나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100501 [1] 부산광역시 서구 아미동2가 123-1 일광 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 아미동2가 소재 ‘아미동 주민센터’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 상업용 건물, 학교, 대학병원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 1호선 토성역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 스라브지붕 지하2층 지상11층 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽: 석재붙임 및 스톤코트 등 마감, 창호: 하이샷시 및 칼라샷시 복층유리창임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 3필 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20미터, 북서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 123-1번지: 준주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역 (2020-03-05)(기준높이25m 최고높이30m)<건축법>, 상대보호구역(2021-03-01) (아미초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-01) (아미초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 가축사육제한구역임. (2) 122-5번지: 준주거지역(준주거지역) 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-03-05)(기준 높이25m 최고높이30m)<건축법>, 상대보호구역(2021-03-01)(아미초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-01)(아미초등학교병설 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 가축사육제한구역임. (3) 122-11번지: 준주거지역(준주거지역) 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-03-05)(기준 높이25m 최고높이30m)<건축법>, 상대보호구역(2021-03-01)(아미초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-01)(아미초등학교병설 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

본건 내 제시외건물(ㄱ)은 건축법상의 불법건축물로서, 향후 철거시 철거비용 및 보수비 등을 감안하여 평가하였는 바, 경매 진행 및 응찰시 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 본건 내 제시외건물은 불법건축물로서 향후 철거시 철거비용 및 보수비등을 감안하여 최저매각가격산정함.
- 제시외 복층건물을 포함한 재감정 금액은 357,128,000원으로 평가됨.
- 경매 진행 및 응찰시 감정재평가서 확인요망.
- 현칭 '일광팰리체 102호'로 출입유리문에 '파크골프아카데미교실'이라고 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100501 (1)

소재지: 부산광역시 서구 아미동2가 123-1 일광 1층102호

용도: 근린상가

감정가: 294,000,000원

토지면적: 6.27㎡ (약 1.90평)

건물면적: 27.00㎡ (약 8.17평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 서구 아미동2가에 위치하며, '아미동 주민센터' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변 환경으로는 공동주택, 단독주택, 상업용 건물, 학교, 대학병원 등이 형성되어 있어 복합적인 지역의 특성을 나타냅니다.

* 교통 접근성은 양호한 편으로, 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 부산 지하철 1호선 토성역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토성역은 부산대학교병원, 동아대학교 부민캠퍼스와 가까우며, 감천문화마을로 가는 마을버스 환승 지점이기도 합니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 11층 건물 중 제1층 제102호에 해당합니다.

* 남서측으로는 폭 약 20미터, 북서측으로는 폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2018년 3월 14일자 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

* 본건 경매 신청 채권자는 유에이치케이제육차유동화전문입니다.

* 이 외 다수의 가압류 및 근저당권이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 231,530,156원입니다.

* 임차인 조유진은 2025년 2월 25일 전입 및 확정일자를 받았으며, 배당신고일자는 2025년 2월 26일입니다.

* 해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 현 소유자나 임차인의 보증금은 새로운 소유주가 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 준주거지역에 위치하며, 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 주변에 공동주택, 상업시설, 학교, 병원 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 일부 보도에 따르면, 해당 지역(아미동, 초장동)은 도시재생 사업이 진행되었음에도 불구하고 노후 건물, 쓰레기 방치 등의 문제가 지적되며 구도심의 쇠퇴한 모습을 보이고 있다는 의견이 있습니다.

* '파크골프아카데미교실'로 현칭 표시된 점을 미루어 볼 때, 지역 커뮤니티 활동이나 취미 관련 시설로서의 잠재력도 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 부산대학교병원과 동아대학교 부민캠퍼스가 인근에 위치하여 의료 및 교육 접근성이 좋습니다.

* 대중교통 이용 시 감천문화마을과 같은 관광지로의 접근이 용이합니다.

* 주변에 아미초등학교가 소재하여 교육 환경에 대한 법적 제한(상대보호구역)이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건 내 제시외 건물은 불법 건축물로, 향후 철거 시 철거 비용 및 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 복층건물을 포함한 재감정 금액은 357,128,000원으로, 최초 감정가(294,000,000원) 대비 약 6300만원 이상 상승했습니다. 경매 진행 및 응찰 시 재감정 평가서를 면밀히 확인해야 합니다.

* 일부 지역 정보에 따르면, 아미동 및 초장동 일대에 쓰레기 방치, 노후 건축물 증가, 경사로 이용의 불편함 등이 언급되어, 지역 전반의 환경 정비 상태나 미관 개선이 필요한 부분이 있을 수 있습니다.

* 과거 일제강점기 일본인 공동묘지 위에 형성된 '비석마을'이 인근에 있어 독특한 역사적 배경을 가지고 있으나, 이러한 역사적 맥락이 특정 수요층이나 지역 이미지에 미칠 영향을 고려할 수 있습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 지역 환경 개선 여부는 주시해야 할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인접성과 병원, 대학 등 주요 시설과의 근접성을 갖춘 근린생활시설입니다. 유동화 물건으로 경매 절차가 진행 중이며, 권리관계는 비교적 명확하여 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 제시외 불법 건축물 존재 여부와 그로 인한 철거 비용 발생 가능성은 반드시 고려해야 합니다. 또한, 주변 지역의 일부 낙후된 환경이나 역사적 배경 또한 투자 판단 시 신중하게 검토할 요소입니다. 재감정 금액이 초기 감정가보다 상당히 높게 평가된 점도 주목할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 상가로서 유동인구 및 접근성이 확보된 입지입니다.

* 제1종 근린생활시설로 다양한 업종의 활용이 가능합니다.

* 인근 부산대학교병원, 동아대학교 등으로 인한 고정 수요가 기대됩니다.

* 경매를 통한 시세 차익 및 시세 이하 취득의 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원임을 고려하여 산정해야 합니다. 최초 감정가 294,000,000원과 제시외 복층 포함 재감정가 357,128,000원을 참고하되, 물건의 현 상태, 권리관계, 주변 시세, 지역 경기, 잠재적 리스크(불법 건축물, 지역 환경 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사와 현장 확인을 통해 투자자의 위험 감수 수준과 수익률 목표에 맞춰 진행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.