나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [16] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 내 건물(사용승인일 : 2018.10.11)
내 전체 호수(21개호수:2층 201호-5층 604호) 로서

외벽 : 드라이비트 및 석재타일 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

기호 1-21) 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기호 1-21) 공히 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 평지인 사다리의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15-2026.11.14)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경12806 (16)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 4층504호

용도: 도시형생활주택

감정가: 89,000,000원

토지면적: 16.20㎡ (약 4.9평)

토지지분: 16.2㎡ (약 4.9평)

건물면적: 18.51㎡ (약 5.6평)

건물지분: 18.51㎡ (약 5.6평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 건축물 정보

건물명: 서해파스텔

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

층수: 지하 1층 / 지상 5층 건물 중 4층 504호

사용승인일: 2017년 10월 11일 (건축물표제부 요약 기준)

외벽: 드라이비트 및 석재타일 마감

창호: 하이샤시 창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 상가, 점포, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하고 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역(2023.10.20. 고시), 장애물제한표면구역(2024-09-06), 상대보호구역(2021-03-31)으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-11-06)으로, 특히 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역(2024.11.15-2026.11.14)에 포함되어 있어 향후 개발 또는 이용에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 없음)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

임차인 중 보증금이나 차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 입찰 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 근린생활시설 현황

본건이 위치한 지역은 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 지역 내 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 동남초등학교가 위치하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다.

5.2. 건물 설비 내역

본 건물은 기본 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정평가서 상 특이사항 및 주의사항

감정평가서 요약에 따르면, 본건은 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 따라서 이용 상황 및 관리 상태 등에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 현장 조사 관련 제약 사항

이해관계인 부재로 인한 내부 확인 곤란은 물건의 정확한 상태 파악 및 잠재적 하자 여부를 확인하는 데 어려움을 줄 수 있습니다. 이는 입찰 시 신중한 접근을 요하는 부분입니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

제2공항 개발사업 예정지구에 포함된 토지거래계약허가구역이라는 점은 향후 재산권 행사나 개발에 있어 중요한 제약 요인이 될 수 있으므로, 관련 법규 및 계획에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년에 사용 승인된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 동남초등학교 인근에 위치하며 교통이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만 감정평가 시 내부 확인이 이루어지지 않았고 임대 관계가 미상이라는 점, 그리고 제2공항 개발사업 예정지구에 속한다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)로 상태 양호 예상

* 초등학교 인근의 선호도 높은 입지

* 소형 면적으로 낮은 초기 투자 비용으로 접근 가능

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 본건과 유사한 연식의 소형 주택의 경우, 면적 대비 가격이 감정가보다 낮게 형성되는 경향이 있습니다. 감정가 89,000,000원 대비, 유사 조건의 거래 사례와 내부 확인 불가, 임대 관계 미상, 토지이용계획 상 제2공항 예정지구 포함 등 제반 리스크를 고려했을 때, 예상 입찰가는 58,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시세 분석 및 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.