나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [19] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 5층602호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [19] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 5층602호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경12806 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 5층602호 (서해파스텔) | 감정가: 122,000,000원 | 최저가: 85,400,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보

제주지방법원 2024타경12806 (19)호 부동산 임의경매 사건으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

채무자는 김OO, 채권자는 국OOOOOOO입니다.

감정가액은 122,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 5층602호

용도: 연립주택 (공동주택/도시형생활주택)

전용면적: 건물 26.41㎡ (약 7.99평)

분양면적: 해당 정보 없음 (도시형생활주택으로 전용면적 기준 투자 판단 필요)

토지 면적: 23.10㎡ (약 6.98평)

제시외 면적: 없음

1.3. 주요 건축 특징 및 설비

본건은 2018년 10월 11일에 사용승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층/지상 5층 건물 중 5층에 위치합니다.

외벽은 드라이비트 및 석재타일, 창호는 하이샤시 창호 등이며, 비교적 최근 건축물입니다.

총 21개 호수가 있으며, 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

기본 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있어 생활 편의시설은 양호합니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 성산읍 고성리 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치합니다.

주위는 상가, 점포, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 혼합된 환경입니다.

성산일출봉, 섭지코지 등 주요 관광 명소와 인접하여 관광 수요를 바탕으로 한 임대 수요가 잠재적으로 존재합니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘 포장 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 경매 구분

매각 대상은 토지와 건물을 함께 매각하는 일괄매각 방식이므로, 법정지상권 등의 권리 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매로, 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매로 추정됩니다.

3.2. 채무 및 이해관계

현재 소유자와 채무자가 다르며, 채권자는 국OOOOOOO(국가 또는 공공기관, 금융기관으로 추정)입니다.

배당 순위 및 말소기준권리를 확인하여 인수되는 권리 여부를 판단해야 합니다.

특이사항 및 주의사항에 별도의 권리 관련 기재가 없으므로, 매각물건명세서 확인을 통한 권리 분석이 필수적입니다.

임대차 관계는 '미상'으로 기재되어 있으므로, 현장조사를 통한 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 상권

주변에 상가, 점포, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

성산읍은 제주 동부권의 대표적인 관광 중심지로, 관련 숙박 및 요식업 수요가 높습니다.

4.2. 주요 생활 정보 및 교육 환경

동남초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면의 강점을 가집니다.

고도지구(20M이하)로 지정되어 있어 향후 주변의 고층 개발 가능성이 제한적입니다.

4.3. 혐오 시설 여부

제공된 정보 및 기본적인 주변 시설 검색으로는 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 현장 방문 시 주변 환경(소음, 냄새 등)에 영향을 미치는 시설이 있는지 재확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법률적 제한 사항

가장 중요한 리스크 요인은 **토지거래계약에관한허가구역**에 속한다는 점입니다.

(2024.11.06 고시, 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역, 2026.11.14까지)

이는 제주 제2공항 개발 사업 예정 지역에 포함되어 해당 기간 동안 토지 거래 시 관할청의 허가를 받아야 하며, 실수요자만 취득 가능하고 취득 목적대로 일정 기간 이용해야 하는 의무가 부과됩니다. 매수 전략 수립 시 이를 고려해야 합니다.

5.2. 현장 확인 미비 사항

감정평가서상 '현장조사 시 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가'되었다는 점에 주의해야 합니다.

내부 이용상태, 관리상태, 누수, 파손 등의 상태를 매수 전에 반드시 재확인해야 합니다.

임대 관계가 '미상'이므로, 임차인 유무 및 대항력 여부를 철저히 조사해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 제주 동부 관광 중심지인 성산읍 고성리에 위치하며, 2018년식 공동주택(도시형생활주택)으로 비교적 신축에 속하고 소형 평수입니다.

교통 및 생활 편의시설은 양호한 수준입니다.

다만, **제주 제2공항 관련 토지거래허가구역**이라는 중대한 법적 제한이 있으므로, 해당 조건을 충족하는 실수요자 혹은 투자 목적의 철저한 법률 검토 후 접근해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

* **관광 입지:** 성산일출봉, 섭지코지 등 유명 관광지와 가까워 단기 임대(에어비앤비 등 법적 허용 여부 확인 필수) 또는 장기 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* **신축급 주택:** 2018년 사용승인된 건물로, 비교적 수리 및 유지 보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* **제2공항 이슈:** 토지거래허가구역 제한은 리스크인 동시에, 장기적으로 제2공항 개발이 확정될 경우 지가 상승의 잠재적 호재가 될 수 있습니다. (다만, 불확실성이 크므로 신중 접근 필요)

* **소액 투자:** 감정가액이 1억 초반대로, 제주도 내 소액 투자 물건으로 접근이 가능합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계