나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [8] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 3층302호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [8] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 3층302호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경12806 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 3층302호 (서해파스텔) | 감정가: 85,000,000원 | 최저가: 59,500,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

본 물건은 제주지방법원 2024타경12806 (8) 사건으로 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재의 연립주택(도시형생활주택)을 대상으로 하는 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치한 ‘서해파스텔 3층302호’이며, 주위는 상가, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

최초 감정가는 85,000,000원이며, 토지 및 건물 일괄매각 방식입니다.

소유자는 주OOOOOOOO, 채무자는 김OO, 채권자는 국OOOOOOO(국가 또는 공공기관 추정)입니다.

1.2. 면적 정보

본 물건의 면적은 다음과 같습니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물(2018.10.11 사용승인)의 3층에 위치합니다.

건물(전용면적): 18.51㎡ (약 5.60평)

아파트의 경우 일반적으로 분양면적을 표시하나, 본건은 연립주택(도시형생활주택)으로 확인된 건물면적(전용면적)만 기재하며, 분양면적(공용면적 포함) 정보는 없습니다.

토지(대지권): 16.20㎡ (약 4.90평)

2. 입지 분석

2.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하여 교육시설 접근성이 양호합니다.

주변은 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의성이 확보된 주거 환경입니다.

교통상황은 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 용이하여 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건이 위치한 성산읍 고성리는 성산일출봉과 가까워 관광 수요가 높은 지역이며, 주위에는 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설을 이용하는 데 어려움이 없습니다.

건물 자체 설비 내역으로는 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성은 보통 수준입니다.

인접 도로상태는 북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리 관계 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자가 국OOOOOOO(국가 또는 공공기관 추정)인 점을 고려할 때, 매각물건명세서 등을 통해 말소기준권리 및 임차인 현황 등을 면밀히 분석해야 합니다.

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'이므로 낙찰 후 토지나 건물에 대한 별도의 권리 문제가 발생할 위험은 적습니다.

다만, 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06 고시, 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역)으로 지정되어 있어, 낙찰 시 관할 기관의 토지거래 허가가 필요할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

토지이용계획상 '제2종일반주거지역', '고도지구(20M이하)' 및 '장애물제한표면구역' 등으로 지정되어 있어 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

가장 큰 잠재적 리스크는 **토지거래계약에관한허가구역**에 포함되어 있다는 점입니다. 이는 제주 제2공항 개발사업의 영향을 받는 지역으로, 허가를 받지 못할 경우 잔금을 납부할 수 없게 되므로 반드시 관할 지자체에 허가 요건을 사전 확인해야 합니다.

감정평가서에 따르면, 현장조사 시 이해관계인 부재로 **내부 확인이 곤란**하였고 임대관계 역시 **미상**입니다. 따라서 실제 이용상황 및 점유자 현황에 대한 추가적인 탐문 및 조사가 필수적입니다.

채권자가 공공기관으로 추정되지만, 채무자의 점유 상태 및 인도명령 절차의 난이도 등은 별도로 확인해야 합니다.

3.3. 주변 시설 및 혐오시설

제주 서귀포시 성산읍 고성리 지역은 폐기물 소각 시설 등 광역 혐오 시설 유치와 관련하여 지역 내 논의 및 갈등이 있었던 지역이나, 본건 소재지 인근에 직접적인 대형 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다. 다만, 해당 지역은 제2공항 예정지로 인해 개발과 관련된 이슈가 지속적으로 발생하고 있어 지역 정세 변화에 주의가 필요합니다.

4. 투자 제언

4.1. 투자 포인트

본 물건은 약 5.6평의 소형 주택(도시형생활주택)으로, 총 감정가 85,000,000원으로 소액 투자가 가능하다는 장점이 있습니다.

2018년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 성산일출봉 등 주요 관광지와 가까워 숙박업 등으로의 활용 가능성(관련 법규 확인 필수)이 잠재적으로 높습니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지역에 위치하고 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 경매 물건은 소액 투자 및 제주 지역 내 소형 숙소 투자에 관심 있는 분들에게 매력적일 수 있습니다.

다만, 제주 제2공항 개발사업과 관련된 토지거래계약에관한허가구역 지정으로 인해 낙찰 후 허가 리스크가 존재합니다. 또한, 내부 확인 및 임대차 관계가 미상인 상태이므로, 입찰 전 반드시 현장조사를 통해 점유관계, 내부 관리 상태, 미납 관리비 등을 철저히 파악하여야 합니다.

**토지거래 허가 여부에 대한 사전 법률 검토가 본건 투자의 성패를 좌우할 핵심 요소입니다.**

법원 정보

제주지방법원 경매9계