나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32479 [2] 전라남도 담양군 가사문학면 만월리 671 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32479 [2] 전라남도 담양군 가사문학면 만월리 671 답 경매

• 사건번호: 2025타경32479
• 주소: 전라남도 담양군 가사문학면 만월리 671
• 감정가: 71,321,000원
• 최저가: 49,925,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

광주지방법원 경매7계 2025타경32479 | 소재지: 전라남도 담양군 가사문학면 만월리 671 | 감정가: 71,321,000원 | 최저가: 49,925,000원 | 용도: 답

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32479 (2)

소재지: 전라남도 담양군 가사문학면 만월리 671

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 71,321,000원

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 현황 및 이용 상태

용도: 답 (총 5필지 일괄매각)

토지면적: 2047.00㎡ (약 619.2평)

건물면적: 0.00㎡

토지 지분율: 204700/204700 (단독 소유 또는 전체 지분 매각으로 추정)

이용상태: 부정형 완경사 토지로, 답, 답기타(휴경지 포함), 일부 도

로 등으로 이용 중임.

도로 상태: 일련번호 1), 2), 3)은 노폭 약 3m의 시멘트 포장도로에 접하나, 일련번호 4), 5)는 맹지임. (일괄 매각)

1.3. 특이 및 주의 사항

- 일괄매각: 제시된 5필지의 토지 전체를 묶어서 매각합니다.

- 농지취득자격증명(농취증): 농지이므로 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 미반환됩니다.

- 현황 차이: 목록 2.는 현황 묵답(휴경지)이며, 목록 3.은 묵답 및 일부 도로로 이용 중입니다. 목록 3.의 경우 공부(지적공부)와 달리 일부는 도로로 이용 중입니다.

### 2. 입지 분석 및 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 담양군 가사문학면 만월리 소재 "무동저수지" 동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 임야 등이 혼재하는 순수 농경지대입니다. 주위환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다. 해당 지역은 과거 남면이었으나, 가사문학의 산실이라는 지역 정체성을 반영하여 가사문학면으로 명칭이 변경된 지역입니다. 이서의 낙지가, 송순의 면앙정가, 정철의 성산별곡 등이 탄생한 곳으로, 인근에 한국가사문학관, 식영정, 소쇄원 등 유명 문화유적지가 소재하고 있습니다. 만월리는 만월봉 아래 깊은 산촌마을로, 현재는 이주민의 전원주택이 일부 들어서고 있는 조용한 농촌 마을의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 대중교통 상황은 보통인 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

- 공통: 자연녹지지역, 개발제한구역, (영산강·섬진강) 수변구역에 해당되어 토지 이용에 제약이 많습니다.

- 가축사육제한구역: '소, 젖소, 말, 닭, 오리, 양, 사슴, 메추리, 개를 제외한 모든 가축 제한지역'으로 지정되어 있어 축사 신축 등 일부 가축 사육에 제한이 따릅니다.

- 공장설립승인지역(수도법): 공장 설립에도 제한이 따릅니다.

- 배출시설설치제한지역(물환경보전법): 일련번호 2), 3)에 해당되며, 이는 수질보전을 위한 제한이므로 신규 개발행위에 주의가 필요합니다.

### 3. 권리 분석

3.1. 소유 및 채무 관계

소유자 및 채무자가 동일인(장OO)이며, 채권자는 담OOOOOOO입니다. 본건은 채권자의 신청에 의한 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 보이나, 상세한 권리 분석을 위해서는 말소기준권리 및 임차인 현황 등에 대한 등기부등본 및 매각물건명세서의 추가 확인이 필수적입니다.

3.2. 예상 명도 리스크

소유자 장OO이 점유하고 있을 것으로 예상되므로, 낙찰 후 소유자를 상대로 명도 절차가 진행될 가능성이 높습니다. 농지(답)이므로 주거용 건물 명도에 비해서는 상대적으로 절차가 단순하나, 경매 집행기록을 통해 실제 경작자 등 점유 현황을 확인해야 합니다.

### 4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 (순수 농경지대)

본건 소재지 만월리는 순수 농경지대로, 일반적인 상권이 형성되어 있지 않습니다. 다만, 가사문학면 자체는 한국가사문학관 등의 문화 관광 시설이 있어 방문객을 대상으로 한 전통차, 카페, 한정식 등 일부 음식점 및 찻집이 운영되고 있습니다. 이는 본 물건 자체의 상권이라기보다는, 지역적인 특성을 보여주는 것입니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오 시설

만월리 마을은 6.25 전쟁 이후 재건된 산골짜기 마을로 22호 정도가 거주하는 작은 마을입니다. 주변에 무동저수지가 인접해 있으며, 담양군의 주요 관광지인 한국가사문학관, 식영정 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치하고 있습니다. 검색 결과상 인근에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 주변 환경은 농경지 및 임야가 대부분이므로 전형적인 농촌 생활권임을 인지해야 합니다.

### 5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

- 농취증 미제출: 농지이므로 낙찰 후 기한 내 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 보증금을 몰수당하는 가장 큰 리스크가 있습니다.

- 개발 제한: 자연녹지지역, 개발제한구역, 수변구역 등 중첩된 규제로 인해 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따르며, 허가 가능 여부와 용도를 면밀히 검토해야 합니다.

- 맹지 포함: 5필지 중 2필지(일련번호 4, 5)가 맹지이므로, 토지 전체의 효율적인 이용을 위해서는 맹지 해소 방안(도로점용허가, 사도 개설 등)을 고려해야 합니다.

5.2. 종합 의견

본건은 담양군 가사문학면 만월리 소재의 답 5필지를 일괄 매각하는 건입니다. 감정가가 약 7,132만 원으로 토지 면적(약 619평) 대비 평당 가격이 농경지 시세를 반영하고 있는 것으로 보입니다. 개발제한구역, 수변구역 등으로 인해 대규모 개발보다는 실수요 목적의 농업용지나 제한적 범위 내의 전원생활, 주말농장 등의 용도로 적합해 보입니다. 입찰 시에는 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 복잡한 토지이용계획상의 규제를 반드시 확인해야 합니다.

### 6. 투자 포인트

- 농촌 휴경지 활용: 일부 휴경지(묵답)를 포함하고 있어, 낙찰 후 성실한 농업 경영을 통해 농지 본연의 기능을 회복시킬 경우 가치가 상승할 여지가 있습니다.

- 지리적 이점: 한국가사문학관 등 주요 문화시설과 인접한 가사문학면이라는 지리적 특성 덕분에, 향후 정부나 지자체의 농촌 정주 및 귀농귀촌 지원 정책이 강화될 경우 간접적인 수혜를 입을 수 있습니다.

- 장기 투자 관점: 중첩된 규제로 인해 단기 시세차익은 어렵지만, 개발제한구역 해제 등의 장기적인 환경 변화에 따라 토지 가치가 상승할 잠재력은 있습니다. (단, 해제 시기는 예측 불가)

법원 정보

광주지방법원 경매7계