나이스옥션 법원경매 제주 2023타경12649 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리 155-22 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.03.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리 소재 "말테마파크골프장" 북측 인근에 위치하며, 본건 인근은 숙박시설, 새마을금고연수원, 전, 임야 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남동측 인근에 평화로가 위치하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1)∼4) 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지임.
기호 1)∼4) 일단의 상업용 건부지로 이용중이며, 기호 3)은 원형녹지 지역임.

인접 도로상태

기호 1)∼4) 남동측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 계획관리지역, 제2종지구단위계획구역,
경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호 2),3) 계획관리지역, 생산관리지역, 제2종지구단위계획구역,
경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호 4) 계획관리지역, 제2종지구단위계획구역,
경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 5-1) 일반철골구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 2층건으로서,
외벽 : 화강석 및 목재, 패어글래스 노출 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅 및 벽지, 인테리어 마감 등,
바닥 : 에폭시 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시창호 및 목재창호 등 임.
기호 5-2) 일반철골구조 및 철골조 (철근)콘크리트슬래브 및 판넬지붕 1층건으로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅 및 벽지, 인테리어 마감 등,
바닥 : 시멘트몰탈 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시창호 및 목재창호 등 임.
기호 5-3) 일반철골구조 및 철골조 (철근)콘크리트슬래브지붕 1층건으로서,
외벽 : 유리노출 및 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
바닥 : 시멘트몰탈 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시창호 및 목재창호 등 임.
기호 5-4) 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트조 (철근)콘크리트슬래브지붕 1층건으로서,
외벽 : 목재 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
바닥 : 모노륨 마감 등,
창호 : PVC 창호 등 임.
기호 5-5) 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트조 (철근)콘크리트슬래브지붕 1층건으로서,
외벽 : 목재 마감 등,
내벽, 바닥 : 타일 마감 등,
창호 : 패어글래스 창호 등 임.
기호 5-12) 경량철골구조 판넬지붕 1층건으로서,
외벽, 내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
바닥 : 타일 마감 등,
창호 : PVC 창호 등 임.
기호 5-13) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 1층건으로서,
외벽, 내벽 : 몰탈위페인팅마감 등,
기호 5-14) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 1층건으로서,
외벽, 내벽 : 몰탈위페인팅마감 등,
기호 5-15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사슬래브지붕 1층건으로서,
외벽, 내벽 : 몰탈위페인팅마감 등,
창호 : 샷시창호 등 임.

기호 6) 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 2층건으로서,
외벽 : 제주석 및 유리노출 마감 등,
내벽 : 판넬노출 및 벽지 마감 등,
바닥 : 시멘트몰탈노출 및 데코타일, 모노륨 마감 등,
창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

기호 5-1) 문화 및 집회시설(공실)로 이용중임.
기호 5-2) 문화 및 집회시설(공실)로 이용중임.
기호 5-3) 문화 및 집회시설(공실)로 이용중임.
기호 5-4) 문화 및 집회시설(관리실)로 이용중임.
기호 5-5) 문화 및 집회시설(화장실)로 이용중임.
기호 5-12) 문화 및 집회시설(화장실)로 이용중임.
기호 5-13) 문화 및 집회시설(공실)로 이용중임.
기호 5-14) 문화 및 집회시설(휴게실, 공실)로 이용중임.
기호 5-15) 문화 및 집회시설(공실)로 이용중임.
기호 6) 근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

위생시설 및 급배수시설 등이 되어 있고, 일부 건물은 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 변 전설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조

공부와의 차이

- 기호 5-7)∼5-10)은 멸실 상태임.
- 기호 5-6),5-11)은 소재불명 상태임.
- 기호 5-1) 지1층은 공부상면적과 실측면적이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록 5.의 부속건물 중 일부 멸실 및 소재불명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경12649 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리 155-22

용도: 문화 및 집회시설

감정가: 23,639,029,830원

토지면적: 29,506.00㎡ (약 8,925.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 7,242.20㎡ (약 2,190.8평)

건물 제시외면적: 128.90㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신한은행

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 목록 5.의 부속건물 중 일부 멸실 및 소재불명.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리 소재 "말테마파크골프장" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 숙박시설, 새마을금고연수원, 전, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 용이하며, 남동측 인근에 위치한 평화로를 통해 제반 간선도로 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지(기호 1)∼4))는 남동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 일대는 계획관리지역, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 추가적으로 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 4-1 등급 및 4-2 등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등의 환경 관련 규제사항이 적용됩니다. (기호 2),3),4)는 생태계보전지구 4-1/4-2 등급 (저촉) 포함)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본 상 말소기준권리는 신한은행의 근저당권(접수일자: 2013-03-25)이며, 현재 등기부채권 총액은 16,568,124,300원입니다. 경매개시결정 등기(갑46, 갑43)가 말소기준권리보다 후순위에 있어, 특별한 이변이 없는 한 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.2. 인수되는 권리

인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-11-07, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원, 차임: 1,000,000원, 전입일자: 2024-03-11, 확정일자: 2024-03-11, 배당신고일자: 2024-05-17, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-09-15, 대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 30,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-10-21, 대항력: 없음

* 임차인: 서

보증금: 200,000,000원, 확정일자: 2018-07-19, 대항력: 없음

* 임차인: 임

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2012-05-17, 대항력: 있음

주의: 대항력은 있으나 보증금이 0원으로 신고되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 제주판타지월드주식회사

보증금: 100,000,000원, 차임: 1,000,000원, 사업일자: 2018-11-09, 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사디엔씨코퍼레이션

보증금: 0원, 차임: 35,000,000원, 사업일자: 2020-05-04, 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사버블프렌즈

보증금: 30,000,000원, 차임: 0원, 사업일자: 2020-10-06, 대항력: 없음

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 위치한 제주시 애월읍 소길리 일대는 전원적인 농촌 및 자연 경관을 배경으로 하고 있으며, 과거 '말테마파크골프장' 인근으로 조성된 지역입니다. 주변에는 숙박시설, 연수원, 농경지, 임야 등이 분포하고 있어, 일반적인 상업 지역보다는 휴양 및 관광, 전원 생활에 적합한 환경입니다.

4.2. 교통 및 접근성

평화로가 인근에 위치하여 제주 내 주요 지역으로의 이동이 편리한 편입니다. 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성에 대한 상세 정보는 제한적입니다.

4.3. 혐오시설 유무

인근 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 제주도의 경우 폐기물 처리 시설(쓰레기 소각장, 매립장 등)이 일부 지역에 위치하고 있으나, 본건 소재지인 애월읍 소길리와는 상당한 거리가 있어 직접적인 영향권에 있다고 보기는 어렵습니다.

4.4. 시설 및 건물 현황

건물 용도는 문화 및 집회시설로, 감정평가 요약에 따르면 일부 건물(기호 5-1, 5-2, 5-3, 5-13, 5-15)은 공실 상태이며, 기호 5-4는 관리실, 5-5 및 5-12는 화장실, 5-6 및 5-11은 소재불명, 5-7~5-10은 멸실된 것으로 파악되었습니다. 기호 6은 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 소재지인 소길리 일대는 전원적인 마을의 특성을 띠고 있으며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 시설 위주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 현재 파악된 정보만으로는 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)의 접근성이나 종류에 대한 상세 정보를 제공하기 어렵습니다.

5.2. 문화 및 관광 자원

소길리 지역은 '풋감마을'이라는 테마로 체험 프로그램을 운영하는 등 마을 고유의 자원을 활용한 관광 자원화 노력이 있으며, 옛 '쉐질'(소를 몰고 다니던 길)이 보존되어 있는 등 역사적인 가치를 지닌 곳입니다. 또한, 가수 이효리 씨가 거주했던 곳으로 알려져 '소길댁'이라는 애칭으로도 불립니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인(임 )이 존재하며, 보증금이 0원으로 신고되어 있어 인수 금액은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 또는 실무적 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 건물 상태 및 관리 문제

건물 중 일부(목록 5.의 부속건물)가 멸실되거나 소재불명 상태인 점은 건물 관리 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 조치가 필요함을 시사합니다.

6.3. 토지 이용 규제

본건 토지는 계획관리지역, 제2종지구단위계획구역 외에도 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전등급 등 다수의 환경 관련 규제를 받고 있어, 향후 토지 활용 및 개발에 있어 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 복잡한 권리관계

등기부등본 상 다수의 근저당, 가압류, 소유권이전청구권 가등기 등이 존재했었으며, 이는 복잡한 권리 분석 및 잠재적인 법적 분쟁의 소지가 있음을 나타냅니다. (단, 현재 등기부상 모든 권리는 말소 예정)

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 애월읍 소길리의 광대한 토지 위에 문화 및 집회시설 용도로 조성된 대규모 복합 시설입니다. 넓은 토지 면적과 관광지로서의 잠재력은 긍정적으로 평가할 수 있으나, 현재 다수의 건물 공실, 일부 건물 멸실 및 소재불명, 대항력 있는 임차인 존재 등 관리 및 명도에 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 다양한 환경 관련 토지 이용 규제는 향후 토지 활용성을 제한할 수 있는 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 압도적인 토지 면적: 29,506.00㎡ (약 8,925.7평)에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 또는 재구성에 있어 큰 장점입니다.

* 문화 및 집회시설 용도: 다양한 용도로의 전환 가능성을 내포하고 있어, 창의적인 사업 계획을 통해 가치를 극대화할 수 있습니다.

* 제주 관광지 인근 입지: 제주도의 관광 자원과 연계한 사업 아이템 발굴 시 높은 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 잠재력: 현재의 감정가가 향후 시장 가치 상승 가능성을 고려할 때 매력적인 수준일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 보증금이 0원이며, 낙찰 후 별도의 권리 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 일부 건물 멸실 및 소재불명, 다수의 공실, 대항력 있는 임차인 존재, 복잡한 토지 이용 규제 등 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

추정 감정가는 23,639,029,830원이나, 현재 물건의 물리적 상태 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 향후 개발 가능성 및 예상 소요 비용 분석이 선행되어야 합니다. 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

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