나이스옥션 법원경매 광주 2024타경88151 [1] 광주광역시 북구 연제동 10 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 연제동 소재 "양산제" 서측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지를 배후지로 한 일반음식점, 판매시설, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하고, 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건 내 1층 109호, 110호로서,
외벽 : 인조석, 몰탈위페인팅, 드라이비트 등 마감
내벽 : 인테리어마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

기호1,2) 점포

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 상업용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 비행안전제3구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 임대여부는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경88151 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 연제동 10, 1층 109호

* 용도: 제1종근린생활시설

* 감정가: 355,000,000원

* 토지면적: 52.74㎡ (약 15.95평)

* 건물면적: 61.24㎡ (약 18.53평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 순OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

* 본건은 광주광역시 북구 연제동 소재 "양산제" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 대규모 아파트 단지를 배후지로 하여 일반음식점, 판매시설, 근린생활시설 등이 밀집된 주거지대입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 출입이 원활합니다.

* 본건의 토지이용계획은 제1종일반주거지역이며, 비행안전제3구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 10월 17일 접수된 순천농업협동조합의 근저당 (을3)이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주식회사해달가, 주청옥

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입/사업자 등록일: 2023-02-22

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2019-10-02

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력있는 임차인으로, 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 이에 대한 법적 검토가 필요합니다. 인수 보증금은 0원으로 분석되었습니다.

* 임차인: 한

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입/사업자 등록일: 2024-02-05

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-02-18

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 채권 총액: 971,200,214원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 연제동 지역은 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 전형적인 주거지역 상권입니다.

* 주변에 일반음식점, 판매시설, 다양한 근린생활시설 등이 형성되어 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

* 1층 상가로서 접근성이 뛰어나며, 제1종 및 제2종 근린생활시설 용도로 활용 가능하여 업종 선택의 폭이 넓습니다.

* 주변 지역을 조사한 결과, 특별한 혐오시설이나 공장 등 부정적인 시설은 확인되지 않았습니다.

* (외부 지도 검색 결과) 주변에는 대규모 아파트 단지 외 다수의 상가 건물들이 밀집해 있으며, 생활 편의를 위한 다양한 소매점, 음식점, 병원, 학원 등이 분포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주택 및 아파트 단지가 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

* 주변 생활 편의시설로는 마트, 병원, 학원, 식당 등이 있으며, 일상생활에 필요한 서비스 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(최 ) 존재: 전입일자(2019-10-02)가 말소기준권리(2019-10-17)보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다. 비록 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 명도 시 예상치 못한 분쟁의 소지가 있으므로 철저한 법적 검토와 확인이 필요합니다.

* 비행안전제3구역: 해당 지역은 비행안전구역으로 지정되어 있어, 건물 증축, 개축 등 개발행위에 제한이 있을 수 있으므로 향후 활용 계획 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

* 공동담보: 본 건이 다른 부동산과 함께 공동으로 담보로 제공되었던 이력이 있습니다. 이는 채무 관계의 복잡성을 시사할 수 있으나, 본 경매 절차 자체에는 직접적인 영향이 없을 수 있습니다.

* 임대차 현황 미확인: 현장 조사 시 폐문 등으로 임대 여부가 불확실하여, 현재 공실인지 또는 임대 중인지 정확한 현황 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 북구 연제동의 주거 밀집 지역에 위치한 1층 근린상가로, 안정적인 배후 수요를 기반으로 하는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 교통 및 주변 상권 환경은 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인 존재라는 주요 리스크 요인을 가지고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

* 대항력 있는 임차인에 대한 법적 검토 및 명도 가능성을 충분히 인지한 후 입찰에 참여해야 하며, 비행안전구역 지정 사항도 향후 활용 계획 시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탄탄한 배후 수요: 대규모 아파트 단지를 끼고 있어 상권의 안정성이 높으며, 지속적인 수요 확보가 가능합니다.

* 1층 상가의 이점: 높은 유동인구와 접근성을 바탕으로 다양한 업종 운영에 유리합니다.

* 활용도 높은 용도: 제1종 및 제2종 근린생활시설로 지정되어 있어 업종 전환이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 355,000,000원입니다.

* 권리분석상 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

* 따라서, 인수 부담 없이 감정가를 기준으로 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

* 실제 입찰가는 주변 시세, 본 건의 현재 상태, 임차인 관련 리스크 해소 방안 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.