나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10153 [1] 경상남도 창원시 진해구 성내동 422 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10153 [1] 경상남도 창원시 진해구 성내동 422 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2025타경10153 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 성내동 422 | 감정가: 497,673,240원 | 최저가: 348,371,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경10153 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 성내동 422

용도: 근린생활시설

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 497,673,240원

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 404.00㎡ (약 122.21평)

건물면적: 213.32㎡ (약 64.53평)

제시외 건물면적 (매각 제외): 97.20㎡ (약 29.40평)

(참고: 본 사건은 성내동 (1) 필지와 북부동 (3) 필지 일괄매각 건이며, 위 면적은 성내동 필지 위주로 작성되었습니다.)

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

대상 토지 일련번호(1)은 창원시 진해구 성내동 소재 '웅천동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 사정 역시 보통으로 판단됩니다.

2.2. 토지 이용 및 제한 상태

일련번호(1) (성내동): 인접지와 평탄한 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

도시지역, 일반상업지역에 해당하여 토지의 활용도와 용적률 면에서 장점을 가집니다.

일련번호(3) (북부동): 완경사지대의 부정형 토지로서 농경지(휴경지) 및 현황 도로/선하지로 이용 중입니다.

도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 채무 관계

본 경매는 채무자 서OO의 부동산에 대한 강제경매 사건이며, 채권자는 농OOOOOOOO입니다.

매각은 토지와 건물을 일괄하여 진행됩니다.

3.2. 대항력 있는 임차인 및 인수 위험

대항력 있는 임차인이 존재하는 것으로 확인됩니다.

배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액(미변제 보증금)은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

3.3. 법정지상권 및 제시외 건물 문제

제시외 건물(97.20㎡, 약 29.40평)은 매각 대상에서 제외됩니다.

매각에서 제외되는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 있어, 이는 토지 이용에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

대상 물건이 위치한 성내동 (1) 필지는 일반상업지역 내에 있으며, 근린생활시설로 이용 중이므로 상업적 잠재력은 확보하고 있습니다.

다만, 주변이 주거 시설과 혼재되어 있어, 지역 상권의 밀도나 확장성은 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

4.2. 생활정보 및 혐오시설

주변에 '웅천동 행정복지센터' 등이 위치하고 있어 공공기관 접근성은 양호한 편입니다.

제공된 감정평가서 요약 자료만으로는 인근에 특정한 혐오시설의 존재 여부를 파악할 수 없었습니다. (별도의 지적측량 및 현장조사를 통해 확인이 필요합니다.)

5. 잠재적 리스크

5.1. 복합적 권리 문제

대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수 위험과 법정지상권 성립 여부라는 복합적인 권리 문제가 동시에 존재합니다.

법정지상권이 성립할 경우, 매수인은 해당 건물 소유자에게 토지 사용료(지료) 청구만 가능하며, 건물 철거는 불가능할 수 있습니다.

5.2. 지적 및 개발 제한 문제

지적경계가 불확실하므로, 입찰 전 반드시 지적측량을 통해 정확한 경계와 면적을 확인해야 합니다.

일련번호(3) 토지는 개발제한구역으로 묶여 있어 해당 토지에 대한 개발 가치는 극히 제한적입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 성내동 일반상업지역 내의 근린생활시설 부지(1)와 개발제한구역 내의 농경지(3)가 묶여 일괄매각되는 건입니다.

성내동 필지 자체는 상업지역으로서 입지적 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인 및 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성이 매우 높은 고난이도의 물건입니다.

권리분석의 불확실성을 감안하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 권리분석 선행: 입찰 전, 대항력 있는 임차인의 정확한 배당 금액과 인수 위험을 파악하는 것이 최우선 과제입니다.

2. 법정지상권 해결 전략: 제시외 건물(매각 제외) 소유자를 상대로 지료 청구 소송 또는 협상을 통한 건물 매입 및 철거 계획 수립이 필수적입니다.

3. 활용도: 일련번호(1)의 일반상업지역 용도를 살려, 향후 리모델링 또는 신축을 통한 높은 수익률의 근린생활시설 또는 상업 시설 개발을 목표로 해야 합니다.

4. 개발제한구역 토지 처리: 일련번호(3) 토지는 사실상 가치가 미미하므로, 입찰가 산정 시 (1) 필지에 중점을 두어야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계