나이스옥션 법원경매 제주 2023타경12649 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리 155-22 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2023타경12649 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리 155-22 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경12649
• 주소: 제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리 155-22
• 감정가: 23,639,029,830원
• 최저가: 16,547,321,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

제주지방법원 경매2계 2023타경12649 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리 155-22 | 감정가: 23,639,029,830원 | 최저가: 16,547,321,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 제주지방법원 2023타경12649 (1)의 부동산 임의경매 물건입니다. 소재지는 제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리 155-22(외 필지)에 위치한 근린생활시설(문화 및 집회시설 포함)입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 방식이며, 소유자 및 채무자는 여OO, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건의 감정가는 23,639,029,830원입니다. 토지 면적은 29,506.00㎡ (약 8,925.32평), 건물 면적은 7,242.20㎡ (약 2,190.81평)이며, 건물 제시외 면적 140.60㎡ (약 42.53평)이 매각에 포함됩니다. 물건의 규모가 매우 크고 용도는 근린생활시설 및 문화 및 집회시설로 구성되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 교통 및 주변 환경

본건은 제주 애월읍 소길리 "말테마파크골프장" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 숙박시설, 새마을금고연수원, 전, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주로 관광 및 휴양 시설 위주로 형성되어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 남동측 인근에 제주도의 주요 간선도로인 평화로가 위치하여 제반 간선도로 상황은 양호합니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한사항

토지 이용상태는 일단의 상업용 건부지(건물 부지)로 이용 중이며, 일부(기호 3)는 원형녹지 지역입니다. 남동측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 계획관리지역, 제2종지구단위계획구역을 포함하며, 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법에 따른 경관보전지구3등급, 생태계보전지구 4-1등급, 4-2등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 보전 및 규제 구역에 걸쳐 있어 개발 및 이용에 상당한 제한이 따릅니다. 투자 시 반드시 토지이용계획 및 제한사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3. 권리분석 및 주의사항

3.1. 권리관계

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 주OOOOOOOO의 신청에 의한 것으로 보입니다. 소유자와 채무자가 여OO로 동일하며, 권리관계는 비교적 명료할 것으로 예상되나, 임차인 현황 및 말소기준권리 이후의 권리관계에 대해서는 별도의 확인이 필요합니다.

3.2. 특이 및 주의사항

일괄매각 조건으로, 제시외 건물(140.60㎡)이 매각에 포함됩니다. 특히 주의할 사항은 목록 5.의 부속건물 중 기호 5-7)~5-10)은 이미 멸실되었으며, 기호 5-6), 5-11)은 소재불명 상태입니다. 또한, 기호 5-1) 지하 1층은 공부상 면적과 실제 측정 면적이 상이하므로, 현황과 공부의 불일치로 인한 추가적인 법적, 행정적 조치(예: 건축물대장 정리)가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 주변 시설

본 물건은 애월읍 소길리 지역에 위치하며, 주변에 말테마파크골프장, 연수원 등 관광 및 휴양 시설들이 주를 이루는 곳입니다. 건물 용도가 문화 및 집회시설 및 근린생활시설로 이루어져 있으나, 현재 대부분의 시설(기호 5-1~5-5, 5-12~5-15, 6)이 공실 상태로 이용 중인 것으로 보아, 현재 상권 활성화가 미흡하거나 특화된 용도로의 개발이 필요한 상태로 판단됩니다. 향후 제주 관광 흐름 변화에 따른 숙박, 연수원, 또는 대형 문화공간 등으로의 재개발 잠재력이 있습니다.

4.2. 생활정보 및 혐오시설 유무

본건은 제주도 내에서도 관광 및 휴양시설이 밀집된 지역 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성은 다소 낮을 수 있습니다. 평화로 인근으로 교통은 편리하지만, 도심 생활권과는 거리가 있습니다.

주변 환경을 검색한 결과, 직접적인 혐오시설(예: 대형 쓰레기 소각장, 공동묘지 등)의 존재는 확인되지 않았습니다. 주변이 골프장 및 연수원 등의 시설로 구성되어 있어 환경적 쾌적성은 높은 편이나, 투자를 위해서는 반드시 현장을 방문하여 송전탑, 축사 등 비주얼적인 혐오 시설 여부를 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 및 물리적 리스크

가장 큰 리스크는 토지 이용계획상 복잡하고 강한 규제(경관, 생태계, 지하수 등 보전지구)가 다수 걸려 있다는 점입니다. 이는 향후 건물의 신축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 상당한 제약을 줄 수 있습니다. 투자 전 관련 법규를 제주특별자치도의 조례 및 특별법을 기준으로 철저히 분석해야 합니다.

또한, 건물 일부의 멸실 및 소재불명, 공부상 면적과 실측 면적의 차이는 매각 이후 소유권 이전 및 건축물대장 정리 과정에서 시간과 비용을 발생시킬 수 있는 행정적 리스크로 작용합니다. 현재 시설들이 공실 상태인 점도 신속한 임대 수익 창출에 대한 불확실성을 높입니다.

6. 종합 의견

6.1. 종합 평가

본 물건은 제주 애월읍 소길리 평화로 인근에 위치한 대규모 근린생활시설 및 문화시설입니다. 230억 원대의 높은 감정가를 형성할 만큼 면적과 규모가 상당합니다. 시설 자체는 일반철골, 철근콘크리트 등 다양한 구조로 이루어져 있으며, 위생, 급배수, 소방 및 변전 설비 등은 갖추고 있습니다.

하지만 토지 이용계획상의 복잡한 규제와 현재 시설들의 공실 상태, 그리고 공부상의 면적 불일치 및 일부 부속건물의 멸실/소재불명 등 다수의 리스크 요소를 안고 있습니다. 따라서 일반적인 투자자가 아닌, 규제 해소 및 대규모 시설 운영에 대한 전문적인 지식과 자본력을 갖춘 법인 또는 사업체에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 핵심 투자 가치

대규모 면적 및 건물: 토지 약 8,900평, 건물 약 2,200평에 달하는 대규모 시설로, 제주도 내에서 희소성을 가집니다.

입지 잠재력: 평화로 인근에 위치하며, 애월읍이라는 관광 중심지의 잠재력을 활용하여 대형 연수원, 복합 문화 공간, 리조트 등의 용도로 전환/활용할 경우 높은 가치를 창출할 수 있습니다.

선점 효과: 대형 개발이 어려운 제주도의 토지 규제 특성상, 이미 대규모 건축물이 지어진 기성 부지라는 점은 개발의 시간을 단축하고 기회비용을 절약하는 효과를 가져올 수 있습니다. 특히 경매를 통한 취득은 감정가 대비 낮은 가격으로 대규모 부지를 확보할 기회를 제공합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계