2.3. 접근성

* 본건은 지적도상 맹지로서 차량이나 도보로 직접적인 접근이 불가능하여 접근성이 매우 낮은 편임.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 분묘기지권 성립 여지 있음)

* 물건명세서 작성일: 2026년 6월 17일

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2020년 7월 20일 근저당)

* 소유권 이전: 김유동 (1989.03.08)

* 근저당: 주식회사골든트리캐피탈대부 (2020.07.20, 7,500,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 주식회사골든트리캐피탈대부 (2025.06.16)

* 압류: 용인세무서장 (2025.06.23)

* 등기부채권 총액: 7,500,000원

3.3. 인수되는 권리

* 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정임.

* 다만, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 경우 해당 권리는 매수인에게 인수될 수 있음.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 토지 이용

* 본건 주변은 농경지 및 자연림으로 이루어진 전형적인 농림지역에 해당하며, 상업 및 주거 기능은 거의 없는 지역임.

4.2. 지역 특성

* 본건의 입지는 산림 지역에 가까워 일반적인 상권 형성은 기대하기 어려움.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본건 인근에는 기본적인 편의시설이 부족한 상태임. 차량 접근이 불가하여 외부 시설 이용이 매우 제한적임.

5.2. 주변 시설

* 주변은 주로 농경지와 자연림으로 구성되어 있으며, 특별한 편의시설이나 공공시설은 확인되지 않음.

* 주변 지역에 유해 또는 혐오 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 여부

* 본건은 지적도상 맹지로, 차량이나 도보로 직접 접근이 불가능하여 토지 이용에 심각한 제약이 있음.

6.2. 분묘기지권

* 분묘 소재 가능성이 있으며, 실제로 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립되어 토지 이용에 따른 분쟁 및 제약이 발생할 수 있음.

6.3. 토지 이용 제한

* 본건은 농림지역, 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있어 건축 행위 및 토지 개발에 엄격한 제한이 따름.

* 또한 가축 사육 제한 구역에 해당함.

6.4. 접근성 문제

* 차량 출입이 완전히 불가하여 사실상 현장 접근 및 물건 활용이 매우 어려운 상태임.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

* 본건은 경상북도 청도군 이서면 칠엽리에 위치한 임야로, 토지 면적은 19,835.00㎡ (약 6,000.6평)이며 감정가는 29,752,500원임.

* 주요 특징으로는 맹지이며, 분묘 소재 가능성과 분묘기지권 성립 여지가 있다는 점임.

* 교통 상황이 매우 불편하고 차량 접근이 불가능하며, 농림지역 및 보전산지 등 토지 이용에 대한 많은 제한이 존재함.

7.2. 투자 가치

* 현재 상태로는 실질적인 활용 가치가 매우 낮다고 판단됨. 맹지, 개발 제한, 접근 불가 등의 요인이 투자 매력을 크게 떨어뜨림.

* 분묘 관련 문제는 추가적인 조사와 해결 과정에서 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됨.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치 (매우 제한적)

* 장기적인 관점에서 향후 주변 개발이나 용도 변경 가능성이 있다면 고려해 볼 수 있으나, 현재로서는 그 가능성이 매우 희박함.

* 자연림 상태로서의 보전 가치 또는 산림 자원 활용 가능성도 있으나, 이는 매우 제한적임.

8.2. 주의사항

* 맹지 해소를 위한 인접 토지 확보 또는 통행권 확보 방안 마련이 필수적임.

* 분묘 관련 사실 확인 및 법률 전문가와의 상담이 반드시 선행되어야 함.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 본 건은 맹지, 접근 불가, 분묘기지권 성립 가능성 등 중대한 리스크를 안고 있어, 정상적인 토지 가치로 평가하기 어려움.

* 감정가(29,752,500원) 대비 현저히 낮은 수준에서의 접근이 필요함.

* 잠재적 리스크 해결에 소요될 제반 비용(인접 토지 매입, 분묘 이장 등)을 반드시 고려해야 함.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도로 고려할 필요 없음.

9.2. 제안

* 본 건의 경우, 명확한 활용 계획이나 리스크 해소 방안이 없다면 입찰을 권유하기 어렵습니다.

* 만약 입찰을 고려하신다면, 감정가의 30% ~ 50% 수준에서 매우 신중하게 접근하는 것이 바람직하며, 이는 실질적인 활용 가능성과 위험 부담을 고려한 보수적인 추정치입니다. (예: 약 900만원 ~ 1,500만원 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.