나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [19] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 내 건물(사용승인일 : 2018.10.11)
내 전체 호수(21개호수:2층 201호-5층 604호) 로서

외벽 : 드라이비트 및 석재타일 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

기호 1-21) 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기호 1-21) 공히 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 평지인 사다리의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15-2026.11.14)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경12806 (19) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 제주지방법원 2024타경12806 (19)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1, 서해파스텔 5층 602호

* 건물명: 서해파스텔

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 122,000,000 원

* 토지면적: 23.10㎡ (약 7.0평)

* 토지지분: 23.1㎡ (약 7.0평)

* 건물면적: 26.41㎡ (약 8.0평)

* 건물지분: 26.41㎡ (약 8.0평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2018년 10월 11일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

* 건물 규모: 지하 1층 / 지상 5층 중 5층 602호 (총 21개 호실)

1.2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '동남초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 상가, 점포, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

* 인접 도로: 북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 경매구분: 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 소멸되는 권리: 제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리 명시 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이며, 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했으므로, 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 지역은 상가, 점포, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 기본적인 상권 이용은 편리할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 동남초등학교가 인근에 있으며, 상업 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물 상태: 2018년 10월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 설비 내역: 기본 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 현장 내부 확인 불가: 감정평가 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 따라서 실제 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획상의 제한: 고도지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 토지이용계획상의 제한이 있습니다. 이는 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 유무, 대항력, 보증금 및 차임 등이 미상으로 파악되어, 인수하는 권리가 없더라도 명도 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 성산읍에 위치한 도시형생활주택으로, 2018년에 준공되어 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 주변에 상업 및 주거 시설이 혼재하고 교통이 편리하여 기본적인 생활 환경은 양호한 편입니다.

다만, 감정평가 당시 현장 내부 확인이 불가했던 점, 토지이용계획상의 다양한 제한 사항, 그리고 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 반드시 고려해야 합니다. 특히 제2공항 개발 관련 토지거래허가구역 지정은 향후 재산권 행사 및 거래에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2018년 준공)

* 제주 서귀포시 성산읍 지역 내 입지

* 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대 주택들의 면적당 거래 가격은 약 150만원/m² ~ 300만원/m² 이상까지 다양하게 분포하고 있습니다. 본건은 26.41㎡(약 8평) 면적에 2018년 준공으로 신축에 해당합니다.

가장 최근 거래된 2023년식 '해오름빌리지'의 경우 62.8861㎡가 19,380만원에 거래되어 약 308만원/m²의 높은 가격대를 형성하고 있으나, 이는 신축 및 고급 주택의 특성을 반영한 것으로 판단됩니다. 1994년식 및 2003년식 주택들은 각각 약 153만원/m² 및 164만원/m²의 거래 가격을 보였습니다.

본건의 감정가는 12,200만원이며, 이는 면적 대비 다소 높은 수준으로 보일 수 있습니다. 현장 내부 확인 불가, 토지이용계획상의 제한 등 리스크 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 리스크를 반영하여 95,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 입찰 시에는 현장 조사를 통해 정확한 물건 상태를 파악하고, 토지이용계획상의 제한 사항을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.