나이스옥션 법원경매 제주 2024타경32930 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 820-1 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경32930 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 820-1 전 경매

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제주지방법원 경매9계 2024타경32930 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 820-1 | 감정가: 5,077,511,000원 | 최저가: 3,554,258,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경32930 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 820-1 외 다수 (일괄매각)

용도: 전 (농지)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지매각 (목록 1~11, 13~16)

토지면적: 20000.00㎡ (약 6050평)

감정가: 5,077,511,000원

1.2. 채무 및 소유 관계

소유자: 이OO

채무자: 제OOOOOOOOOOO

채권자: 엠OOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 일괄매각. 목록 1~11, 13~16에 대해 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금 반환 불가. 목록 13 지상에 분묘 없는 산담 존재 (분묘기지권 성립여부 재확인 요망).

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 "곽금초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성된 지역입니다.

제주도 서부의 대표적인 관광 및 주거 선호 지역인 애월읍에 소재하여 주거 환경이 쾌적하며, 바다와 가깝습니다.

교통상황은 본건 및 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다. (제주국제공항 및 제주 중심지까지 차량으로 약 30분 내외 접근 가능)

2.2. 토지 이용 현황 및 도로 상태

형태 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 전(일부 휴경 상태) 및 토지임야 상태로 이용 중입니다. 잡목, 돌무더기, 돌담 등이 포함되어 평가되었습니다.

도로상태:

- 목록 10: 북측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

- 목록 5, 12: 남서측으로 폭 약 2m 내외의 비포장도로에 접합니다.

- 나머지 목록(1-4, 6-9, 11, 13-16): 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 출입합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

계획관리지역: 해당 용도지역은 건폐율 40% 이하, 용적률 50% 이상 100% 이하의 범위 내에서 조례로 정하는 바에 따라 건축이 가능하여 개발 여지가 상대적으로 높습니다.

기타 제한:

- 가축사육제한구역(일부/전부 제한구역)

- 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급 (2023-01-30 지정)

- 지하수자원보전4등급

3. 권리 분석

3.1. 경매 및 채무 관계

경매구분은 '부동산 임의경매'로, 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

소유자 및 채무자가 다르므로 복잡한 채무 관계가 얽혀 있을 수 있으나, 매각 대상이 토지매각에 한정되므로 낙찰자가 인수할 건물 관련 권리는 없습니다.

3.2. 특별한 권리 상의 유의사항

농지취득자격증명: 목록 대부분이 '전'이므로, 낙찰자는 반드시 관할 관청으로부터 농지취득자격증명을 발급받아 지정된 기한 내에 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않습니다.

분묘기지권: 목록 13 지상에 '분묘 없는 산담'이 존재하므로, 법정 지상권이나 분묘기지권 성립 여부를 사전에 재확인해야 합니다. 분묘기지권이 성립하는 경우 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 주거지역보다는 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역에 위치하나, 인근 애월읍은 제주 서부 관광의 중심지로서 카페, 레스토랑 등 다양한 상업 시설이 지속적으로 유입되고 있습니다.

곽지해수욕장 및 애월 해안도로와 인접하여 휴양 시설 및 관광객 대상 상권 형성 가능성이 높습니다. 특히 본건은 '계획관리지역'에 해당하여 개발이 용이한 만큼 향후 상업적 활용 여지가 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

교육환경: 인근에 곽금초등학교가 근거리에 위치합니다.

편의시설: 애월읍청사, 애월보건소, 애월도서관, 농협하나로마트 등 생활 편의시설이 차량으로 접근 가능한 거리에 위치해 있습니다. 또한, 애월읍에서는 수영장, 헬스장 등을 포함한 애월 생활 SOC 복합화 사업이 2025년 완공을 목표로 진행되는 등 인프라 확충 노력이 지속되고 있습니다.

혐오시설: 본건 소재지 주변에서 명확하게 확인된 혐오시설은 없습니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 발급 리스크: 농지법 개정 및 규제 강화로 인해 농지취득자격증명 발급 요건이 까다로워지고 있습니다. 실수요자 또는 농업 경영 계획이 명확해야 합니다.

맹지 및 도로 접근성: 목록 대부분이 지적도상 맹지이며, 현황도로를 통해 출입하는 상황입니다. 향후 건축 및 개발을 위해서는 도로 사용 승낙 또는 별도의 도로 확보가 필요하며, 이는 상당한 비용 및 협의 과정을 요구할 수 있습니다.

규제 리스크: 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전 등의 규제가 적용되므로, 건축 행위나 개발 시 해당 조례 및 법률을 철저히 준수해야 합니다. 특히 제주특별자치도의 규제는 타 지역보다 엄격할 수 있습니다.

분묘기지권: 산담의 존재는 분묘기지권 성립 여부에 대한 추가적인 법률 검토 및 필요 시 협의/이장 비용 발생 가능성을 내포합니다.

5.2. 종합 의견

본건은 제주 서부의 선호도 높은 애월읍 곽지리에 위치한 대규모 토지(20000.00㎡, 약 6050평)로서, '계획관리지역'에 해당되어 개발 잠재력이 높습니다. 제주도의 지속적인 관광객 유입과 부동산 가치 상승 추세 속에 장기적인 관점에서 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 대부분 맹지이거나 도로 폭이 좁아 개별 필지의 건축 행위는 어렵습니다. 리스크를 해소하고 개발 이익을 극대화하기 위해서는 전 필지에 대한 일괄 개발 계획(예: 대규모 농장, 휴양 시설, 펜션 단지 등)을 수립하고, 도로 확보 방안, 농지취득자격증명 발급 문제, 규제 사항 등을 치밀하게 분석하고 준비해야 합니다.

6. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 서부 애월읍 곽지리, 곽금초등학교 인근의 쾌적한 주거 및 관광 선호 지역에 위치합니다.

높은 개발 잠재력: 총 면적 약 6050평에 달하는 대규모 토지이며, 상당 부분이 '계획관리지역'에 포함되어 있어 향후 대규모 개발을 통한 가치 증대가 기대됩니다.

토지 감정가: 감정가가 50억 원을 초과하는 대형 물건으로, 초기 투자 금액이 높으나 입찰 경쟁 심리가 낮을 경우 저가에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

장기적 투자 가치: 제주 부동산 시장, 특히 애월읍 지역은 주거, 휴양, 투자 목적으로 인기가 높으며 관광 산업 발전과 함께 부동산 가치가 지속적으로 상승할 가능성이 높습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계