나이스옥션 법원경매 창원 2025타경156 [2] 경상남도 창원시 의창구 대산면 모산리 627-7 답 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경156 [2] 경상남도 창원시 의창구 대산면 모산리 627-7 답 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2025타경156 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 대산면 모산리 627-7 | 감정가: 460,143,000원 | 최저가: 322,100,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

본 건은 창원지방법원 2025타경156 (2) 사건의 부동산임의경매 물건으로, 경상남도 창원시 의창구 대산면 모산리 627-7 외 2필지 (기호 1~3)에 소재하는 '답(논)'입니다.

감정가는 460,143,000원으로, 토지 매각을 목적으로 합니다.

소유자 및 채무자는 박OO이며, 채권자는 상OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

총 토지면적은 3971.00㎡ (약 1201.24평)입니다.

건물면적 및 제시외 건물면적은 0.00㎡으로, 순수 토지 매각 물건입니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

본 건은 농지법상 '농지'이므로, 매수 희망자는 매각 결정기일 전까지 '농지취득자격증명(농취증)'을 반드시 제출해야 합니다.

농취증 미제출 시 입찰보증금은 몰수되니 유의해야 합니다.

매각 대상은 '일괄매각'이며, 지상에 소재하는 비닐하우스는 철거 및 이설이 용이하다는 판단하에 감정평가 및 매각 대상에서 제외되었습니다.

따라서 낙찰자는 비닐하우스를 철거하거나 소유자와 별도 협의를 진행해야 할 수 있습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본 토지는 경상남도 창원시 의창구 대산면 모산리 소재 남모산마을 남측 인근에 위치합니다.

주위는 경지정리가 잘된 농경지로 형성되어 있는 전형적인 농촌지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 모양은 기호(1~3) 모두 세장형 평지의 토지로서, 현재 농경지(답)로 이용 중이며, 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있어 농기계 진입 및 활용에 용이합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주변은 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 사실상 상업 시설의 개발이나 대규모 주거 시설의 조성이 불가능한 지역입니다.

따라서 인근에 생활 편의시설을 기대하기는 어려우며, 기본적인 상권 및 생활정보는 대산면 소재지를 이용해야 하는 농촌 환경입니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리관계

본 건은 '부동산임의경매' 사건으로, 등기부상 채권액에 기한 경매 진행이므로, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 판단됩니다.

다만, 감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있으므로, 낙찰 후 예상치 못한 농지 임차인이 존재할 경우 인도명령 및 명도 소송에 대한 대비가 필요할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '농지취득자격증명'의 발급 가능성입니다.

매수자는 농업경영계획서를 제출하는 등 농지법에 따른 자격을 갖춰야 하며, 미제출 시 보증금 전액을 몰수당하는 치명적인 결과를 초래할 수 있습니다.

토지이용계획상 '농림지역', '농업진흥구역'에 해당하여 개발 행위가 엄격하게 제한되므로, 단순 투자 목적보다는 실제 농업 경영 목적에 적합한 물건입니다.

또한, 주변 모산리 일부 지역에서 과거 장기간 무단 방치된 폐기물로 인해 악취 문제가 발생한 환경 정비 사례가 있어, 인근 환경 오염 여부에 대한 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 창원 의창구 농지는 농업진흥구역 내의 우량 농지로서, 장기적인 관점에서 안정적인 농업 경영을 희망하는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

도로에 잘 접하고 있어 영농 편의성이 높으나, 개발이 원천적으로 어려운 농림지역 및 농업진흥구역의 강력한 규제로 인해 시세 차익을 노리는 단기 투자는 부적합합니다.

따라서 '농취증 발급' 가능성을 확보하고, 실제 영농 계획을 수립한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지:

주변이 경지정리된 평탄한 농경지로, 노폭 3m 내외의 포장도로에 접하고 있어 영농 효율성이 높습니다.

규제 완화 잠재력:

현재는 농업진흥구역으로 규제가 강력하지만, 장기적으로 지역 개발 계획에 따른 농업진흥구역 해제 가능성(매우 낮은 확률이나)을 염두에 둔다면 잠재적 투자 가치를 가집니다.

실수요 측면:

평수가 1200평 이상으로 대규모 영농에 적합하며, 현재 농경지로 이용 중이므로 매수 후 즉시 경작이 가능합니다.

저렴한 감정가:

(추후 낙찰 시) 유찰되어 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰된다면, 우량 농지를 저렴하게 확보하는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계