나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [5] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 2층205호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [5] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 2층205호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경12806 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성동서로56번길 9, 2층205호 (서해파스텔) | 감정가: 135,000,000원 | 최저가: 94,500,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 보고서 (경매 컨설팅)

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경12806 (5)이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

본건은 채권자 국OOOOOOO의 신청에 의한 임의경매 사건이며, 소유자는 주OOOOOOOO, 채무자는 김OO으로 확인됩니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 2층 205호이며, 용도는 연립주택(도시형생활주택)입니다.

감정가는 135,000,000원으로 평가되었습니다.

토지면적은 28.46㎡ (약 8.61평), 건물 전용면적은 32.54㎡ (약 9.84평)이며, 토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 2층에 위치하며, 사용승인일은 2018.10.11.입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치합니다.

주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 편의시설과 상업시설의 접근성이 양호합니다.

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 양호한 교통사정입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 속하여 기본적인 상권을 갖추고 있습니다.

주변에 ‘동남초등학교’가 인접하여 교육 환경은 보통 수준으로 보입니다.

기본 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비 등이 갖춰져 있어 주거 편의성은 양호합니다.

혐오시설 분석 결과, 인근에 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 토지이용계획상 고도지구, 가축사육제한구역(전부제한), 장애물제한표면구역 등 다양한 제한이 존재하므로 이는 간접적인 환경 요소로 고려해야 합니다.

3. 법적 분석 및 권리 관계

3.1. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 국OOOOOOO(국가기관 관련 채권자로 추정)의 신청에 의해 진행됩니다.

매각대상은 토지/건물 일괄 매각이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

입찰자는 말소기준권리 이하의 권리들에 대한 소멸 여부를 확인하여 인수할 권리가 없는지 명확히 분석해야 합니다.

3.2. 토지 이용 및 제한 상태

토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 주거 개발에 적합한 용도지역입니다.

주요 제한사항으로는 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한), 장애물제한표면구역(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호), 토지거래계약에관한허가구역(제2공항개발사업 예정지역 및 주변지역) 등이 있습니다.

특히 토지거래계약에관한허가구역은 2024년 11월 6일 고시된 비교적 최근의 제한이며, 제2공항 개발사업과 관련된 지역임을 시사합니다.

4. 리스크 및 투자 의견

4.1. 잠재적 리스크

임대관계는 현재 미상입니다.

현장조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 관련 공부 및 외부 관찰을 통한 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 따라서 실제 이용상황 및 관리상태에 대한 재확인(명도 관련 협상 및 소요 기간)이 필요합니다.

토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으므로, 낙찰 후 허가 대상 여부 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 매매의 자유도를 제한하는 요소입니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

제주 성산읍에 위치한 본건은 동남초등학교 인근의 주거 시설 및 근린생활시설이 혼재된 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

토지거래허가구역 지정으로 인한 규제가 있으나, 이는 제2공항 관련 개발 기대감이 반영된 규제일 수 있습니다.

소형 면적의 도시형생활주택으로, 제주 동부 지역의 관광 및 주거 수요를 기반으로 한 임대수익형 물건으로의 접근이 유효해 보입니다.

투자 포인트

최고의 입지: 성산 일출봉 및 제주 동부권 주요 관광지로의 접근성이 양호하며, 주거 편의시설 이용이 용이합니다.

개발 기대감: 제2공항 예정지역 주변의 토지거래허가구역 지정은 잠재적인 개발 호재를 시사하며, 중장기적인 지가 상승 가능성을 내포합니다. 단, 개발의 진행 상황과 허가구역 해제 시점을 지속적으로 모니터링해야 합니다.

소액 투자: 감정가 1억 3천 5백만원의 소형 주택으로, 비교적 소액으로 제주 부동산 시장에 진입할 수 있는 기회를 제공합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계