나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [4] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 내 건물(사용승인일 : 2018.10.11)
내 전체 호수(21개호수:2층 201호-5층 604호) 로서

외벽 : 드라이비트 및 석재타일 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

기호 1-21) 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기호 1-21) 공히 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 평지인 사다리의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15-2026.11.14)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경12806 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국일신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1, 서해파스텔 2층204호

건축물명: 서해파스텔

용도: 도시형생활주택

전유부 동/호수: 2층 204호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 155,000,000원

토지면적: 32.72㎡ (약 9.90평)

건물면적: 37.40㎡ (약 11.31평)

제시외 면적: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치함.

주위는 상가 및 점포, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역

고도지구(20M 이하)

가축사육제한구역

장애물제한표면구역

상대보호구역

토지거래계약에 관한 허가구역 (제2공항개발사업예정지역 및 주변지역 (2024.11.15-2026.11.14))

외국인 또는 제주도 외 거주자가 본 물건을 취득하는 경우, 잔금 납부 전 토지거래 허가를 받아야 함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물등기부상 소유권보존은 주식회사 서해건설 명의로 되어 있으며, 이후 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기되었으나, 채권자 국일신용협동조합의 임의경매 개시 결정으로 인해 본 매각으로 인해 모든 권리(을구, 갑구)는 말소될 예정임.

등기부채권 총액: 7,324,358,079원 (본 경매 진행에 따라 소멸될 채권임)

3.2. 임차인 현황

임차인: 장종기

보증금: 3,000,000원

차임: 680,000원

전입/확정일자: 2023-12-01

대항력: 없음

비고: 임차인 장종기는 대항력이 없어 법원 배당 절차에 따라 보증금을 회수하며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

명시적으로 인수되는 권리는 없음.

매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자는 권리관계가 깨끗한 물건을 취득하게 됨.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 표기되어 있으나, 현재 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 주변 유사 건물들의 거래 사례는 다음과 같음.

해오름빌리지 (2023년 건축, 62.88㎡): 2026년 2월 13일, 193,800,000원 (약 308만원/㎡)

명원주택개나리동 (1994년 건축, 78.48㎡): 2026년 4월 8일, 120,000,000원 (약 153만원/㎡)

빌리켄하우스 (2003년 건축, 45㎡): 2026년 6월 5일, 74,000,000원 (약 164만원/㎡)

참고: JSON상의 거래일자가 미래 시점(2026년)으로 표기되어 있으나, 이를 최근 시세 정보로 간주하여 분석함.

4.2. 시세 분석

본건은 2018년 건축된 도시형생활주택으로, 전용면적 37.40㎡ (약 11.31평)임.

가장 최근 연식인 해오름빌리지(2023년 건축, 62.88㎡)의 시세는 평당 약 308만원이나, 면적이 본건보다 상당히 넓음.

빌리켄하우스(45㎡, 2003년 건축)는 평당 약 164만원의 시세를 형성하고 있으며, 면적과 건축 연도에서 본건과 다소 차이가 있음.

본건의 감정가는 155,000,000원 (약 414만원/㎡)으로, 최근 거래 사례의 평당가(153만~308만 원/㎡) 대비 다소 높게 평가된 것으로 분석됨.

2018년 건축 연도를 고려하면 빌리켄하우스보다는 높은 가격대 형성이 가능하나, 감정가는 시장 상황을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하 1층 / 지상 5층 건물 중 2층 204호.

사용승인일: 2018년 10월 11일.

외벽: 드라이비트 및 석재타일 마감.

창호: 하이샤시 창호.

이용상태: 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중.

설비내역: 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 건축물 요약

건축물명: 서해파스텔

신주소: 제주특별자치도 서귀포시 고성동서로56번길 9 (성산읍 고성리)

건축물대장상 용도: 공동주택 (도시형생활주택)

총 세대수: 21세대

구조: 철근콘크리트

주요 용도: 공동주택

총 면적 (대지): 479㎡

건축 면적: 261.67㎡

연면적: 780.17㎡

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

감정평가서상 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여, 공부 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가함.

내부 상태, 하자 여부, 관리 상태 등에 대한 재확인이 필수적이므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 함.

6.2. 토지이용 제한

본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (2024.11.15-2026.11.14).

외국인 또는 제주도 외 거주자가 본 물건을 취득하는 경우, 관련 법규에 따라 잔금 납부 전 토지거래 허가를 받아야 하므로, 사전에 해당 요건을 확인해야 함.

주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 성산읍에 위치한 도시형생활주택으로, 2018년에 건축되어 건물 노후도가 낮고 권리 관계가 명확한 안전한 물건임.

모든 선순위 권리가 매각으로 소멸되므로 인수 부담이 없다는 장점이 있음.

다만, 감정가가 주변 유사 부동산의 최근 거래 시세 대비 다소 높게 평가되었을 가능성이 있으며, 현장 내부 확인이 어렵다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

토지거래허가구역 지정으로 인해 일부 매수자는 취득 절차에 대한 추가 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

안전한 권리 관계: 모든 선순위 권리가 소멸되어 인수 부담이 없음.

비교적 신축 건물: 2018년 건축으로 건물 노후도가 낮아 즉시 사용 또는 임대 수익 창출에 유리함.

입지: 제주 서귀포시 성산읍 지역은 관광 인프라 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

9. 예상 입찰가

감정가: 155,000,000원

본 물건은 2018년 건축된 건물임을 고려할 때, 2003년 건축된 유사 면적 건물의 거래가(74,000,000원)보다 높은 가치를 가질 것으로 예상되나, 최근 거래 사례(2023년 건축, 62.88㎡, 193,800,000원) 및 감정가와의 차이를 고려할 때, 신중한 접근이 필요함.

내부 확인 곤란 및 토지거래허가구역 지정 등의 요소를 감안하여, 감정가 대비 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 하지만, 본 정보를 바탕으로 추정 시, 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

예상 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.