나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6146 [1] 경상남도 양산시 주남동 965 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6146 [1] 경상남도 양산시 주남동 965 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경6146
• 주소: 경상남도 양산시 상동마을길 20-6
• 감정가: 717,308,440원
• 최저가: 502,116,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

울산지방법원 경매8계 2024타경6146 | 소재지: 경상남도 양산시 상동마을길 20-6 | 감정가: 717,308,440원 | 최저가: 502,116,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 경상남도 양산시 주남동 965 소재의 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산임의경매 물건입니다.

감정가는 총 717,308,440원으로 책정되었습니다.

토지 면적은 784.00제곱미터(약 237.16평)이며, 건물 면적은 131.34제곱미터(약 39.73평)입니다. 건물은 2013년 2월 20일에 사용승인된 일반목구조 판넬지붕 2층 건물로 단독주택으로 이용 중입니다.

특이사항으로 총 143.40제곱미터(약 43.38평)에 달하는 제시외 건물(테라스, 다용도실, 창고, 차고지 등)이 모두 매각 대상에 포함되어 평가되었습니다.

1.2. 경매 진행 정보

본건은 채권자 웅OOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 조OO으로 동일하여 명도 진행 시 협의 가능성이 높을 수 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 "영산대학교 양산캠퍼스" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 주거나지, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

토지는 완경사 지세 내 평탄한 부정형의 토지로 단독주택 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하여 용적률 및 건폐율 측면에서 비교적 자유로운 건축 행위가 가능합니다. 또한 상대보호구역에 해당하나, 이는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한사항입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 수준입니다.

주변 주요 시설로는 인근의 영산대학교 양산캠퍼스를 활용할 수 있습니다. 캠퍼스 내에는 학생식당, 편의점, 구내서점, 카페, 은행 ATM(국민은행 및 부산은행) 등 기본적인 편의시설들이 소재하여 생활 편의를 보조할 수 있습니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석 및 특이사항

본건은 토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 단순하며, 등기부상의 하자는 없는 것으로 판단됩니다.

가장 중요한 특이사항은 두 가지입니다.

첫째, 공부상 지번이 주남동 965로 합병 변경되어 부동산 등기사항전부증명서의 지번 정정(주남동 968과 합병됨)이 필요합니다. 매수인은 매각 후 지번 정정을 위한 절차를 확인해야 합니다.

둘째, 기호(3) 토지(주남동 968-2)는 지목이 '전'이나 현황은 기호(2)의 차고지로 이용 중인 '주거나지'로 판단되므로, 현황에 맞게 이용하는 데는 큰 문제가 없을 것으로 보이나, 향후 지목 변경 가능성 및 비용을 고려해야 합니다.

제시외 건물(총 143.40제곱미터, 약 43.38평)은 다양한 용도(테라스, 다용도실, 창고, 차고지 등)로 이용되고 있으며 모두 매각 대상에 포함되므로, 별도의 법정지상권 또는 철거 문제는 발생하지 않습니다.

3.2. 잠재적 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)이므로 축사를 통한 수익 창출은 불가능합니다.

현장 조사 및 검색 결과, 소재지 인근에 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주위가 단독주택과 농경지 등이 혼재되어 있는 만큼 환경적 요인에 대한 현장 확인이 필요합니다.

임대관계는 미상이나, 소유자 겸 채무자가 점유하고 있을 가능성이 높으며, 명도는 인도명령을 통해 진행 가능할 것으로 예상됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 투자 포인트

1. 넓은 대지 면적: 총 784.00제곱미터(약 237.16평)의 제2종일반주거지역 토지입니다. 넓은 부지를 활용한 전원주택 생활 및 텃밭, 정원 조성에 유리합니다.

2. 건축 연도 및 구조: 2013년에 건축된 목구조 주택으로 비교적 건물 상태가 양호하며, 감정가에 제시외 건물 일체를 포함하고 있어 추가적인 비용 발생 리스크가 적습니다.

3. 입지 조건: 영산대학교 캠퍼스 인근으로, 교직원 또는 학생 대상의 임대 수요(현재 용도상 어려우나 향후 활용 시)를 고려할 수도 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 넓은 면적의 토지 위에 비교적 신축급 단독주택이 위치하며, 제시외 건물까지 일괄적으로 매각되는 물건입니다. 경매를 통해 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 경우, 넓은 마당을 가진 전원주택을 찾는 실수요자나 장기적인 주거 안정성을 원하는 투자자에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

다만, 매각 후 지번 정정 및 현황이 '전'인 일부 토지(차고지 이용 중)에 대한 이해가 필요하므로, 이 부분을 감안하여 입찰을 결정해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계