나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10153 [2] 경상남도 창원시 진해구 북부동 797-1 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10153 [2] 경상남도 창원시 진해구 북부동 797-1 전 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2025타경10153 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 북부동 797-1 | 감정가: 77,660,000원 | 최저가: 54,362,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호는 창원지방법원 2025타경10153 (2)이며, 매각대상은 토지매각으로 경상남도 창원시 진해구 북부동 797-1 소재 '전'입니다.

감정가는 77,660,000원으로, 토지면적은 1412.00㎡ (약 427.13평)입니다.

현재 토지는 휴경지 상태이며, 일부는 현황 도로 및 고압선이 통과하는 선하지로 이용되고 있습니다.

1.2. 필수의무사항 및 주요특징

본 건은 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수되므로 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

소유자는 서OO, 채무자는 서OO, 채권자는 농OOOOOOOO이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

본 토지에는 한국전력공사를 지상권자로 한 구분지상권(선하지)이 설정되어 있어 토지 이용에 제한이 있으며, 감정가는 이를 감안하여 평가되었습니다. 또한, 잡목 우거짐으로 인해 분묘 소재 가능성이 있어 분묘기지권이 성립될 위험이 존재합니다.

2. 입지조건 및 토지 현황

2.1. 입지조건

본 토지는 경상남도 창원시 진해구 북부동 소재 '탑골마을' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등이 위치하는 산간농경지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며 대중교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다.

2.2. 토지 현황 및 제한사항

형태 및 이용상태는 완경사지대의 부정형 토지로서 농경지(휴경지)로 이용 중입니다.

지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 실제 현황상 남서측으로 대상 토지 일부를 포함하는 비포장 세로(폭 좁은 도로)와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역 및 개발제한구역으로 지정되어 있어 개발행위의 제약이 크며, 가축사육제한구역(배출시설규모이상 사육제한)에도 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 법적 권리 분석

농지취득자격증명 제출 의무가 가장 중요하며, 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 명확한 위험이 있습니다.

한국전력공사의 구분지상권 설정은 고압선 하부의 토지로서, 토지의 이용과 개발에 제약을 주지만 이미 감정가에 반영된 상태입니다.

분묘기지권은 분묘의 소재 가능성이 있는 경우 법정지상권의 일종인 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이 경우 낙찰자가 이장을 요구하거나 소송을 진행해야 할 수 있습니다.

3.2. 특이사항 검토

지적 경계가 불분명하다고 감정평가서에 명시되어 있어, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요하며, 추후 인근 토지 소유자와의 경계 분쟁 가능성이 있습니다.

지적도상 맹지이나 현황 도로와 접하고 있으므로, 현황 도로의 법적 사용 권한(통행지상권 등)에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 주변 시설

본 물건은 산간농경지대, 개발제한구역 내 '전(휴경지)'이므로 상업적 가치는 현재로서 미미합니다.

주요 상권은 인근 주거 밀집 지역을 이용해야 하며, 주변에 대규모 상업 시설이 발달할 가능성은 낮습니다.

혐오시설에 대한 언급은 없으나, 토지 자체가 고압선이 통과하는 '선하지'이며 개발이 제한된 지역임을 인지해야 합니다.

4.2. 생활 정보

'탑골마을' 인근에 위치하여 기본적인 주거 생활 접근성은 보통입니다. 교통 접근성 또한 보통이나, 개발제한구역 특성상 주변 환경은 주로 농경지와 임야로 이루어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 미제출

가장 큰 리스크로, 제출 기한 내 미제출 시 보증금 몰수라는 직접적인 손실이 발생합니다.

5.2. 분묘기지권 성립 가능성

현황상 분묘 소재 가능성이 명시되어 있어, 분묘 발견 시 이장 비용 및 협의 또는 소송 비용이 발생할 수 있습니다.

5.3. 개발 제한

자연녹지지역과 개발제한구역으로 지정되어 있어, 매수 후 토지 이용 목적에 맞는 개발 행위가 크게 제한될 수 있습니다.

5.4. 지적 경계 문제

경계가 불분명하므로 측량 비용과 인근 토지 소유자와의 경계 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5.5. 구분지상권 및 현황 도로

고압선으로 인한 선하지 이용의 영구적인 제약과, 현황 도로는 있으나 법적 도로가 아닌 경우 추후 통행권 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 개발제한구역 및 자연녹지지역 내의 휴경지로서, 단기적인 시세차익을 노리는 투자보다는 장기적인 안목이 필요합니다.

선하지(구분지상권)와 맹지(현황 도로 접함)라는 특성 및 농취증 필수라는 리스크 요인이 명확하므로, 입찰 전 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

경매 물건으로서 감정가에 선하지 등의 이용 제한이 반영되어 비교적 저렴하게 시작할 수 있습니다.

자연녹지지역 내 토지 확보 가능성이 있으며, 현황상 비포장 세로와 접하고 있어 지적도상 맹지라는 약점을 일정 부분 해소하고 있습니다.

농업용 또는 장기적인 보유 후 규제 완화를 기대하는 투자가 적합할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계