나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12806 [5] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 점포, 공동주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 내 건물(사용승인일 : 2018.10.11)
내 전체 호수(21개호수:2층 201호-5층 604호) 로서

외벽 : 드라이비트 및 석재타일 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 등임.

이용상태

기호 1-21) 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기호 1-21) 공히 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 평지인 사다리의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2021-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15-2026.11.14)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경12806 (5)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 1191-1 서해파스텔 2층205호

물건종별: 도시형생활주택

감정가: 135,000,000원

토지면적: 28.46㎡ (약 8.61평)

건물면적: 32.54㎡ (약 9.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 ‘동남초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 상가, 점포, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 제반 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 곳입니다.

1.2. 권리분석

채권자는 국OOOOOOO이며, 본 건은 공동담보로 진행되는 부동산 임의경매입니다.

말소기준권리는 2019년 05월 15일 접수된 오송신용협동조합의 근저당권(을3)으로 판단됩니다.

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이나, 등기부등본 상 '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 해당 권리가 현재 설정되어 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액은 약 7,324,358,079원으로 매우 높은 수준입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 문상미

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-17

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 상가, 점포, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 복합 상권 지역입니다. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 규제를 파악할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 2018년 10월 11일 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택입니다. 건물은 지하 1층/지상 5층 규모이며, 본 물건은 2층 205호입니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변에는 동남초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 매우 높은 총 채무액: 등기부등본 상 총 채무액이 73억 원을 초과하여 채무 건전성에 대한 주의가 필요합니다.

* 내부 확인 곤란: 감정평가서 상 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 공부 및 외부 관찰에 의한 평가가 이루어졌으므로 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 토지 이용계획 및 제한사항: 고도지구, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 준공)인 도시형생활주택으로, 제주 동부 지역의 관광 및 생활 인프라 접근성이 양호한 위치에 있습니다. 그러나 매우 높은 총 채무액과 내부 확인의 어려움이라는 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 권리관계상 인수할 권리가 없어 보이지만, 경매물건 특성상 명도 및 예상치 못한 변수에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년에 준공되어 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 입지: 성산읍 지역으로 관광객 유동인구가 많으며, 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 권리상 문제 적음: 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 예정입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가 135,000,000원을 기준으로 하되, 주변 유사 물건들의 최근 매매가격을 고려하여 시세 분석을 진행했습니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 규모의 건물들의 평당 가격이 약 150만원에서 300만원 이상으로 형성되어 있습니다. 본 물건의 건물 연식(2018년)을 감안하면, 감정평가액 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

주변 시세 및 물건의 잠재적 리스크(내부 확인 곤란, 높은 총 채무 등)를 고려하여, 예상 입찰가는 100,000,000원으로 산정합니다.

이는 감정가의 약 74% 수준으로, 향후 명도 및 수리 비용 등을 고려한 보수적인 투자 전략입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.