나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32413 [2] 광주광역시 서구 유촌동 871 상무버들마을2주공아파트 206동 10층1001호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32413 [2] 광주광역시 서구 유촌동 871 상무버들마을2주공아파트 206동 10층1001호 아파트 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매7계 2025타경32413 | 소재지: 광주광역시 서구 유촌동 871 상무버들마을2주공아파트 206동 10층1001호 | 감정가: 177,000,000원 | 최저가: 123,900,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 (광주지방법원 2025타경32413 (2))

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32413 (2)

소재지: 광주광역시 서구 유촌동 871 상무버들마을2주공아파트 206동 10층1001호

용도: 아파트

감정가: 177,000,000 원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

채무자/소유자: 정OO

채권자: 이OO

주의사항: 대항력 있는 임차인 있음 (권리분석 필수)

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 32.48㎡ (약 9.82 평)

건물면적 (전용면적): 59.97㎡ (약 18.14 평)

분양면적 (추정): 전용 59.97㎡는 통상 구 24평형대 아파트로 분류됩니다.

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하1층/지상20층 중 제10층 (동향, 계단식)

사용승인일: 1997.07.07. (약 28년차 아파트)

2. 입지 및 교통 분석

2.1. 입지조건

본건은 광주광역시 서구 유촌동 소재 ‘유덕중학교’ 동측 인근에 위치한 상무버들마을2주공아파트 단지입니다.

주위는 대규모 아파트 단지, 단독주택, 소규모 점포 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근성이 용이하며, 북측으로 노폭 약 20m 정도의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 간선도로 인근에 위치하고 있어 대중교통 및 일반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

3. 권리 분석 (리스크 분석)

3.1. 권리관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인(정OO)이며, 채권자는 이OO입니다.

가장 중요한 주의사항은 ‘대항력 있는 임차인 있음’입니다. 대항력을 갖춘 임차인의 보증금은 매각대금에서 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 인수(책임)할 가능성이 높습니다. 따라서 입찰 전 반드시 임차인의 보증금, 전입일, 확정일자 등을 철저히 조사하여 인수할 보증금의 유무 및 규모를 파악해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주변 상권은 아파트 단지를 중심으로 한 소규모 근린생활시설 및 점포 위주로 형성되어 있습니다. 대형 상업 시설보다는 주거 생활 편의에 집중된 상권으로 보입니다.

4.2. 생활 정보 및 교육 환경

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 경보설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장시설 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 ‘유덕중학교’ 등이 위치하고 있어 학군 환경은 양호한 편입니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

제공된 감정평가서 요약상 주거환경이 보통시된다는 점 외에는 특이한 혐오시설 언급은 없습니다. 다만, 인근 토지이용계획 상 상대보호구역, 절대보호구역 등이 지정되어 있어 향후 개발 행위에는 일부 제약이 있을 수 있습니다. 입찰 전 주변 환경에 대한 현장 조사는 필수입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 1997년 사용승인된 약 24평형대(전용 59.97㎡) 아파트로, 비교적 안정적인 주거단지에 위치하고 있습니다. 20층 중 10층 동향으로 일조 및 조망은 무난할 것으로 판단됩니다. 감정가 177,000,000 원은 입찰 경쟁력 확보의 기준이 되며, 현재의 시장 상황 및 주변 시세와 면밀히 비교 검토해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

권리분석의 성공: 가장 큰 리스크인 '대항력 있는 임차인' 문제 해결 가능성이 이 물건의 최대 투자 포인트입니다. 임차인 보증금 인수액을 예측하고, 이를 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정할 경우, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

입지 및 시세: 서구 유촌동 지역의 아파트 수요 및 유사 평형대의 매매 시세 흐름을 파악하여 감정가의 적정성을 검토해야 합니다. 전용 59.97㎡는 실수요가 높은 면적으로 환금성이 비교적 양호합니다.

노후도 고려: 1997년식 아파트인 점을 고려하여 향후 리모델링 또는 재건축 가능성(장기적 관점) 및 취득 후 즉시 필요한 수리비용 등을 함께 고려해야 합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계