나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경401 [2] 서울특별시 금천구 가산동 554-2 가산한화비즈메트로2차 제11층 제1103호 지식산업센터 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경401 [2] 서울특별시 금천구 가산동 554-2 가산한화비즈메트로2차 제11층 제1103호 지식산업센터 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매2계 2025타경401 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 554-2 가산한화비즈메트로2차 제11층 제1103호 | 감정가: 247,000,000원 | 최저가: 197,600,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

본 보고서에서 분석하는 물건은 서울남부지방법원 2025타경401 (2) 사건의 지식산업센터입니다.

소재지는 서울특별시 금천구 가산동 554-2 가산한화비즈메트로2차 제11층 제1103호이며, 용도는 지식산업센터(공장)입니다.

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산임의경매이고, 감정가는 247,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본건의 토지면적은 8.62㎡ (약 2.61평)이며, 건물(전용)면적은 35.10㎡ (약 10.62평)입니다.

해당 면적은 지식산업센터의 전용면적이며, 별도 제시외면적은 없습니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상18층 중 제11층에 위치하며, 사용승인일은 2022.03.31.로 신축급 건물입니다.

2. 입지 및 건물 현황

2.1. 최고의 입지

본건은 서울시 금천구 가산동 소재 ""철산대교"" 남동측 인근에 위치하며, 서울의 대표적인 산업단지인 G밸리 내에 소재합니다.

지하철 1호선 및 7호선 환승역인 ""가산디지털단지역"" 및 독산역에서 각각 직선거리 약 900m 지점에 위치하여 도보 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

간선도로인 ""가산디지털2로""와 접하여 차량 진출입이 용이하며, 광역 교통망 연계성이 우수합니다.

2.2. 건물 상태 및 이용 현황

건물의 외벽은 강화유리 및 복합판넬로, 내벽은 모르타르위 페인트칠 등으로 마감되었으며, 관리가 용이한 구조와 마감재를 사용하였습니다.

현재 산업시설(공장)으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 냉방설비(시스템에어컨), 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등이 완비된 상태입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 상태

본건은 소유자와 채무자가 동일인인 임의경매 사건으로, 채권자의 신청에 의해 경매가 진행 중입니다.

별도의 임대관계는 미상으로 조사되었으며, 낙찰자가 인수할 보증금 등의 권리는 현황조사 및 매각물건명세서를 통해 최종 확인이 필요합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (핵심 분석)

가장 중요한 주의사항으로 **토지 별도등기 있음(을구 6번 지상권설정등기)**이 명시되어 있습니다.

별도등기는 해당 토지에 대한 권리관계가 복잡할 수 있음을 의미하며, 특히 지상권 설정등기의 경우 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다.

따라서 입찰 전, 지상권의 설정 내용, 범위, 존속기간, 소멸 여부 등을 철저히 분석하여 지상권이 소멸하지 않고 인수되는 경우의 법적 리스크 및 비용을 사전에 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 (지역 특성)

본건이 위치한 가산동 일대는 준공업지역이자 국가산업단지로, IT, 제조업 등 다양한 업종의 지식산업센터 및 기업체가 밀집한 대규모 산업 클러스터입니다.

이는 풍부한 산업 배후 수요를 의미하며, 지식산업센터로서 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있는 핵심 상권입니다.

또한 주변으로 대규모 아울렛 및 근린생활시설이 혼재되어 있어, 업무 환경과 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 생활 정보

토지이용계획상 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지 등으로 지정되어 있어, 산업시설의 입지 안정성이 높습니다.

도로는 북동측 약 20m, 남서측 약 6m, 남동측 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하여 물류 및 차량 접근성이 매우 우수합니다.

4.3. 혐오 시설

주변은 대규모 산업단지 및 업무시설 밀집지역으로, 일반적인 주거지역에서 문제가 될 수 있는 대규모 혐오시설은 인접해 있지 않은 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 상의 리스크

**최대 리스크는 '토지 별도등기(지상권설정등기)'입니다.**

지상권이 낙찰 후에도 인수된다면, 토지 사용에 제한이 생길 수 있으며, 지료(토지사용료)를 납부해야 하거나 지상권자와의 협상 및 법적 분쟁 가능성이 발생할 수 있습니다.

입찰 전, 해당 지상권이 말소기준권리보다 앞서 설정된 것인지, 매각으로 소멸되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 시장 리스크

감정평가서상 임대관계가 미상(공실 또는 현황 파악 불가)이므로, 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으며, 낙찰 후 공실 기간에 대한 리스크를 감안해야 합니다.

신축급 건물이지만 주변 유사 물건과의 임대료 및 매매가 비교를 통한 시장성 검토가 필수적입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2022년 사용승인된 신축급 지식산업센터로, 가산디지털단지 핵심 업무지구에 위치한 우량 물건입니다.

지하철역과 간선도로 접근성이 뛰어나 입지 조건이 최상급이며, 지식산업센터 특유의 세제 혜택 등도 기대할 수 있습니다.

다만, **'토지 별도등기(지상권)'** 리스크가 명확하므로, 이 부분에 대한 철저한 권리분석이 선행되어야 하며, 인수 여부에 따라 입찰가를 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

6.2. 투자 포인트

1. **신축급 건물:** 2022년 사용승인된 건물로, 최신식 설비 및 쾌적한 환경을 제공하여 임차 수요 확보에 유리합니다.

2. **더블 역세권 및 간선도로 접합:** 가산디지털단지역(1, 7호선) 및 독산역 이용이 가능하며, 간선도로 인접으로 물류 및 접근성이 탁월합니다.

3. **안정된 업무 지구:** 국가산업단지 내 준공업지역에 위치하여 산업 인프라가 풍부하고, 공실 리스크가 상대적으로 낮습니다.

4. **시스템 에어컨 완비:** 업무 시설로서 기본적인 냉난방 시설이 갖추어져 있어 별도 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계