나이스옥션 법원경매 상주 2024타경1745 [1] 경상북도 상주시 화서면 상용리 308-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대경 · 평가일 2024.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 화서면 상용리 소재 "상촌마을" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반 교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

* 기호(1)∼(12) : 부정형의 토지로 일단의 관광농원사업계획승인 부지로 남하완경사지이며 현황 잡종지 상태이며, 일부는 일부는 제외지로서 완경사지에 자연림 상태의 임야임.

인접 도로상태

* 기호(1)∼(12) : 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하며, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접람.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1)∼(4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, (금강)폐수배출시설 설치제한지역 (폐수배출시설(특정수질유해물질)설치제한지역){금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률}, 접도구역(국도25호선){도로봅}, 영농여건불리농지. * 기호(5)(6)(8) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, (금강)폐수배출시설 설치제한지역 (폐수배출시설(특정수질유해물질)설치제한지역){금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률}, 준보전산지{산지관리법}. * 기호(7)(10) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, (금강)폐수배출시설 설치제한지역 (폐수배출시설(특정수질유해물질)설치제한지역){금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률}, * 기호(9) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, (금강)폐수배출시설 설치제한지역(폐수배출시설 (특정수질유해물질)설치제한지역){금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률}, 접도구역(국도25호선){도로봅}, 준보전산지{산지관리법}. * 기호(11)(12) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, (금강)폐수배출시설 설치제한지역 (폐수배출시설(특정수질유해물질)설치제한지역){금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률}, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

럾음.

공부와의 차이

* 기호(1)∼(12) : 본건 토지의 의뢰목록상 지목은 전, 도로, 임야, 대지이나, 현황 관광농원사업의 공사가 진행 중 중단 상태로 잡종지 상태(관관농원 사업계획승인부지) 및 자연림 상태(제외지)의 임야임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계는 미상임. * 본건 기호(1)∼(12)토지는 탐문조사 결과 관광농원사업계획 승인부지로서 공사 진행 중 현재 중단된 상태인 바, 관광농원사업계획 승인 내역 및 본건 사업의 진행사항은 상주시청 해당부서에 확인을 요하는 사항이오니 참고하시기 바랍니다. * 관광농원 사업계획 조건부 승인 내용 * 시행 : 농업정책과-22586 * 명칭 : 씨지엔팜 관광농원 * 소재지 : 경상북도 상주시 화서면 상용리 308-1 외 11필지 * 관광농원토지면적 : 27,102㎡(도로1,174㎡포함) * 건축시설면적 : 4,132.15㎡.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 일반목구조 징크마감지붕 2층 건물로서 - 외벽 : 징크, 방부목 및 세라믹사이딩 등 마감. - 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감. - 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감. - 창호 : 샷시창호임. (나) 강파이프구조 판넬지붕 단층 건물로서 - 외벽 : 세라믹사이딩 및 방부목 등 마감. - 내벽 : 세라믹사이딩 및 방부목 등 마감. - 바닥 : 콘크리트 등 마감. - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

(가) : 단독주택. (나) : 창고로 이용중임,

설비내역

(가) : 위생설비, 급배수설비 및 온수보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 [(ㄱ) : "다용도실", (ㄴ) : "보일러실"].

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 건물의 내부는 이해관계인의 부재로 일반건축물대장상의 건축물현황도 등을 참고로 주택 및 창고로서의 통상적인 상황을 상정하여 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록 7 제시외 건물 포함. 목록1~6, 8~13 공부상 지목은 전, 도로, 임야, 대지이나 현황 관광농원사업의 공사가 진행 중 중단 상태로 잡종지 상태(관광농원사업계획승인부지) 및 자연림 상태(제외지)의 임야임.
관광농원사업계획 승인 내역 및 본건 사업의 진행 사항은 상주시청 해당부서에 확인.
목록 1,2,4,12,13 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 및 경매 정보

사건번호: 상주지원 2024타경1745 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세OOOOOOO

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경상북도 상주시 화서면 상용리 308-1

용도: 단독주택

토지면적: 32,685.00㎡ (약 9,887.4평)

토지제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 상세 정보 (JSON 분석 포함)

건물면적: 134.10㎡ (약 40.6평)

건물제시외면적: 54.50㎡ (약 16.5평)

건물 구조: 일반목구조, 징크마감지붕, 2층 건물

이용상태: (가) 단독주택, (나) 창고

건축물 표제부상 상세 정보:

- 소재지: 경상북도 상주시 화서면 상용리 310-2번지 (영남제일로 4450)

- 주용도: 단독주택

- 구조: 일반목구조, 기타지붕 (징크마감)

- 층수: 2층

- 연면적: 134.10㎡ (약 40.6평)

- 사용승인일: 2016년 11월 02일

1.4. 감정가

감정가: 2,215,271,400원

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 화서면 상용리 소재 "상촌마을" 동측 인근에 위치함.

주변은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준임.

현황은 관광농원 사업 계획 승인 부지로 공사가 진행 중 중단된 상태이며, 토지는 잡종지 및 자연림 상태임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 도로 여건을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준임.

남서측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로 및 북측 폭 약 4미터 내외 포장도로와 각각 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(절대제한지역), (금강)폐수배출시설 설치제한지역, 접도구역, 영농여건불리농지, 준보전산지 등 다양한 토지이용계획 및 제한상태가 존재함.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 요약 (토지/건물)

토지 및 건물 등기부상 소유권은 김명기 외 1명 및 김명기에서 최현국으로 이전되었음.

다수의 근저당권(세림신용협동조합, 효천신용협동조합, 박성조) 및 지상권설정(세림신용협동조합외 1명)이 존재했으나, 본 경매개시결정(세림신용협동조합, 채권액 764,049,134원)에 의해 말소될 것으로 예상됨.

등기부상 말소기준권리는 2023년 01월 20일 접수된 근저당권임.

토지 및 건물 등기부채권 총액은 2,080,000,000원으로, 감정가 대비 높은 수준임.

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차권은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원임.

다만, 물건명세서 및 감정평가서상 임대관계는 미상으로, 실제 임차인이 존재할 가능성에 대한 추가 확인이 필요함.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음.

4. 상권분석

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본 물건은 농촌 지역에 위치하며, 주변은 농경지와 임야가 주를 이루는 환경임.

일반적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있어, 상권 형성이 미미한 지역임.

주요 가치는 향후 관광농원 사업의 재개 또는 토지의 잠재적 개발 가능성에 따라 변동될 수 있음.

5. 생활정보

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주변은 농가 주택 위주의 한적한 농촌 환경임.

일상생활을 위한 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됨.

가장 가까운 마을(상촌마을)과의 인접성을 고려할 때 기본적인 생활 인프라 접근은 가능함.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 토지 이용 현황 및 공부상 차이

공부상 지목은 전, 도로, 임야, 대지이나, 현황은 관광농원 사업 계획 승인 부지로 잡종지 상태이며, 일부는 자연림 상태의 임야임. 이는 토지 활용 계획 수립 시 주요 고려사항이 될 수 있음.

6.2. 각종 개발 제한 및 규제

토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역), (금강)폐수배출시설 설치제한지역, 접도구역, 영농여건불리농지, 준보전산지 등 다양한 법규에 따른 개발 제한이 존재하여 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있음.

6.3. 농지취득자격증명 필요

목록 1, 2, 4, 12, 13 토지는 농지이므로, 농지취득자격증명원 제출이 필수적임. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되거나 보증금이 반환되지 않을 수 있으므로 사전 준비가 반드시 필요함.

6.4. 관광농원 사업 중단 상태

본건 토지는 관광농원 사업 부지로 계획되었으나 현재 공사가 진행 중 중단된 상태임. 사업 재개 또는 정상화에는 상당한 시간, 비용 및 행정 절차가 요구될 수 있으며, 사업 계획 승인 내역 및 진행 사항은 상주시청 해당 부서 확인이 필요함.

6.5. 법정지상권 발생 가능성

등기부상 지상권 설정 이력(을11)이 존재하며, 해당 지상권의 존속 여부 및 법정지상권 성립 가능성에 대한 면밀한 법률적 검토가 필요함.

6.6. 높은 채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액이 2,080,000,000원으로, 감정가(2,215,271,400원)와 비교하여 높은 수준임. 이는 경매 물건의 가격 결정에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

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본 물건은 경상북도 상주시에 위치한 넓은 면적의 토지와 단독주택, 창고를 포함하는 복합 부동산임.

단독주택으로서의 기능보다는 관광농원 사업 부지로 개발 예정이었으나, 현재 공사가 중단된 상태로 토지 이용 현황과 공부상 지목 간 차이가 크며, 각종 개발 제한 규제가 적용됨.

농지취득자격증명 필요, 법정지상권 가능성 등 권리상 및 행정상 복잡성이 존재하며, 현황을 고려한 신중한 접근이 요구됨.

토지 활용 계획의 성공 여부에 따라 가치가 크게 변동될 수 있는 잠재력과 위험성을 동시에 지닌 물건임.

8. 투자 포인트

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넓은 토지 면적: 32,685㎡에 달하는 넓은 토지 면적은 향후 다양한 개발 사업 추진에 유리한 조건임.

잠재적 개발 가능성: 기존 관광농원 사업 계획을 재추진하거나, 토지의 입지 및 규제를 고려한 새로운 개발 사업 추진 가능성을 모색할 수 있음.

다목적 활용: 농촌 지역의 특성을 살려 전원생활, 주말 농장, 체험 시설 등 다양한 용도로의 활용 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 2,215,271,400원임.

제공된 정보만으로는 주변 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 직접 분석하기 어려우므로, 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있음을 밝힘.

특히, 다수의 개발 제한, 관광농원 사업의 중단 상태, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 가능성 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요함.

따라서, 본 예상 입찰가는 보수적인 관점에서 감정가 대비 할인율을 적용하여 추정한 범위이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통한 실물 가치 평가와 법률적 위험 분석을 병행해야 함.

예상 입찰가 범위: 1,550,000,000원 ~ 1,990,000,000원 (추정치)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.