나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36932 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 1818 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36932 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 1818 임야 경매

• 사건번호: 2024타경36932
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 1818
• 감정가: 6,483,484,000원
• 최저가: 4,538,439,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

제주지방법원 경매2계 2024타경36932 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 1818 | 감정가: 6,483,484,000원 | 최저가: 4,538,439,000원 | 용도: 임야

1. 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 임야 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

본 물건은 제주지방법원 경매 사건으로 진행되는 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 소재 대규모 임야(현황 '전' 포함) 일괄 매각 건입니다. 총 토지면적은 70,972.00㎡ (약 21,469.03평)에 달하며, 감정가 64억 원대의 투자 물건입니다. 특히 제주 제2공항 개발 사업 예정지역 및 주변 지역에 포함되어 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 농지취득자격증명 제출이 필요한 등 까다로운 행정 요건이 수반되는 개발형 토지입니다.

1.2. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경36932 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 삼달리 1818 외

용도: 임야 (기호 2, 4는 현황 '전')

토지면적: 70,972.00㎡ (약 21,469.03평)

감정가: 6,483,484,000원

매각대상: 토지매각 (일괄매각, 지상 조경수목 등 포함)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 농OOOOOOO

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서귀포시 성산읍 삼달리 소재 '일출랜드' 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 전, 과수원, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 환경이며, 조용하고 한적한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 토지는 인접 토지 대비 등고 평탄한 부정형 토지이며, 조경수목이 식재된 전(밭)으로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황 및 도로 접근성

본 물건 및 인근까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난합니다. 기호 1, 3은 폭 약 2~3m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 다만, 기호 2, 4는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 통행이 가능한 상태이며, 기호 1~4 각 일부 지상이 진입로로 이용 중인 점을 참고해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 유의사항

본 건은 토지 일괄 매각 건이며, 최저매각가격에는 지상에 식재된 조경수목 등이 포함되어 평가되었습니다.

다만, 목록 1 토지 지상에 소재하는 '목조 슁글지붕 단층 정자 6.4㎡'는 매각에서 제외되는 제시외 건물입니다. 낙찰 후 정자에 대한 처리(철거, 사용 협의 등) 방안을 별도로 마련해야 합니다.

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부등본 확인을 통해 말소기준권리를 확인하고 인수되는 권리(예: 선순위 임차권, 지상권 등)가 없는지 면밀히 검토해야 합니다. 소유자 및 채무자가 동일하며 채권자가 금융기관이므로, 권리관계는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 지역 개발 잠재력

본 물건지는 제주 제2공항 개발 사업 예정지역 및 주변 지역에 속해 있어, 향후 개발 기대감 및 토지 가치 상승 잠재력이 높은 지역입니다. 인근에는 '일출랜드' 등 관광 시설이 있으나, 토지 자체는 농업 및 개발 목적의 투자가 주를 이룰 것으로 보입니다.

4.2. 혐오 시설 여부

현 시점 기준으로 물건지 주변에 특정한 혐오시설(쓰레기 처리장, 대규모 축사 등)은 확인되지 않습니다. 다만, 제2공항 건설 계획에 따른 소음이나 고도 제한 등의 영향은 잠재적인 환경적 고려사항입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 농지취득자격증명 의무

목록 1, 3 토지는 농지취득자격증명 제출이 필요한 토지로 특별 매각 조건이 부여되어 있습니다. 매각결정기일(잔금 납부가 아님)까지 미제출 시 매수신청보증금(입찰보증금)은 반환되지 않으니, 입찰 전 관할 관청을 통해 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현황 '전'인 기호 2, 4 역시 농지법상 농지에 해당할 가능성이 높습니다.

5.2. 토지거래허가구역 지정

본 물건은 '토지거래계약에관한허가구역'(제2공항 관련, 2026.11.14까지)으로 지정되어 있습니다. 낙찰자는 관할 관청에 토지거래허가를 받아야 소유권 취득이 가능하며, 허가 대상 및 목적(실수요 여부 등)에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

5.3. 중첩된 개발 제한

본 물건은 '계획관리지역'임에도 불구하고, 장애물제한표면구역(고도 제한), 경관보전지구(4, 5등급), 생태계보전지구(4-2, 5등급), 지하수자원보전지구(3, 4등급) 등 다양한 규제가 중첩되어 있습니다. 이는 향후 개발 행위(건축, 용도 변경 등)에 대한 제약이 매우 클 수 있음을 의미하며, 심도 있는 법규 검토가 필요합니다.

5.4. 진입로 및 맹지 문제

기호 2, 4는 지적도상 맹지이며, 기호 1~4 각 일부가 진입로로 이용 중인 상황은 소유권 행사 및 향후 매각 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 맹지에 대한 명확한 통행권(도로 지분 확보 등) 해결 방안을 미리 검토해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 제주 제2공항 호재에 직접적인 영향을 받는 대규모 토지 매물로, 장기적인 관점에서 높은 개발 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가졌습니다. 총 7만 제곱미터가 넘는 대규모 계획관리지역 토지를 확보할 수 있는 기회는 희소합니다. 그러나 농지취득자격증명, 토지거래허가, 그리고 복잡한 중첩 규제라는 세 가지의 주요 행정 리스크를 안고 있습니다. 따라서 일반 투자자보다는 법률 및 행정 검토가 가능한 전문 투자자나 개발 사업을 염두에 둔 실수요자에게 적합한 고난도 투자 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

1. 제2공항 개발 호재: 제2공항 개발 예정지 주변 지역에 위치하여 장기적인 지가 상승 가능성이 높습니다.

2. 대규모 및 계획관리지역: 약 2만 1천 평의 대규모 면적과 상대적으로 개발에 유리한 계획관리지역 용도를 확보하고 있습니다.

3. 조경수목 가치: 감정가에 포함된 지상의 조경수목 가치를 함께 취득합니다.

4. 경쟁력 확보: 복잡한 행정 규제로 인해 일반적인 입찰자의 접근이 어렵다는 점은, 철저히 준비된 전문 투자자에게는 오히려 경쟁률을 낮출 수 있는 요소가 됩니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계