나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [8] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 내 건물(사용승인일 : 2018.10.11)
내 전체 호수(21개호수:2층 201호-5층 604호) 로서

외벽 : 드라이비트 및 석재타일 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

기호 1-21) 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기호 1-21) 공히 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 평지인 사다리의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15-2026.11.14)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경12806 (8)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 3층302호

건물명: 서해파스텔

용도: 도시형생활주택

감정가: 85,000,000원

토지면적: 16.20㎡ (약 4.90평)

건물면적: 18.51㎡ (약 5.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국일신용협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음 (제공된 정보 기준)

건물 사용승인일: 2018년 10월 11일

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 상가, 점포, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다.

제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 공동담보로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

등기부등본상 확인된 채무 총액은 약 7,324,358,079원으로 매우 높은 편입니다.

말소기준권리는 2019년 5월 15일 접수된 오송신용협동조합의 근저당권(을3)입니다.

본 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 저스트브레드

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

임차인 '저스트브레드'는 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없어 본 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 상가, 점포, 공동주택, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 상권입니다.

주변에 학교와 다양한 편의시설이 혼재하여 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

동남초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 생활 편의성이 있습니다.

본건은 제2공항개발사업 예정지역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 또는 규제 변화 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 공부, 탐문, 외부 관찰에 기반하여 평가되었습니다. 실제 이용 상태 및 관리 상태는 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

감정가와 시세 차이: 제공된 최근 매매 정보와 비교 시, 본건의 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. (면적 대비 가격 비교 필요)

높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 매우 높아, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

개발 사업 영향: 제2공항개발사업 예정지역에 속해 있어, 사업 진행 상황에 따라 부동산 가치 및 이용 제한에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 서해파스텔 302호는 2018년에 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이면서 생활 편의시설과 학교가 인근에 있어 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 현장 확인이 어려운 점, 감정가와 시세 간의 괴리가 있을 수 있다는 점, 그리고 매우 높은 총 채무액은 주요 리스크 요인입니다. 투자 시에는 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2018년 준공)로 건물 노후도가 적습니다.

성산읍 고성리라는 입지적 장점을 가집니다.

소형 면적(약 5.6평)으로 단기 임대 수익 또는 소형 거주 목적으로 활용 가능성이 있습니다.

제2공항 개발 사업 추진 시 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 '다세대' 주택들의 실거래가는 면적 및 건축 연도에 따라 차이를 보였습니다.

'해오름빌리지'(2023년 준공, 62.88㎡)는 2026년 2월 193,800,000원에 거래되었으며, 평당 약 10,200,000원 수준입니다.

'빌리켄하우스'(2003년 준공, 45㎡)는 2026년 6월 74,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 5,440,000원 수준입니다.

본건 건물 면적은 18.51㎡(약 5.6평)이며, 감정가는 85,000,000원입니다. 감정가를 기준으로 환산한 평당가는 약 15,180,000원으로, 최근 실거래가와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

감정가 대비 최근 거래된 신축 건물의 평당가(약 10,200,000원)를 적용하여 환산 시, 본건(5.6평)의 시세는 약 57,120,000원 내외로 추정됩니다.

그러나 현장 확인이 불가하여 건물의 정확한 상태를 알 수 없고, 등기부상 총 채무액이 매우 높다는 점, 그리고 제2공항 개발사업과의 연관성 등 불확실성이 존재합니다.

따라서, 잠재적 리스크와 시장 상황을 고려할 때, 감정가(85,000,000원)보다는 낮게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 본 건의 시장 가치와 실거래가 수준, 그리고 건물의 신축 연도를 감안하여, 60,000,000원에서 70,000,000원 사이의 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 접근을 위해, 본건의 시세 분석 및 잠재적 리스크를 감안하여 약 65,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 입찰 전 현장 재확인 및 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.