나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [16] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 4층504호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [16] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 4층504호 연립주택 경매

• 사건번호: 2024타경12806
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 4층504호 (서해파스텔)
• 감정가: 89,000,000원
• 최저가: 62,300,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 연립주택

제주지방법원 경매9계 2024타경12806 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 4층504호 (서해파스텔) | 감정가: 89,000,000원 | 최저가: 62,300,000원 | 용도: 연립주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경12806 (16)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 4층504호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 89,000,000원

토지면적 (지분): 16.20㎡ (약 4.90평)

건물면적 (전용면적): 18.51㎡ (약 5.60평)

(참고: 본건은 도시형생활주택으로 분양면적은 별도 산정 필요)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

사용승인일: 2018.10.11

1.2. 권리 분석

본 경매는 국OOOOOOO 채권자에 의한 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 채무자(김OO)와 소유자(주OOOOOOOO)가 상이한 상태입니다.

제시외 건물 및 토지 면적은 0.00㎡로, 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다. 매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 건물 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층입니다.

특이사항이나 주의사항은 보고서상 기재되어 있지 않으나, 임대관계는 '미상'이므로 현장조사를 통한 임차인 유무 확인 및 대항력 여부 검토가 필수입니다.

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 교통상황: 본건은 제주 서귀포시 성산읍 고성리 '동남초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 상가, 점포, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 생활 편의성이 확보되어 있습니다. 본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호합니다.

상권분석 및 생활정보: 성산일출봉 관광지와 인접한 지역적 특성상, 일반 주거 기능 외에 관광객을 대상으로 하는 근린생활시설 및 숙박 시설 수요도 잠재적으로 존재할 수 있습니다. 동남초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 비교적 갖추고 있습니다.

건물 이용상태: 2018년 10월에 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하)로 지정되어 있어 개발 밀도에 제한이 있습니다. 특히 **토지거래계약에관한허가구역** (2024.11.06.~2026.11.14., 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역)으로 지정되어 있어, 취득 시 관할 관청의 허가가 필요하며, 실수요 목적이 아닌 경우 취득이 제한되거나 일정 기간 의무적으로 이용해야 하는 등 제약이 발생할 수 있으니 유의해야 합니다.

2. 핵심 분석 및 투자 제언

2.1. 잠재적 리스크

토지거래허가구역 지정: 가장 중요한 리스크입니다. 제2공항개발사업 예정지역 주변으로 지정되어 있어, 매수자는 허가 여부와 의무 이용 기간에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다.

내부 확인 곤란: 현장조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 내부 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 필요합니다.

임대차 관계 미상: 현황상 임대관계가 미상으로, 임차인의 유무 및 대항력 유무에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다. 명도 시 발생할 수 있는 시간과 비용을 염두에 두어야 합니다.

혐오시설 여부: 제시된 정보에는 인근 혐오시설에 대한 언급이 없습니다. 입찰 전 독립적인 현장조사 및 지도를 통한 주변 시설 검색을 통해 혐오시설 유무를 반드시 확인해야 합니다.

2.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 서귀포시 성산읍 고성리 소재의 신축급 소형 공동주택(도시형생활주택)으로, 관광 중심지인 성산 지역 내 양호한 주거 입지를 가집니다. 감정가는 89,000,000원으로 소액 투자 물건에 해당합니다. 다만, 최근 제2공항 이슈로 인한 토지거래허가구역 지정이라는 중대한 법적 제약이 있으므로, 이 부분에 대한 명확한 해결책을 가지고 접근해야 하는 난이도 있는 물건입니다.

투자 포인트:

1. **소액 투자 및 신축급:** 8천만원대 감정가로 소액 투자가 가능하며, 2018년 준공된 신축급 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

2. **성산 지역 입지:** 성산일출봉 등 주요 관광지와 인접하여, 숙박 시설 또는 단기 임대 수요가 잠재적으로 높을 수 있습니다.

3. **제2공항 개발 호재:** 토지거래허가구역 지정의 원인이 된 제2공항 개발 사업의 진행 여부에 따라 향후 높은 시세차익이 발생할 가능성이 있습니다. (단, 개발 사업의 불확실성은 리스크로 작용함)

법원 정보

제주지방법원 경매9계