나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [20] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 5층603호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [20] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 5층603호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경12806 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 5층603호 (서해파스텔) | 감정가: 122,000,000원 | 최저가: 85,400,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 보고서: 제주지방법원 2024타경12806

1.1. 기본 정보 및 개요

사건번호: 제주지방법원 2024타경12806 (20)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 5층603호

용도: 연립주택 (공동주택/도시형생활주택)

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 국OOOOOOO)

감정가: 122,000,000원

1.2. 면적 정보 (토지 및 건물)

건물면적: 26.41㎡ (약 7.99평)

- 해당 건은 공동주택(도시형생활주택)으로서, 26.41㎡는 전용면적으로 판단되며, 분양면적(공급면적)은 별도 확인이 필요합니다.

토지면적: 23.10㎡ (약 6.98평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지 분석 및 환경

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 상가, 점포, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 양호한 수준으로 판단됩니다.

2.2. 토지 형상 및 이용 상태

인접 도로와 대체로 평지인 사다리 형태의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

2018년 10월 11일 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 5층에 위치하며, 내/외벽 마감 및 창호 상태는 양호한 것으로 보입니다.

기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있으며, 현재 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본건은 소유자(주OOOOOOOO), 채무자(김OO), 채권자(국OOOOOOO)의 부동산임의경매 사건입니다. 말소기준권리 및 임차인 현황 등 구체적인 권리관계는 매각물건명세서 및 추가적인 등기부 현황을 통해 반드시 확인하여야 합니다.

3.2. 특이 사항 및 주의 사항

현장조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 관련 공부 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였습니다. 따라서 내부 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 필요합니다.

임대관계는 미상(알 수 없음)이므로, 낙찰 후 예상치 못한 임차인 또는 점유자가 존재할 경우, 명도(인도)에 상당한 시간 및 비용이 발생할 수 있는 리스크가 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주위는 상가, 점포, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있는 것으로 보입니다. 성산읍 고성리는 성산일출봉 및 주요 관광지와 인접하여 관광 관련 상권의 영향도 받을 수 있는 지역입니다.

4.2. 생활 정보 (혐오시설 포함)

본건 소재지 인근에 ‘동남초등학교’가 위치하며, 상업시설 및 주거시설이 혼재된 환경입니다.

감정평가서상 주거환경을 저해하는 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 최종 입찰 전 현장 방문을 통한 주변 환경(소음, 채광, 일조, 시설물 등)의 확인은 필수입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법규제 리스크

**토지거래계약에관한허가구역**으로 지정되어 있습니다. (제2공항개발사업 예정지역 및 주변지역으로, 2024.11.06.~2026.11.14. 지정). 낙찰 시 소유권 이전을 위해서는 서귀포시장의 토지거래허가가 필요하며, 이는 향후 매매 시에도 동일한 규제를 받게 됩니다.

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 및 장애물제한표면구역 등 각종 건축 행위 제한을 받는 규제 구역에 포함되어 있습니다.

5.2. 명도 리스크

임대관계가 ‘미상’인 상태이므로, 임차인 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 철저한 분석이 필요합니다. 미상의 점유자가 있을 경우 명도 진행에 난이도가 있을 수 있습니다.

5.3. 내부 상태 리스크

내부 확인이 곤란하여 평가되었으므로, 내부 누수, 파손, 장기간 방치 등에 따른 하자가 존재할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 추가 수리 비용을 유발할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 성산읍 고성리에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 비교적 신축급 건물이며 교통 접근성이 양호합니다. 감정가 1억 2,200만원은 현재 규제 상황(토지거래허가구역 지정) 및 임대 미상 리스크가 반영되지 않은 일반적인 가치로 보입니다.

성산 제2공항 개발사업과 관련된 규제 구역에 포함되어 있어 장기적인 개발 호재와 단기적인 규제 리스크가 공존하는 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

**소액 투자 가능성:** 전용면적 약 8평 미만의 소형 공동주택으로, 총 투자금액이 낮아 소액으로 제주도 부동산 투자를 고려하는 경우 적합합니다.

**개발 기대감:** 제2공항 개발사업 예정지역 주변에 위치하여 장기적인 관점에서 개발 호재 및 지가 상승 잠재력이 있습니다. (단, 현재는 규제 지역임)

**주요 시설 근접성:** 동남초등학교 인근 및 상가, 점포가 혼재된 지역으로, 임차 수요가 비교적 꾸준할 수 있는 입지입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계