나이스옥션 법원경매 광주 2024타경88151 [1] 광주광역시 북구 연제동 10 1층109호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경88151 [1] 광주광역시 북구 연제동 10 1층109호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경88151
• 주소: 광주광역시 북구 양산제로 105, 1층109호
• 감정가: 355,000,000원
• 최저가: 248,500,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

광주지방법원 경매7계 2024타경88151 | 소재지: 광주광역시 북구 양산제로 105, 1층109호 | 감정가: 355,000,000원 | 최저가: 248,500,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

광주광역시 북구 연제동에 위치한 근린생활시설(점포)에 대한 부동산 임의경매 사건입니다. 대규모 아파트 단지를 배후지로 확보하고 있어 안정적인 상권이 형성될 수 있는 1층 상가입니다.

사건번호: 광주지방법원 2024타경88151 (1)

소재지: 광주광역시 북구 연제동 10 1층109호

용도: 근린생활시설 (점포)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 355,000,000원

채권자: 순OOOOOOO

1.2. 면적 정보

본건은 토지와 건물 일괄 매각 건으로, 상업용 건물부지로 이용 중인 토지 지분과 건물을 매각합니다.

토지면적: 52.74㎡ (약 15.95평)

건물면적: 61.24㎡ (약 18.52평)

제시외면적: 0.00㎡ (없음)

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 분석

최고의 입지:

본건은 광주광역시 북구 연제동 소재 "양산제" 서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지를 배후지로 한 전형적인 주거 밀착형 상권에 속합니다. 부근은 일반음식점, 판매시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

교통 및 도로 현황:

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재합니다. 도로망이 잘 정비되어 있어 일반적인 교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다. 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지 이용계획:

제1종일반주거지역에 해당하여 일반적인 상업 활동에 제약이 적으나, 비행안전제3구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 시 고도 제한 등의 법적 제한이 발생할 수 있습니다.

2.2. 건물 및 이용 상태

건물 현황:

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 1층 109호입니다. 외벽은 인조석, 몰탈위페인팅, 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 인테리어 마감이 된 상태입니다.

이용 상태 및 설비:

현재 점포(기호1,2)로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비 등 기본적인 근린생활시설의 설비가 완비되어 있습니다. 1층에 위치하여 가시성과 접근성이 매우 좋습니다.

2.3. 권리 분석

경매 유형 및 채권 관계:

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행에 의해 진행됩니다. 소유자(최OO)와 채무자는 동일인으로 추정되며, 단순 경매 물건으로 권리관계는 비교적 단순합니다.

임대차 및 점유 관계:

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 임대 여부 및 점유 관계가 미상입니다. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요 사항입니다. 명확한 점유 관계 파악 및 적절한 명도 계획 수립이 요구됩니다.

특이사항:

현재까지 보고된 공부와의 차이 및 기타 특이사항은 없는 것으로 확인됩니다.

2.4. 상권 분석

주거 배후지:

주변 대규모 아파트 단지를 끼고 있어 기본 유동인구 및 배후 수요가 매우 안정적입니다. 이는 식음료, 미용, 소매업 등 생활 밀착형 업종 운영에 유리한 조건입니다.

상권의 성격:

부근에 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 1층 상가로서 높은 가시성을 바탕으로 주거지 소비층을 타겟으로 한 업종에 적합합니다.

3. 주요 검토 사항

3.1. 생활 정보

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설(병원, 학원, 마트 등)과의 접근성이 우수합니다. 도보 및 차량을 이용한 접근이 모두 편리하여 생활 거점으로서의 가치가 높습니다.

3.2. 잠재적 리스크

임대차 관계 불명:

가장 큰 리스크는 현황 조사 시 폐문으로 인해 임대 여부 및 실제 점유자를 알 수 없다는 점입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 그 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

명도 리스크:

공실이거나 소유자가 점유 중인 경우에도 명도 과정에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 특히 점유 관계가 불분명한 경우 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 명도 경험이 필요합니다.

혐오시설 및 환경:

감정평가서 상에는 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 최종 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경과 쓰레기 처리 시설, 변전소 등 입찰자 선호도에 영향을 줄 수 있는 혐오시설 여부를 직접 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제안

4.1. 투자 포인트

핵심 위치: 대규모 아파트 배후지 상권의 1층 코너 또는 주요 통로 상가로서 투자 가치가 높습니다.

안정적인 수요: 주거 밀집 지역의 특성상 경기 변동에 비교적 덜 민감한 안정적 매출 및 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

용도 활용성: 근린생활시설로 용도 변경 없이 다양한 업종(음식점, 소매점, 학원 등)으로 활용 가능합니다.

토지/건물 일괄: 토지 지분까지 포함된 일괄 매각으로 토지 가치 상승에 따른 추가적인 이익을 기대할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 광주 북구 연제동의 주거 배후지 상권에 위치한 1층 상가로, 위치적 우수성과 안정적인 수요층을 바탕으로 높은 투자 가치를 가집니다.

다만, 임대차 관계가 미상인 점을 고려하여, 입찰가 산정 시 예상되는 명도 비용 및 시간적 리스크를 충분히 반영해야 합니다. 철저한 현장 조사와 함께 시세 대비 충분히 낮은 금액으로 낙찰받는다면, 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 동시에 노릴 수 있는 우량 물건으로 판단됩니다.

투자를 결정하기 전에 등기부 등본과 현황 조사를 통해 미확인된 모든 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 필수입니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계