나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [20] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 내 건물(사용승인일 : 2018.10.11)
내 전체 호수(21개호수:2층 201호-5층 604호) 로서

외벽 : 드라이비트 및 석재타일 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

기호 1-21) 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기호 1-21) 공히 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 평지인 사다리의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15-2026.11.14)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2024타경12806 (20) 사건번호로 제주지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1에 소재한 서해파스텔 5층 603호 도시형생활주택으로, 감정가는 1억 2200만원입니다.

토지면적은 23.10㎡ (약 7.0평)이며, 건물면적은 26.41㎡ (약 8.0평)으로 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 국OOOOOOO입니다.

본 건물은 철근콘크리트 슬래브지붕 구조이며, 2018년 10월 11일에 사용승인되었습니다. 총 21개 호수로 구성되어 있으며, 본건은 5층 중 503호입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '동남초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 상가, 점포, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

건물은 북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

감정평가요약상 '본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망함'이라는 문구가 기재되어 있어, 입찰 시 내부 상태 및 관리 상태에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 성산읍 고성리 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 근린생활시설 및 상가 등이 밀집해 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

최근 인근 지역의 다세대 주택 매매 사례를 보면, 2026년 2월 거래된 '해오름빌리지'(2023년 건축, 62.89㎡)는 1억 9380만원, 2026년 4월 거래된 '명원주택개나리동'(1994년 건축, 78.48㎡)은 1억 2000만원, 2026년 6월 거래된 '빌리켄하우스'(2003년 건축, 45㎡)는 7400만원에 거래되었습니다.

본건은 2018년 준공된 신축 건물에 속하며, 비교적 작은 면적임에도 감정가가 1억 2200만원으로 책정되어 있어, 단위 면적당 가격은 인근 유사 연식 또는 신축 건물의 시세와 비교 분석할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 동남초등학교 북측 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

주변에 상가 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

검색 결과, 제주도 내 폐기물 소각시설 관련 논의가 있으나, 본건 소재지 주변에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워, 실제 이용 및 관리 상태와 공부상 내용 간 차이가 있을 수 있으며, 이에 대한 재확인이 필수적입니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황이 명확하지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적입니다.

* 토지이용계획상 제한: 고도지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 성산읍에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 도시형생활주택으로, 작은 면적이지만 입지 및 건물 연식을 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있습니다.

다만, 내부 상태 미확인, 임대관계 불확실성 등의 리스크 요인이 존재하므로, 현장 방문을 통한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

주변 유사 물건의 시세와 감정가를 비교하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2018년 준공)로 상대적으로 양호한 건물 상태 기대.

* 제주 성산읍 지역의 꾸준한 관광 수요 및 지역 개발 가능성.

* 동남초등학교 인근으로 교육 환경 고려 가능.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 바탕으로 볼 때, 단위 면적당 시세는 다양하게 분포하고 있습니다.

본건의 감정가는 1억 2200만원이며, 면적(26.41㎡) 대비 단위 면적당 감정가는 약 460만원/㎡입니다.

최근 거래된 유사 신축(2023년) 건물(62.89㎡)의 시세가 1억 9380만원으로, 약 308만원/㎡ 수준이며, 비교적 오래된 건물(2003년, 45㎡)의 시세는 약 164만원/㎡ 수준입니다.

내부 상태 미확인, 임대 관계 미상 등 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 이하에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위는 감정가의 80% ~ 100% 수준인 약 9,760만원 ~ 1억 2,200만원 사이에서, 현장 조사 결과 및 경매 참여 경쟁률 등을 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

입찰 희망가는 9,760만원 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.