나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100848 [3] 부산광역시 강서구 명지동 3440-4 지봉빌딩2 2층203호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100848 [3] 부산광역시 강서구 명지동 3440-4 지봉빌딩2 2층203호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경100848
• 주소: 부산광역시 강서구 명지동 3440-4 지봉빌딩2 2층203호
• 감정가: 380,000,000원
• 최저가: 266,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

부산서부지원 경매5계 2025타경100848 | 소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3440-4 지봉빌딩2 2층203호 | 감정가: 380,000,000원 | 최저가: 266,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 부산서부지원 2025타경100848 (3)이며, 매각 대상은 부산광역시 강서구 명지동 3440-4 지봉빌딩2 2층 203호입니다. 본 물건은 근린생활시설(상호:우에집, 식당) 용도로 이용 중이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다. 소유자는 허OO, 채권자는 대OOOOOOOOOO입니다. 주의사항으로 현재 근린생활시설(상호:우에집)로 운영 중인 점을 인지해야 합니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

본 물건의 감정가는 380,000,000원으로 산정되었습니다. 토지 면적은 $166.53 m^2$ (약 50.37평)이며, 건물 면적은 $109.20 m^2$ (약 33.03평)입니다. 토지와 건물 모두 제시외면적은 없습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 신명초등학교 북동측 인근에 위치하며, 지붕빌딩2 내 2층의 호실입니다. 주변은 공동주택 단지와 각종 근린생활시설이 혼재되어 형성된 상업지역으로, 명지 신도시의 항아리 상권 또는 주거 밀집 지역 근린상가로서의 입지적 특성을 가집니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 조건

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다. 토지는 북측으로 폭 약 35m 내외의 대로와 남측으로 폭 약 15m 내외의 중로에 접하고 있어 접근성과 노출도가 매우 우수합니다.

3. 상권 분석

3.1. 건물 이용 현황 및 구성

지봉빌딩2는 5층 규모의 건물로, 본건(203호)은 현재 '우에집'이라는 상호의 식당으로 이용되고 있습니다. 같은 건물 내에는 '현풍닭칼국수' (201호, 204호, 401호), 'ORO BAR' (202호), 'KIM-TECH SOLUTION' 및 '진영산업, 성진전장' 사무실 (303호, 304호) 등 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 이는 전형적인 주거지역 인근의 복합 상가 형태로, 배후 수요를 바탕으로 하는 생활 밀착형 상권임을 시사합니다.

3.2. 상권 잠재력

준주거지역에 위치하고 있으며, 주변에 공동주택이 밀집되어 있어 기본적인 배후 수요는 안정적일 것으로 예상됩니다. 주요 도로에 접하고 있어 유동 인구 흡수 및 광고 효과가 양호할 것으로 판단됩니다.

4. 건물 및 토지 현황

4.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물 중 2층 호실입니다. 외벽은 화강석 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 각종 인테리어 마감, 창호는 강화유리 창호로 되어 있어 건물의 품질은 양호합니다. 급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러, 소화전설비, 승강기 및 주차장 등 현대적인 근린생활시설이 갖추어야 할 설비는 모두 구비하고 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지는 인접지와 평탄한 세장형의 상업용 건물의 부지입니다. 토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있어 용적률 등 건축 규제 측면에서 높은 가치를 지닙니다. 다만, 경제자유구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 일부 제한 사항이 있을 수 있습니다.

5. 권리분석

5.1. 경매의 형태

본 건은 채권자에 의한 부동산임의경매 사건으로, 근저당권 등 담보물권 실행에 의한 것으로 추정됩니다. 매각은 토지/건물 일괄매각이므로, 토지와 건물의 소유권 취득에 법정지상권 등의 복잡한 문제가 발생할 가능성은 낮습니다.

5.2. 임대차 관계

감정평가서에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다. 현재 '우에집'이라는 상호로 식당이 영업 중이나, 현 임차인의 보증금, 월세, 대항력 여부 등을 알 수 없습니다. 이는 매수인이 잔금 납부 후 명도를 진행함에 있어 가장 중요한 확인 사항이며, 인수해야 할 임차인 권리 관계가 발생할 수 있습니다.

6. 생활 정보 및 주변 시설

본건 주변은 신명초등학교를 중심으로 형성된 주거 및 상업 복합지역입니다. 근린생활시설이 다양하게 밀집되어 있어 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 명지 신도시 일원의 신축 건물들이 주를 이루고 있어 도시 환경이 깔끔합니다. 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 준주거지역 및 학교 인근 상가이므로 일반적인 주거지역의 생활 수준을 유지하고 있을 것으로 보입니다. 다만, 개별적인 혐오시설 유무는 현장 답사 및 주변 환경 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 리스크

가장 큰 리스크는 현재 영업 중인 임차인의 권리 관계(대항력 유무 및 배당 여부)가 미상이라는 점입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 미배당 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

7.2. 행정 규제 리스크

토지이용계획상 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 용도 변경이나 리모델링 등 건축 행위 시 관할 지자체의 심의나 허가 조건이 까다로울 수 있습니다. 이는 부동산의 개발 잠재력을 일부 제한할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 명지 신도시 내 준주거지역에 위치한 우수한 입지의 근린생활시설입니다. 토지와 건물의 설비 및 구조는 양호하며, 주요 도로에 접하고 있어 가시성과 접근성이 뛰어납니다. 토지 면적 $166.53 m^2$ (약 50.37평), 건물 면적 $109.20 m^2$ (약 33.03평)의 면적으로 구성되어 있습니다. 임의경매로 권리 관계는 비교적 단순할 것으로 예상되나, 임차인의 권리 관계가 미상인 점이 가장 큰 리스크로 작용합니다. 따라서 입찰 전 임차인의 현황 및 대항력 유무를 철저히 조사하는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 최고의 입지

준주거지역 및 지구단위계획구역에 위치하며, 대로2류 및 중로2류에 접하는 코너형 상가 건물로, 입지적 가치 및 미래 개발 잠재력이 높습니다.

9.2. 안정적인 매각 조건

토지와 건물을 일괄 매각하는 조건으로, 소유권 이전이 깔끔하고 법정지상권 문제 등 복잡한 권리 분석을 피할 수 있습니다.

9.3. 배후 수요 확보

주변이 공동주택 밀집 지역이므로, 생활 밀착형 상가로서의 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 현 업종(식당) 역시 기본적인 생활 수요를 기반으로 하고 있어 업종 변경 시에도 유리합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매5계