나이스옥션 법원경매 대전 2024타경113813 [1] 대전광역시 중구 부사동 137-6 디앤에스 주/상용건물 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경113813 [1] 대전광역시 중구 부사동 137-6 디앤에스 주/상용건물 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매7계 2024타경113813 | 소재지: 대전광역시 중구 보문로 86 (부사동,디앤에스) | 감정가: 2,801,525,300원 | 최저가: 1,961,067,000원 | 용도: 주/상용건물

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경113813 (1)

소재지: 대전광역시 중구 부사동 137-6 디앤에스

용도: 주/상용건물

감정가: 2,801,525,300원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 면적 정보 (제곱미터 및 평수)

토지면적: 394.70㎡ (약 119.40평)

토지 지분율: 39470 (전부)

건물면적: 901.91㎡ (약 272.84평)

건물 지분율: 90191 (전부)

건물 제시외면적: 113.40㎡ (약 34.30평, 매각 포함)

1.3. 소유자 및 채권자 정보

소유자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지 및 환경 분석 (입지조건, 상권분석, 생활정보)

2.1. 입지조건 및 교통상황

위치: 본건은 대전광역시 중구 부사동 소재 보운초등학교 남측 인근에 위치하며, 다가구주택, 주상용건물, 상업용 및 업무용 빌딩 등이 혼재하는 주거지역에 속하여 제반 입지여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 버스승강장과의 거리를 고려할 때 제반 교통사정은 보통입니다. 특히, 토지는 남측 및 서측으로 포장도로와 접하고, 대전 도시철도 2호선(예정)과 관련된 대로3류(폭 25m-30m)에 접합되어 향후 교통 환경 개선 여지가 있습니다.

2.2. 상권분석

지역 특성: 본건 소재지인 중구 부사동 일대는 대전의 구도심 상권에 속하며, 주거시설과 근린상업시설이 혼재된 형태입니다. 감정서상 1층은 제1종 근린생활시설(사무소 등), 5층은 업무시설(오피스텔)로 구성되어 있어, 주거 배후 수요를 기반으로 한 생활밀착형 상권으로 판단됩니다.

잠재력: 대전의 구도심 상권이 신도심 상권과의 격차 문제로 어려움을 겪고 있다는 일반적인 분석이 있지만, 본건은 '주/상용건물'로서 다중주택(2~4층 6가구)과 오피스텔(5층) 등 안정적인 주거 임대수익 확보가 가능한 구조이므로, 상업시설의 의존도가 상대적으로 낮아 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

2.3. 생활정보 및 주변 환경

학군: 인근에 보운초등학교가 위치하며, 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호합니다.

토지 이용 계획: 제3종일반주거지역에 위치하여 주거 밀집도가 높고 건폐율 및 용적률 확보가 유리합니다. 시가지경관지구(일반) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 건축 시 경관 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

혐오시설: 지도 및 검색 정보상 특정 혐오시설의 존재는 확인되지 않았으나, 상대/절대보호구역 지정으로 인해 유흥시설 등은 제한될 가능성이 높습니다.

3. 건물 현황 및 권리 분석 (권리분석, 잠재적 리스크)

3.1. 건물 개요 및 특징

건물 구조 및 사용: 2022년 11월 9일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 신축 건물입니다. 외벽은 외장석재 및 미장스톤 마감 등으로 비교적 신축 건물의 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 위생, 급배수, 난방, 전기, 승강기, 소방관련 설비 등이 갖추어져 있습니다.

이용 현황:

1층: 제1종 근린생활시설 (사무소 등)

2~4층: 다중주택 (각 층 6가구)

5층: 업무시설 (오피스텔)

제시외 건물: 건물 개황도 및 사진 용지상 제시외 건물(총 113.40㎡, 약 34.30평)이 존재하며, 이는 일괄 매각에 포함됩니다.

3.2. 권리 분석

매각 구분: 토지 및 건물이 일괄 매각되어 전체 소유권 이전에 문제가 없습니다.

경매 유형: 부동산 임의경매 사건으로, 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매입니다.

소유자/채무자 현황: 소유자 및 채무자가 '망'으로 표시되어 사망한 상태입니다. 이는 경매 진행 과정에서 상속 문제나 이해관계인 확정에 추가적인 절차가 필요했을 수 있음을 의미합니다. 다만, 현재 경매가 진행 중인 상태이므로 매각 자체에는 큰 영향이 없겠으나, 명도 과정에서 상속인 등을 상대로 절차가 진행될 수 있어 일반적인 명도보다 복잡할 수 있습니다.

3.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 미상으로 확인되어 있습니다. 따라서 실제 임차인 현황, 보증금, 월세 등을 정확히 파악해야 하며, 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 임차인이 존재할 경우 명도 저항이나 추가적인 비용(보상금 등) 및 시간이 소요될 수 있습니다.

내부 조사 불가: 다가구주택(2~4층) 등의 내부 조사는 불가하여 건축물대장상 현황도면과 표준적인 설비 및 이용 상황으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태와 공부상 현황의 차이가 있을 수 있음을 인지해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 2022년 사용 승인된 비교적 신축급의 주/상용 건물이 토지와 함께 일괄 매각되는 물건입니다. 주거 밀집 지역의 제3종 일반주거지역에 위치하며, 다중주택, 오피스텔, 근린생활시설 등 다양한 임대 수익 구조를 갖추고 있어 안정적인 현금 흐름(Cash Flow) 창출에 유리합니다. 대로3류(도시철도 2호선 관련)에 접합되어 있어 향후 지역 개발 및 교통 여건 개선에 따른 가치 상승 여력도 기대됩니다. 다만, 임대관계 미상 및 소유자/채무자 사망에 따른 명도 리스크를 사전에 철저히 분석하고 준비해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최신 건물: 약 2년차의 신축 건물로 시설 노후화에 대한 부담이 적고, 임차인 선호도가 높습니다.

안정적 수익 구조: 다가구주택, 오피스텔, 상업시설이 결합된 형태(꼬마빌딩)로 공실 위험 분산 및 다양한 수익 창출이 가능합니다.

개발 호재: 대로3류(도시철도 2호선 관련)에 접합되어 있어 장기적인 관점에서 입지 가치 상승이 기대됩니다.

일괄 매각: 토지 및 건물이 전부 일괄 매각 대상이므로 권리관계가 단순합니다.

4.3. 투자 시 유의 사항

정확한 임차인 및 명도 대상자 파악을 위한 현장 조사가 필수적입니다.

다가구주택의 호별 임대 현황 및 내부 상태를 예상하여 명도 전략을 수립해야 합니다.

신축 건물이므로 건축물대장상 용도(특히 다중주택의 가구 수)와 현황의 일치 여부를 재확인해야 합니다.

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