나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경86369 [2] 경기도 남양주시 화도읍 차산리 259-5 답 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경86369 [2] 경기도 남양주시 화도읍 차산리 259-5 답 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매3계 2024타경86369 | 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 차산리 259-5 | 감정가: 668,162,000원 | 최저가: 467,713,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 남양주지원 2024타경86369 (2)이며, 소재지는 경기도 남양주시 화도읍 차산리 259-5 외 필지입니다.

용도는 답(농지)이고, 부동산 임의경매 사건으로 토지 일괄 매각이 진행됩니다.

감정가는 668,162,000원이며, 토지면적은 2381.00제곱미터 (약 720.27평)입니다. 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

1.2. 물건 현황 및 이용 상태

본건은 현재 묵전 및 묵답(묵혀둔 밭과 논) 상태이며, 전체적으로 부정형의 형태를 보이고 있습니다.

제시 목록 상 일부 토지(기호 3, 12) 및 지분 토지 일부(기호 11, 13)가 현황 도로로 이용되고 있어, 실제 사용 가능한 면적에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

주변은 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 화도읍 차산리 "맹동교" 북동측 인근에 위치합니다.

인근까지 차량 출입이 가능하며, 주변에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 비교적 무난한 수준으로 평가됩니다.

주변이 공장과 농경지가 혼재된 환경이므로, 차량을 이용한 접근성이 주된 교통 인프라가 될 것으로 보입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 생산관리지역과 보전관리지역에 걸쳐 있으며, 공통적으로 성장관리계획구역(일반형)에 해당합니다.

또한, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 법적 규제가 중첩되어 있습니다.

이는 개발행위 시 각 법규에 따른 엄격한 제한을 받음을 의미하며, 특히 생산관리지역 및 보전관리지역 지정으로 인해 건축 가능한 용도 및 규모에 제약이 많을 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리관계

본 사건은 부동산 임의경매로, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다. 소유자는 박OO이며, 등기부상 복잡한 권리 문제는 자료에 나타나지 않아, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 판단됩니다.

3.2. 핵심 주의사항

가장 중요한 주의사항은 농지취득자격증명(농취증) 제출 의무입니다.

본건은 지목이 '답'인 농지이므로, 최고가 매수신고인은 반드시 매각 결정 기일 전까지 관할 지자체로부터 농취증을 발급받아 법원에 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)은 반환되지 않습니다.

또한, 본건은 일괄매각 조건이며, 일부 토지가 현황 도로로 사용되고 있다는 점을 감안해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 농경지 및 공장 혼재 지역으로, 일반적인 주거 또는 상업 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주변은 공장 설립 승인 지역으로 지정되어 있어, 산업 시설 관련 수요나 창고 부지 등으로의 활용 가능성을 염두에 둔 분석이 필요합니다.

단기적 상권 변화보다는 장기적인 개발 호재나 용도 변경 가능성에 중점을 두어야 합니다.

4.2. 생활 정보

일상 생활 편의시설(대형마트, 병원, 학교 등)은 차량으로 일정 거리를 이동해야 이용 가능합니다.

인근에 버스 정류장이 있으나, 대중교통 인프라가 도심 지역만큼 발달되어 있지 않아 자가용 의존도가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한 상태 중첩: 생산관리지역, 보전관리지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 인해 개발의 자유도가 매우 낮습니다.

현황 도로 사용: 일부 토지가 실제 도로로 이용 중이므로, 매각 면적 전체를 온전히 활용하지 못할 가능성이 있습니다. 이는 실질적인 평당 매입가를 높이는 요인이 됩니다.

농취증 미제출 위험: 농취증 발급이 지연되거나 거부될 경우 보증금 전액을 잃을 수 있는 중대한 리스크가 있습니다.

주변 환경: 공장이 혼재된 환경이므로, 현장 조사를 통해 소음, 환경오염 등 혐오시설에 준하는 시설 유무를 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 약 720평 규모의 대형 농지로, 평당 감정가는 비교적 높게 책정되었을 수 있으나, 일괄 매각 조건과 다수의 규제, 그리고 현황 도로 이용 부분을 감안해야 합니다.

순수 투자 목적보다는, 장기적인 농지 보유 또는 규제를 극복할 수 있는 특정 개발 목적(예: 소규모 농업 관련 시설, 창고 등)을 가진 실수요자에게 적합해 보입니다.

농지 매각에 대한 규제를 면밀히 검토하고, 현황 도로 부분에 대한 명확한 사용 관계를 파악한 후 입찰에 참여해야 합니다.

6. 투자 포인트

최고의 입지: 개발 제한이 많은 지역이기는 하나, 남양주 화도읍 내 공장 및 농업 관련 시설 수요가 있는 지역에 위치하고 있습니다.

토지 면적의 규모: 약 720평의 상당한 면적으로, 활용 목적에 따라 충분한 공간을 제공합니다.

농지 활용 계획: 농업 경영 계획을 수립하여 농취증 발급이 확실한 매수인에게는 규제 하에서 토지를 취득할 수 있는 기회입니다.

법원 정보

남양주지원 경매3계