나이스옥션 법원경매 제주 2025타경6204 [1] 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 781-6 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경6204 [1] 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 781-6 2층203호 연립주택 경매

• 사건번호: 2025타경6204
• 주소: 제주특별자치도 제주시 우도면 전흘길 40, 2층203호
• 감정가: 70,000,000원
• 최저가: 49,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 연립주택

제주지방법원 경매9계 2025타경6204 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 우도면 전흘길 40, 2층203호 | 감정가: 70,000,000원 | 최저가: 49,000,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 보고서: 제주지방법원 2025타경6204 (1) 연립주택

1.1. 사건 개요

본 보고서는 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 소재 연립주택에 대한 부동산강제경매 물건의 투자 타당성을 분석합니다.

1.2. 물건 및 가치 요약

소재지: 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 781-6 2층203호

용도: 연립주택 (공동주택)

감정가: 70,000,000원 (칠천만원)

토지 면적: 130.88㎡ (약 39.59 평)

건물 면적 (전용): 70.89㎡ (약 21.45 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 제주 우도면 연평리 '주흥포구' 북동측 약 660m 거리에 위치하여 우도의 해안 및 포구 접근성이 양호합니다.

주변은 농경지(전)가 주를 이루나, 펜션 등 숙박시설과 소규모 음식점 등 상업시설이 혼재된 관광 관련 지역적 특성을 보입니다.

총 18세대의 지하 1층, 지상 3층 규모의 철근콘크리트조 연립주택 2층 호실로, 우도 내 주거 및 숙박시설 용도로 활용 가능성이 높습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근은 가능하나, 우도라는 특수성으로 인해 육지와의 왕래는 남서측 원거리에 위치한 하우목동포구에서 정기 운행되는 여객선을 통해야 합니다.

우도 내부적으로 주흥포구에서 본건까지의 대중교통은 미흡하여 사실상 자가용(또는 렌트/대여 차량) 이용이 필수적입니다.

2.3. 건물의 구조 및 현황

본 연립주택은 2001년 7월 21일 사용승인된 건물로, 외벽은 드라이빗 및 페인팅 마감, 창호는 샷시창 등 일반적인 연립주택의 마감 상태입니다.

공부(집합건축물대장)상 '스라브지붕'으로 등록되어 있으나, 현황 조사 결과 일부 구간은 '경사스라브 위 기와지붕' 형태로, 공부와의 현황 차이가 존재합니다. 다만 이는 건물 가치에 큰 영향을 미치지 않는 경미한 사항으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

경매 구분: 부동산강제경매 (채권자 박OO의 채권 확보를 위한 강제집행 절차)

소유자/채무자: 신OO

채권자: 박OO

본건은 소유자 신OO를 채무자로 하는 강제경매 사건입니다.

강제경매의 경우 통상적으로 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로, 매수인이 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 입찰 전 반드시 등기부등본 확인을 통해 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 선순위 임차권, 선순위 지상권 등)의 존재 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

현재 임대차 관계는 확인되지 않아, 매각 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 주의 깊게 살펴야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 우도면 연평리는 전형적인 농경지와 관광 인프라가 혼재된 지역입니다.

상권은 '주흥포구'와 '하우목동포구'를 중심으로 형성되어 있으며, 펜션, 게스트하우스, 음식점 등 관광객을 대상으로 하는 소규모 상업시설이 주를 이룹니다.

생활 편의시설은 우도 내에 한정되어 있으며, 병원, 대형마트 등 주요 생활 인프라는 제주 본섬으로 이동해야 하는 불편함이 존재합니다.

혐오시설 정보: 검색 결과, 본건 소재지 주변(우도면 연평리)에서 인근 부동산 가격에 영향을 줄만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

일반적인 섬 지역 특성상 소규모 폐기물 처리장 등이 존재할 수 있으나, 본건의 가치를 크게 하락시킬 만한 요소는 없을 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

계획관리지역: 본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 향후 건축 행위 시 가축사육제한구역(일부/전부 제한) 및 건축계획심의대상구역 등의 법적 제한을 받습니다. 매수 전 행정규제를 면밀히 검토해야 합니다.

공부와 현황의 차이: 지붕 구조가 집합건축물대장과 현황이 상이한 점(스라브지붕 vs 경사스라브 위 기와지붕)이 있으나, 이는 매각가치에 미치는 영향은 미미합니다. 다만, 향후 건축물대장 정리가 필요할 수 있습니다.

명도 리스크: 임대관계가 확인되지 않아, 명도 시 소유자 또는 미확인 임차인의 점유 여부에 따라 예상치 못한 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

섬 지역 특수성: 교통 편의성이 여객선 운항에 전적으로 의존하므로, 기상 악화 시 생활에 제약을 받을 수 있는 구조입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 제주 우도의 관광 중심지와는 다소 거리가 있으나, 주흥포구 인근에 위치한 공동주택으로 우도 내에서 비교적 안정적인 입지를 갖추고 있습니다.

6.1. 투자 포인트

관광지 수요 기반 확보: 우도는 국내외 관광객의 꾸준한 방문이 예상되는 명소로, 숙박시설(펜션, 게스트하우스 등)로의 전환 또는 임대 수요가 높을 수 있습니다.

토지 면적의 우위: 연립주택임에도 토지면적이 130.88㎡ (약 39.59 평)로 비교적 넓은 지분을 차지하고 있어 토지 가치가 양호합니다.

계획관리지역: 관리지역 중 개발 가능성이 높은 계획관리지역에 해당하여, 향후 용도 변경 또는 증축(제한적) 측면에서 유리할 수 있습니다.

경쟁률 예측: 우도 내 부동산은 매물이 희소하고 특수성이 있어, 관광 또는 투자 목적의 응찰자가 다수 참여하여 높은 경쟁률을 보일 수 있습니다.

6.2. 종합 의견

감정가 7천만원은 우도라는 특수성과 토지 지분율을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

입찰자는 우도의 교통 및 생활 환경의 특수성(섬)과 법규제(가축제한구역 등)를 충분히 숙지하고, 임장 시 내부 구조 및 현황을 상세히 확인하여 예상되는 명도 비용을 감안한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

우도의 미래 관광 수요에 투자하는 장기적인 관점의 투자처로 매력이 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계